Институт развития строительной отрасли представил свой расчет прогноза ввода жилья на 2017 год.  Получилось не более 71,4 млн м².

Фото: www.bloknot-voronezh.ru

Об обновленном прогнозе ввода жилья в 2017 году министр строительства России Михаил Мень заявил в эфире телеканала «Россия 24». Глава ведомства признал, что итоговая цифра будет меньше, чем в прошлом году, однако, по его словам, «это не такое большое падение». При этом Михаил Мень отметил, что сокращение ввода обусловлено главным образом снижением объемов ИЖС, а вот в сегменте строительства индустриального жилья падения не наблюдается.

Особое внимание чиновник обратил на позитивную динамику, которую показывает ипотечный рынок. «По итогам первого полугодия люди взяли ипотеку более чем на 770 млрд руб.», — сообщил министр, добавив, что эти показатели выше аналогичных цифр за 2014 год, когда рынок ипотеки в РФ достиг рекордных объемов.

Напомним, что по итогам 2016 года в Российской Федерации было введено 80,2 млн м² жилья, что на 6,5% меньше, чем годом ранее. Лидером по строительству жилья в прошлом году стала Московская область с показателем 8,823 млн м², второе место занял Краснодарский край (4,56 млн м²), третье — Москва с показателем в 3,362 млн м². Индивидуальные застройщики в 2016 году построили в России 31,6 млн м² жилья.

В первом полугодии 2017 года, по данным Росстата, объемы строительства жилья сократились на 11,3% — до 28 млн м², из которых 11,5 млн м² пришлось на сектор ИЖС, где падение составило 16,5%.

По данным ЕРЗ за первые шесть месяцев нынешнего года регионами-лидерами по вводу жилья являются Московская область (2 949,6 тыс. м²), Краснодарский край (2 042,2 тыс. м²) и г. Санкт-Петербург (1 636,0 тыс. м²).

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла ХОЛОПИКА (на фото):

Выйти на цифры 75-76 млн м² ввода жилья в 2017 году будет крайне сложно. Несмотря на рекордный рост ипотеки, финансирование жилищного строительства не улучшается. Основной объем ипотечного кредитования уходит либо на вторичный рынок жилья (сделки с готовым жильем), либо на увеличение размера ипотечного кредита для новостройки при одновременном уменьшении собственных средств граждан. Т.е. вместе с ростом ипотеки растет закредитованность граждан перед банками, но не объем финансирования жилищного строительства. Как показывает статистика, количество выданных ипотечных кредитов под долевое строительство за год снизилось на 9,8%. Количество регистраций ДДУ  снизилось на 7%. Это при том, что в течение последнего года снижалась цена продаваемого метра квадратного и площадь продаваемых строящихся квартир. Сейчас основная надежда у застройщиков на дальнейшее снижение ставок по ипотеке, а также на рост доходов населения. 

По нашему прогнозу ввод жилья в 2017 году составит около 70 млн м². Вот расчеты. Как известно, итоговый показатель ввода жилья суммируется из двух показателей:

• ввод жилья населением;
• ввод жилья застройщиками.

Ввод жилья населением

Ввод жилья населением по итогам 6 месяцев отстает от 2017 года на 16,3%. Нет оснований предполагать, что ситуация с вводом жилья населением может улучшиться. Здесь почти исчерпан потенциал дачной амнистии. И практически отсутствует ипотека. Поэтому будет логичным предположить, что по итогам 2017 года отставание от 2016 года в лучшем случае составит 16,3%. В 2016 году население ввело 31,6 млн м² жилья. Значит оптимистичный прогноз по 2017 году – 26,4 млн м².

Ввод жилья застройщиками

Ввод жилья застройщиками в 2017 году мы прогнозируем на основании анализа базы данных ЕРЗ. В настоящее время по этой базе данных площадь жилья в выявленных многоквартирных домах, уже введенных в 2017 году в эксплуатацию, составляет  11,7 млн м². Еще 44,3 млн м² на этот год в планах у застройщиков к вводу. Получается, что теоретически можно ожидать в 2017 году ввод застройщиками 56 млн м² (на 1 февраля в планах застройщиков на ввод в 2017 году было 60 млн м²). Правда сейчас все большие масштабы приобретает перенос планируемых сроков ввода жилья. В 2017 году перенос сроков ввода имеет почти 30% всего введенного жилья. А средний перенос сроков ввода строящегося жилья достиг 3,4 месяца.

