По словам президента Союза инженеров-сметчиков, выставленный на обсуждение документ содержит множество ошибок и напоминает некий промежуточный, рабочий вариант.

На федеральном портале проектов нормативных правовых актов размещен для общественного обсуждения, которое продлится до 18 мая, проект приказа Минстроя «Об утверждении Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации». Суть и новации нового документа для портала ЕРЗ комментирует признанный специалист в этой сфере — президент Союза инженеров-сметчиков, директор Департамента экспертно-аналитической работы и ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России Павел ГОРЯЧКИН (на фото).

— Павел Владимирович, в каких случаях и для каких организаций эта методика будет являться обязательной для исполнения?

— Она будет обязательной при бюджетном финансировании на всех уровнях — федеральном, субъектов РФ и муниципальных образований. Кроме того, она будет обязательной для государственных корпораций, в которых доля государства составляет более 50%.

Для остальных участников строительного рынка, в том числе для коммерческих девелоперских компаний, она будет носить рекомендательный характер. Но, исходя из сложившейся в отрасли практики делового документооборота, можно утверждать, что все работающие на рынке компании, вне зависимости от источника финансирования, будут стараться придерживаться этой методики — по крайней мере, основной ее канвы и ключевых положений. Так происходило с аналогичными ранее принятыми документами, такими как МДС35 (методический документ о строительстве — Ред.), так будет и теперь. Поэтому дальнейшая судьба этого документа и его содержательная часть, безусловно, небезразлична всем строителям, в том числе и застройщикам жилья.

— В какой степени проработки находится этот документ?

— Знаете, даже сейчас, когда проект выставлен для общественного обсуждения, я не могу сказать, что документ имеет какую-то законченную форму. Он больше походит на некий промежуточный, рабочий вариант: слишком уже много там содержится пробелов, неточностей, орфографических ошибок, нестыковок в нумерациях и формулах и т.д.

Все это выглядит, мягко говоря, не очень солидно. Все-таки на сайт оценки регулирующего воздействия нужно выставлять документы с более высокой степенью готовности. Такое ощущение, что авторы куда-то спешили, и это не очень хорошо.

— Сколько длилась работа над этим документом?

— Он разрабатывался больше года. Я видел различные редакции этого документа, и они, надо сказать, очень сильно отличаются друг от друга. Первоначальные редакции рассылались по заинтересованным ведомствам, корпорациям и профессиональным организациям. Они, естественно, давали свои предложения и замечания к предыдущей редакции. Но, увы, ознакомившись с опубликованным на сайте вариантом документа, мы видим, что далеко не все эти предложения и замечания были учтены.

— Например?

— Понимаете, эта методика является центральной в системе ценообразования строительства, она взаимосвязана с другими методиками, по отдельным элементам затрат сметной стоимости — материалам, оплате труда, машинам, накладным расходам, сметной прибыли и т.д. И она содержит отсылки к ряду из этих методик, которые были утверждены год назад.

Ваш покорный слуга лично участвует в четырех рабочих группах при Минстрое — по оплате труда, эксплуатации машин, перевозкам грузов и по материалам, одну из них я возглавляю. Так вот, могу сообщить, что сейчас все эти методики перерабатываются, они должны быть вновь утверждены, но уже с принципиально иным содержанием. А в этом документе ссылки идут как раз на те методики, которые будут отменены и выйдут совсем в другой редакции. Это не очень правильно, на мой взгляд: все-таки тут должна быть какая-то взаимосвязь, тем более что в тексте очень много отсылок к другим методикам, а часть из них, повторяю, будет переработана.

— На какие положения этого документа, прямо или косвенно влияющие на деятельность застройщиков жилья на всех этапах инвестиционного цикла, Вы бы обратили особое внимание?

— Как известно, застройщик в своей повседневной деятельности постоянно соприкасается с органами государственной власти, экспертизы, строительного надзора и пр. Практически на всех этапах эти контакты приводят к его затратам, а в итоге непроизводственная составляющая в затратах девелопера достигает очень большой доли.

Многие обыватели думают, что  затраты на жилье — это в основном кирпич да бетон. Да, это значительная часть затрат девелопера, но кроме самой стройки у застройщиков жилья возникает большое количество других затрат.

Например, при обсуждении новой методики мы давали предложения, связанные с учетом затрат на участие застройщиков в развитии жилищной, коммунальной и социальной инфраструктуры — так называемое обременение. Эти затраты могут составлять весьма значительную величину, и в разных регионах различаются.

