С 1 января 2025 года вводится Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, что поможет охладить рынок недвижимости и сделает ипотеку более прозрачной. С июля 2025 года опция платного снижения процентной ставки по ипотеке станет недоступна. Однако застройщики и банки могут найти способы обойти этот запрет, считают опрошенные «РГ» эксперты.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Ряд касающихся этой опции нововведений начнет действовать уже с января 2025 года. Согласно новому порядку, банки должны будут предоставить заемщику расчет полной стоимости кредита (в процентах годовых и в денежном выражении) в двух вариантах: со снижением ставки и без этого.

При досрочном погашении ипотеки банк должен будет компенсировать заемщику избыточно оплаченную им часть вознаграждения, с оговоркой «в порядке и (или) размере, определенных договором ипотечного кредита». Кроме того, плата за снижение процентов вносится заемщиком исключительно из собственных средств.

Платное снижение ставки, предлагаемое рядом банков сейчас, имеет свои нюансы: в частности, вносимая плата окупается лишь за 5—7 лет. То есть при досрочном гашении кредита заемщикам становится невыгодно пользоваться этой опцией.

Фото: fa.ru

Как отметил профессор Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Цыганов (на фото), заемщику следует сопоставить оплату снижения ставки с вариантом внесения той же суммы как досрочного погашения части долга. Может получиться, что результаты будут практически идентичны по величине ежемесячного платежа, но различны по остатку долга.

«В этом случае лучше выбрать вариант досрочного погашения, — считает эксперт и поясняет: — в перспективе возможно снижение ключевой ставки, и можно будет рефинансировать кредит по более низкой ставке и сократить ежемесячные платежи».

Директор департамента коммуникационной политики финансового маркетплейса Выберу.ру Анна Романенко (на фото ниже) не считает эту услугу популярной из-за ее высокой стоимости: снижение ставки на 2% на 3 года обойдется примерно в 4% от суммы кредита.

Фото: vbr.ru

Эксперт привела пример расчета: при стоимости квартиры в 11 млн руб. и первоначальном взносе в 10% это будет 356 тыс. руб., — и сделала вывод, что те, у кого есть такая сумма предпочтет вложить их в первоначальный взнос.

Тем не менее, Романенко убеждена, что банки быстро адаптируются к ситуации и введут альтернативную услугу.

«Полагаю, игроки могут прибегнуть к схеме, используемой со страховками на кредит, когда сумма услуги делится на две части: невозвратную и вторую половину, которая возвращается пропорционально сокращению срока возврата», — предположила она.

Другим возможным вариантом, по ее словам, может стать возврат части процентов по ипотеке банками, если заемщик будет выплачивать кредит без просрочек в течение нескольких лет.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

Эксперты: граждане продолжают брать ипотеку несмотря на заградительные ставки

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

ЦБ допускает возможное повышение ключевой ставки на ближайшем заседании

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

ЦБ почти на полгода отменил ограничение полной стоимости кредитов по ипотеке

В начале октября средневзвешенные ставки по ипотеке в России обновили рекорды

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперт: после аномальной жары на рынке ипотеки ударили заморозки, потепление начнется не раньше 2026 года

Согласно сообщению аналитиков Банки.ру, российские кредитные учреждения начали отменять опцию снижения ипотечной ставки за комиссию. Это произошло после вступления в силу с 1 января ипотечного стандарта ЦБ. В нем содержится запрет на взимание вознаграждения с заемщика за установление сниженной ставки.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Несмотря на то, что пункт с запретом на взимание комиссии вступает в силу с 1 июля текущего года, банки заранее начали вносить коррективы в свои ипотечные программы. 

Широкое использование субсидирования ипотечной ставки кредитными организациями стартовало после отмены массовой льготной ипотеки и повышения процентных ставок по базовым программам летом прошлого года. Опцию в том или ином виде предлагали все крупные кредиторы. Некоторые банки позволяли включить комиссию в кредит, другие требовали оплату из собственных средств клиента.

Руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова (на фото ниже) отметила, что отказ от этой опции, с одной стороны, исключит дополнительные платежи для заемщика при оформлении ипотеки, а с другой — снизит шансы для многих на получение одобрения.

Фото: banki.ru

«С высокой процентной ставкой размер ежемесячного платежа увеличивается, что влечет за собой повышение требований к доходу заемщика, — пояснила аналитик и уточнила: — Опция субсидирования ставки позволяла получить сниженный ежемесячный платеж и повысить вероятность одобрения».

Аналитики также обнаружили другие изменения в условиях банков по ипотеке после вступления в силу ипотечного стандарта. Например, в январе ряд игроков повысили требования к минимальному первоначальному взносу: на 2 декабря в среднем по базе Банки.ру (включая рыночную и льготные программы) он составлял 34%, а на 31 декабря — увеличился до 37%. Более того, в среднем на три месяца снизился максимальный срок кредитования.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Инна Солдатенкова полагает, что кредит под залог недвижимости (КПЗН) может стать альтернативой классической ипотеке, если оценочная стоимость имеющегося залога покроет необходимую сумму для покупки планируемого жилья.

Преимуществом такого сценария эксперт называет возможность использования новой недвижимости по своему усмотрению, а в заложенной квартире, по ее мнению, можно жить, пока в новой ведется ремонт.

Кроме того, КПЗН допускает нецелевое использование средств: деньги банка можно направить и на покупку недвижимости, и на приобретение мебели, и ремонт, а по классической ипотеке согласовать с банком превышение суммы над стоимостью объекта сложно.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: банки и застройщики сохранили рискованные схемы ипотечного кредитования

ЦБ намерен установить повышенные риск-веса и резервы для «схемной» ипотеки

Эксперты: поможет ли новый ипотечный стандарт установить баланс интересов застройщиков, банков и приобретателей недвижимости 

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

ЕРЗ-тренды о стандарте ипотечного кредитования: запись онлайн-дискуссии

С января 2025 года ипотека с кешбэком будет под запретом

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве

ЦБ анонсировал новый пакет ужесточений в розничном кредитовании

«ЕРЗ-тренды» 19 декабря в 10.00: ЦБ, ДОМ.РФ, банки и застройщики разберут новый ипотечный стандарт

Эксперт: ипотечный стандарт не изменит ситуацию с ценами

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Эксперты: ипотечный стандарт — это серьезный удар по рынку