В начале этого года было зафиксировано, что застройщики перенесли в своих планах на 2017 год ввод 20 млн м² жилья, из запланированного к вводу в более ранние годы. Ситуация с финансированием жилищного строительства не улучшилась. Поэтому можно прогнозировать, что перенос ввода жилья на 2018 год должен составить 20—23 млн м² жилья. Сейчас эта цифра уже равна 5 млн м². Т.е. еще 15—18 млн м² жилья из запланированного застройщиками к вводу в 2017 году ожидается к переносу на 2018 год. Таким образом в 2017 году расчетный объем ввода жилья застройщиками должен составить 38—41 млн м² жилья.

Кроме того, в базе ЕРЗ учитывается только жилье, строящееся застройщиками по проектным декларациям, а также без проектных деклараций, если характеристики строящихся домов предоставляются застройщиками порталу ЕРЗ. Не охвачено мониторингом строительство жилья, которое дает порядка 4 млн м² ввода (например, нет данных по планам ввода жилья Управления гражданского строительства г. Москвы). Таким образом, в 2017 году можно прогнозировать ввод жилья застройщиками в Российской Федерации в объеме 42—45 млн м².

Итоговый показатель ввода жилья

При суммировании прогнозных показателей ввода жилья населением и застройщиками получаем 68,4—71,4 млн м².

Другие публикации по теме:

АИЖК фиксирует одну тенденцию, Росреестр – другую. Кто прав?

Ввод жилья в России за полгода: лидер прежний — Московская область

Росстат: застройщики ввели в мае на 6,74% жилья больше, чем годом ранее

Обременение земельного участка правами дольщиков является достаточным основанием для отказа в расторжении договора аренды, даже при неоплате арендных платежей.

Муниципальное учреждение «Администрация Воскресенского муниципального района Московской области» обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Строймонтажгарант» с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка и передаче его обратно администрации. Основанием для этого послужило длительное нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы.

Между администрацией и обществом заключен договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства жилых домов эконом-класса. Условиями договора аренды предусмотрено внесение платежей за пользование земельным участком.

Как следует из материалов дела, застройщик ООО «Строймонтажгарант» осуществляет строительство 6-секционного жилого дома переменной этажности с привлечением средств участников долевого строительства. К моменту обращения администрации в Арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка Управлением Росреестра по Московской области зарегистрировано порядка 20 договоров участия в долевом строительстве.

Согласно гражданскому законодательству по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату. Материалами дела подтверждается невнесение арендатором арендных платежей более чем за два периода оплаты. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В адрес ООО «Строймонтажгарант» администрация направило претензию с требованиями об уплате задолженности и пени за просрочку платежа по договору аренды земельного участка. Общество на претензию не ответило, задолженность по арендной плате и пени не погасило. Несмотря на это, суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

Как указал Арбитражный суд Московской области, расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушение прав физических лиц. В силу закона право аренды находится в залоге у участников долевого строительства, и при таких обстоятельствах расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы.

Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка, следует учесть, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц. В данном случае заявленными администрацией требованиями не преследуется цель возврата земельного участка и исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры. Исходя из этого суд посчитал, что обременение земельного участка правами участников долевого строительства само по себе является достаточным основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды.

Следует отметить, что при обосновании решения арбитражный суд сослался на действующую арбитражную практику, но не на нормы закона, что несвойственно российской судебной системе.

СПРАВКА ЕРЗ:

ООО «Строймонтажгарант» является застройщиком земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060219:0016. На данном земельном участке застройщик начал возводить ЖК «Фединская слобода».

В 2011 году получено разрешение на строительство 6-секционного 5-этажного кирпичного жилого дома на 95 квартир.

Планируемый срок ввода по проектной декларации — I кв. 2017 г.

Строительство объекта остановлено.

Сайт жилого комплекса www.фединскаяслобода.рф не работает.

18.03.2016 застройщик был внесен в список проблемных застройщиков Московской области.

В списке проблемных объектов на сайте Минстроя России ЖК «Фединская слобода» не числится.

Другие публикации по теме:

Арбитражный суд: при наличии дольщиков договор аренды земли не может быть расторгнут

Арбитражный суд: административная ответственность застройщика переходит в порядке правопреемства к новому юридическому лицу

Арбитражный суд: если застройщик представил страховщику недостоверные сведения о своем финансовом состоянии, договор страхования является недействительным

Арбитражный суд: за ошибки в отчетности штрафовать застройщика нельзя