Поскольку это затраты, они должны куда-то относиться. Но у нас до сих пор не решены вопросы, связанные с налогообложением данных затрат (куда их относить), с их компенсацией (мы их дарим, передаем либо частично компенсируем и если да, то в каком объеме).

Входят ли эти затраты в инвентарную стоимость объекта строительства? Явно не входят. И хотя без этих платежей объект построить нельзя, но и отнести их на объект строительства и списать на себестоимость мы тоже не можем, поскольку они напрямую не связаны с этим объектом.

— А если это внутриквартальные инженерные сети?

— Тогда другое дело, эту часть мы можем отнести на себестоимость. Но зачастую на застройщика вешают отчисления на развитие головных сооружений — водоочистки, водоотведения и т.д. Но ведь это уже не внутриквартальные, а магистральные сети.

А в некоторых регионах вообще додумались создавать при курирующих вице-губернаторах некие фонды, куда девелоперов заставляют отчислять деньги. Им говорят: «Давайте, платите пропорционально объему строящегося или введенного жилья, а мы тут будем по своему усмотрению решать, куда эти деньги пускать».

Фото: www.torbinka.com

— Обозначенная Вами проблема как-то сдвинется с принятием данного документа?

— В том виде, в котором этот документ представлен для обсуждения, безусловно, не сдвинется, поскольку в соответствующих главах сводного сметного расчета я не вижу четких формулировок на предмет того , куда эти затраты должны относиться. По идее, это должно быть уже в первой главе, где фигурируют затраты, связанные с оформлением земельного участка, разбивочными работами, освоением территории строительства и пр.

— Тем более, что земля также составляет значительную часть стоимости строительства…

— …которая на застройке может доходить до 40% от общих затрат на строительство. Сейчас в городах стараются отказываться от уплотнительной застройки. Вроде бы понятно: это имеет некую социальную значимость. Вот власти и стараются вытеснять объекты нового строительства на периферию городов, причем, как правило, здесь речь идет о земле, которая была связана с промышленными предприятиями или о некой заболоченной местности, свалках и пр.

Так вот, в некоторых регионах, например в Калининградской области, даже вопросы разминирования до сих пор актуальны, хотя, казалось бы, сколько уже десятков лет прошло со времени окончания войны.

Куда все эти затраты девать? Рекультивация земли — это же не просто так. А потом жалуются, что дом построен на бывшей свалке. А чего Вы хотели? Извините, но эти затраты нужно не только произвести — их нужно куда-то девать. Местной власти все это, грубо говоря, до одного места. Вот и в нынешней редакции методики все эти вещи тоже не очень-то прописаны.

Есть еще много аспектов, связанных с прочими работами и затратами. Методика изобилует фразами типа «могут быть» «и другие затраты» — а какие это затраты? Так нельзя! У нас в русском языке, да и в нашем менталитете, так не принято. «Могут быть»! Придет застройщик к губернатору, мэру города или к главе муниципального образования и скажет: «Что значит «могут быть»? Могут быть, а могут и не быть».

— Тут нужна четкая, совершенно недвусмысленная формулировка.

— Конечно. И должен быть какой-то перечень, связанный с такими затратами, поскольку если они несутся, и их нужно отражать. Так вот, обсудив со специалистами, в том числе и застройщиками, эту тему, мы составили некий условно постоянный перечень затрат, которые, как правило, могут присутствовать при строительстве объекта. По крайней мере, такой перечень мы передавали. И что в итоге? Смотрим — а в вынесенном на обсуждение документе ничего об этом нет…

Знаете, это проще всего — написать: «Могут быть и другие затраты». Кстати, есть 9-я глава сводного сметного расчета — она так и называется: «Прочие работы и затраты». Там много чего может быть: энергетический паспорт, радиационный контроль, входной/выходной, СЭС, пожарники… Это все затраты, связанные со сдачей объекта в эксплуатацию. Там этих затрат —немерено, причем платить нужно буквально за все. Вода на анализы должна идти, требуется сертификация установок, лифтов и пр.

В общем, перечень большой. Он у нас сформирован. Но в методике об этом — ни слова.

— А в целом как бы Вы оценили этот документ?

— Как слабый. Вообще, должен сказать, профессиональный уровень документов, увы, в последние годы резко упал. Их стали плохо писать и плохо готовить.

Фото: www.s0.rbk.ru

А в советские времена, напомню, такого не было. Вот мы все ругаем этот тоталитарный режим, поливаем его грязью. А между тем тогда работали Госстрой СССР и Минстрой РСФСР, действовали исполкомы. И если дело касалось подобных производственных вопросов, шли жаркие дебаты, и никто никому рот не затыкал: выслушивались мнения, и прежде чем принимать решение, очень взвешенно подходили к нему. Поэтому и документы все готовили очень тщательно.

Вы обратите внимание, что во многих правовых сферах нашей страны до сих пор или используются старые советские документы, или они просто переписываются с небольшими изменениями. А почему? Да потому что они были сделаны качественно, на высоком профессиональном уровне. Как, например, указания по применению 4-й части СНиП. Отличный документ советского времени, разработанный в 1982 году и введенный с 1984 года.

Возвращаясь к обсуждаемой методике, скажу так. Застройщикам, главным инженерам, экономистам, финансовым директорам строительных компаний ни в коем случае нельзя думать, что это их не касается, что это где-то там далеко, для бюджета... Никто из застройщиков не застрахован от того, что придется что-то строить за счет бюджетных средств. И девелоперы должны четко понимать, что если хоть копейка бюджетная появится — тут же возникнет, я вас уверяю, целая куча контролеров разного уровня, которые будут тыкать застройщику и требовать от него бог знает чего.

Так что обсуждаемая методика — это важный документ. И нужно, чтобы он вышел на хорошем, качественном уровне.

— Павел Владимирович, огромное спасибо за Ваши профессиональные оценки! Надеюсь, к Вам прислушаются, как это уже было не раз.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Фото: www.cbmit.ru

Другие публикации по теме:

Опубликованы законопроекты, вводящие штрафы для производителей стройматериалов за непредоставление информации в ФГИС ЦС

Кого и как накажут за непредоставление информации во ФГИС ЦС

Производителей стройматериалов накажут за непредставление информации в ФГИС ЦС

До закрытия льготной ипотеки под 8% — самой доступной для покупателей — остаются считанные недели. Циан.Журнал решил выяснить, чего ждать после 1 июля.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Ведущим специалистам в сфере недвижимости аналитики задали четыре вопроса:

1. Льготная ипотека завершается. Кто будет покупать массу строящихся квартир при нынешней негуманной рыночной ставке? Нас ждет падение цен на новостройки или резкое снижение объемов строительства?

2. Правительство активно обсуждает и, скорее всего, внедрит адресные программы господдержки: для учителей, молодых специалистов и т. д. Насколько они смогут заменить льготную ипотеку? Какими должны быть условия новых программ, чтобы они работали эффективно?

3. ЦБ и профильные министерства считают, что льготная ипотека стала основной причиной взлета цен на новостройки и прогрессирующей инфляции. Так ли это, с вашей точки зрения?

4. Как сейчас действовать тем, кто хочет поменять жилье, но еще не совсем к этому готов: торопиться со сделкой в попытке «заскочить в последний вагон» льготной ипотеки или подождать новых выгодных вариантов?

Фото: t.me/clubinvestmsk

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ (на фото), исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ):

— Разумеется, резкое изменение на рынке льготных ипотечных программ снизит платежеспособный спрос на новостройки. Но последствия будут нелинейными: это не приведет к пропорциональному снижению цен.

Практически все жилье строится с использованием счетов эскроу, и девелопер не может изменить объемы продаж и скидок в рамках договора проектного финансирования без полного его пересмотра.

Впереди непростой период, когда застройщикам не будет хватать платежеспособного спроса и в ход пойдут все рыночные методы его стимулирования, а также собственные резервы.

Не будем забывать и о том, что решение жилищных, социальных проблем — это задача государства. Поэтому там, где необходима поддержка или где видится приоритет развития, будут создаваться адресные льготные ипотечные программы.

А покупателям жилья я бы напомнил, что это крайне ответственный шаг, который не предполагает импульсивных решений. Нужно объективно оценивать свои финансовые возможности. Если нет денег или не получается выбрать подходящую недвижимость, то покупать жилье по принципу «лишь бы успеть» точно не стоит.

Фото: erzrf.ru

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ и аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА):

— Затянувшийся период высокой ключевой ставки делает любые льготные ипотечные программы очень обременительными для бюджета, поэтому не исключено, что массового ввода адресной поддержки придется подождать.

Стоит отметить, что роль ипотеки в инфляции сильно преувеличена. С 1 января ее объем сократился в два раза, но это не улучшило ситуацию, поскольку остались иные, гораздо более значимые, причины. График удорожания новостроек вполне совпадает с ростом цен на основные потребительские товары.

Ситуация 2015 года, когда цены на первичном рынке упали на 25%, в условиях проектного финансирования повториться не может. Тогда застройщики закрывали вызванные текущими продажами кассовые разрывы за счет снижения цен и реализации жилья ниже себестоимости.

Сейчас сокращение продаж, безусловно, будет, но падение цен маловероятно. Проектное финансирование освобождает застройщиков от необходимости поиска денег.

Банки продолжат работать по текущему строительству, но, скорее всего, притормозят свое участие в новых проектах. Поэтому их вывод на рынок замедлится, пока там не восстановится баланс предложения и спроса.

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

Валерий КОЧЕТКОВ (на фото), директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

— Падения цен ожидать не стоит, поскольку сегодня стройка не зависит от продаж, как это было до ввода механизма проектного финансирования. А вот сокращение объема строительства на 30% — 40% вполне вероятно.

Отчасти льготная ипотека способствовала росту цен, особенно из-за перекупщиков, разгонявших цену на рынке. В период низких ставок инвесторы брали по несколько жилищных кредитов, а затем выставляли квартиры на продажу с плюсом до 50%.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Всеобщая льготная ипотека изжила себя — из «лекарства» для рынка она превратилась в «допинг». Ее использование оправданно только в период социально-экономической турбулентности, сейчас же настало время персональных мер поддержки и поощрения отдельных категорий населения.

Власти обсуждают внедрение адресных льготных программ, в том числе для участников СВО и сотрудников оборонных предприятий. Это прекрасная альтернатива прежней ипотеке с господдержкой.

Несмотря на то что адресные варианты заменят действующие льготные программы, рекомендую не откладывать покупку первичного жилья. На динамику цен влияет множество факторов, и новостройки дорожают как минимум на уровне инфляции, даже в условиях сжимающегося спроса.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Алексей НОВИКОВ (на фото), директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:

— Я считаю, что серьезная ошибка заключалась в постоянном продлении льготной ипотеки. Лучшим решением было бы закончить ее еще в конце 2021 года и сделать адекватную, низкую стандартную ставку, которую могло бы позволить себе большинство покупателей.

Адресные программы не смогут заменить ипотеку с господдержкой в полной мере, но расширят пул льготников. Положительное влияние на состояние рынка могло бы оказать снижение ключевой ставки ЦБ хотя бы до уровня 12% — 13%.

Теперь при запуске новых программ придется четко учитывать ценовой диапазон стоимости квартир, чтобы они могли отвечать запросам и интересам покупателей.

Если же сегодня у кого-то есть необходимость или желание купить конкретную квартиру, то я бы советовал сделать это, пока еще действуют выгодные условия ее приобретения.

Фото предоставлено ПИА Недвижимость

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость:

— Практический опыт говорит: какой бы ни была ситуация на рынке, при необходимости лучше менять жилье. Только нужно понимать, какие задачи стоят перед семьей, какие ресурсы можно задействовать, к какой финансовой нагрузке это приведет.

И если ипотека (даже льготная, под хороший процент) будет обслуживаться из последних сил и придется кардинально снизить размерность и интенсивность накоплений — то нет, это будет плохая история.

Но если у вас есть на руках деньги или они появятся после продажи имеющейся квартиры, возможно, стоит обратить внимание на вторичный рынок. Сейчас время покупателя, и при наличии средств вы будете интересным игроком и сможете рассчитывать на качественные варианты и серьезную скидку.

Но я бы не стал сегодня брать жилье в инвестиционных целях. Потому что бездумно «парковать» деньги в недвижимость: не факт, что в ближайшее время она будет дорожать, тем более на фоне ключевой ставки ЦБ в 16%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

C 1 июня вступают в силу изменения параметров Дальневосточной и Арктической ипотек

Принят закон о поддержке многодетных семей в погашении ипотечных кредитов

Госдума: россияне смогут самостоятельно продавать ипотечное жилье

Росреестр: в апреле зафиксирована максимальная в этом году доля ипотек при оформлении ДДУ

Эксперты рассказали, кто и зачем покупает жилье в ипотеку по рыночным ставкам

Эксперты: доля жилищных кредитов на новостройки в апреле снизилась, а на ИЖС — выросла

ЦБ: снижение спроса на ипотеку не приведет к проблемам у застройщиков

Сергей Пахомов (Госдума): Дверь под названием «Льготная ипотека» закрывается

Эксперты: застройщики были готовы к охлаждению рынка ипотечного кредитования

Эксперты: при снижении доступности ипотечных кредитов интерес к микрожилью будет только расти