Череда конфликтов и судебных споров привела к остановке строительства  застройщиком 330 тыс. кв. м. жилья. 

Разногласия ГК «Квартстрой» с нижегородским Минстроем и судебные разбирательства с АИЖК не способствуют решению проблем этого застройщика, который еще недавно, до остановки строительства ряда объектов, входил в ТОП-40 крупнейших по России.

В этом регионе у «Квартстроя» есть два крупных проекта, реализация которых затянулась уже на несколько лет. Это ЖК «Квартал Европейский» в областной столице (четыре 22-этажных дома на ул. Пушкина — Тимирязева) и ЖК «Новинки Smart City» (комплексная застройка в Богородском районе, первую очередь составляют 34 дома высотой от четырех до 17 этажей). Первый ЖК должны были сдать в 2011—2014 годах, второй — до конца 2015 года. Однако сроки сдачи неоднократно переносились, и инициативные группы дольщиков проводят митинги, рассылают обращения в адрес федеральных и областных властей, апеллируют к правоохранительным органам. Выполнение обещания девелопера достроить дома за счет сдачи коммерческих площадей и привлечения сторонних инвесторов осложняется нехваткой средств.

Тем не менее, как заверил вице-президент ГК «Квартстрой» Александр Байгушев, первая очередь ЖК «Квартал Европейский» практически готова (осталось лишь выполнить работы по благоустройству территории и устранить недоделки), сдача домов произойдет в конце июня. А вот на достройку и ввод второй очереди потребуется минимум год. Что касается сроков сдачи ЖК «Новинки Smart City», где часть домов возводится в рамках программы «Жилье для российской семьи», то относительно их девелопер воздерживается от прогноза. Здесь строительство многих домов еще не вышло за стадию котлована, а у застройщика накопились серьезные долги по аренде земли.

Из-за этих долгов АИЖК в одностороннем порядке изъял у «Квартстроя» два земельных участка площадью 462 тыс. и 882 тыс. кв. м, полученных девелопером на десять лет в 2012 году. Как следует из материалов дела, которое застройщик безуспешно пытался оспорить в Московском арбитражном суде, долги «Квартстрая» по аренде земли составили 5 млн руб., а арендная плата не вносилась в течение года, поэтому собственник в лице АИЖК имел полное право ее изъять. По некоторым данным, изъяты два участка, на которых строительство жилья еще не началось.

В то же время в аренде остаются еще три участка в Богородском районе общей площадью 1,33 млн кв. м, на которых есть недостроенные дома, а застройщик здесь имеет обязательства перед участниками долевого строительства. За аренду этих участков «Квартстрой» также задолжал АИЖК. Минувшей осенью агентство отсудило у застройщика 4,35 млн руб. долга по арендной плате и 1,69 млн руб. неустойки. И хотя о расторжении договора речи пока не идет, АИЖК намерено добиться возврата всех недоимок в судебном порядке.

Непростые отношения сегодня у компании и с областными властями. Достаточно сказать, что «Квартстрой» намерен обжаловать в суде результаты внеплановой проверки, проведенной местным Минстроем. Она выявила нецелевое использование средств дольщиков и другие нарушения, допущенные застройщиком при строительстве ЖК «Новинки Smart City». Два из трех выданных Минстроем предписаний девелопер исполнил, а относительно третьего предписания у них возникли разногласия по поводу законности использования средств участников долевого строительства на возведение сетей.

В минувшем декабре Госдума, принявшая ряд поправок в 214-ФЗ, расширила перечень целей, на которые могут быть направлены средства дольщиков, напомнил вице-президент ГК «Квартстрой» Александр Байгушев, так что, по его мнению, бухгалтерия застройщика ведется правильно, в соответствии с законодательными изменениями. Исходя из этого компания оспорила в нижегородском арбитраже законность самой проверки и выданных предписаний. Следующее судебное заседание по этому делу состоится 8 июня.

Помимо непростой ситуации на своих объектах в Нижегородской области, «Квартстрой» испытывает серьезные трудности с достройкой жилых комплексов в Волгоградской и Московской областях. Все эти проблемы отбросили компанию с недавнего 32-го места по объему текущего жилищного строительства на далекое 843-е место (см. справку).

СПРАВКА ЕРЗ

Девелоперская компания «Квартстрой»

Текущее строительство:

Объем текущего жилищного строительства — 28 613 м² (на 29.05.2017)

Место в ТОП по РФ по объему текущего жилищного строительства — 843-е (на 29.05.2017)

Место в ТОП по РФ по объему текущего жилищного строительства до остановки строительства ряда объектов — 32-е (на 01.03.2017)

Остановленное строительство:

Остановлено строительство 78 МД, проектная площадь жилых помещений которых составляет 325 075 м², из них:

- Нижегородская область — 45 МД, проектная площадь жилых помещений которых составляет 192 134 м² (ЖК «Гордеевский», ЖК «Квартал Европейский», ЖК «На Гончарова» и ЖК «Новинки Smart City»)

- Волгоградская область — 18 МД, проектная площадь жилых помещений которых составляет 98 116 м² (ЖК «Доминант», ЖК «Парк Европейский»)

- Московская область — 15 МД, проектная площадь жилых помещений которых составляет 34 825 м² (ЖК «Булатниково»)

Минфин России письмом от 15.09.2017 №03-04-06/59629 разъяснил необходимость уплаты НДФЛ с сумм, выплаченных застройщиком участнику долевого строительства за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства: неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.

Неустойка за нарушения срока передачи объекта долевого строительства

Сумма неустойки, выплаченная застройщиком гражданину за ненадлежащее исполнение условий договора, отвечает признакам экономической выгоды и является его доходом, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц.

Налоговый кодекс содержит перечень доходов, не подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц. В данном перечне отсутствует освобождение от налогообложения суммы неустойки, выплачиваемой организацией по решению суда в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства.

Штраф за отказ исполнить в добровольном порядке законные требования потребителя

Минфин России выразил аналогичную позицию относительно неустойки в части обложения налогом на доходы физических лиц суммы штрафов, выплачиваемых организацией на основании решения суда за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

При этом Минфин дополнительно подкрепил свою позицию пунктом 7 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации от 21.10.2015 г. В данном пункте указано, что предусмотренные законодательством о защите прав потребителей санкции носят исключительно штрафной характер. Их взыскание не предусматривает цели компенсировать потери (реальный ущерб) потребителя. Поскольку выплата сумм таких санкций приводит к образованию имущественной выгоды у потребителя, они включаются в доход гражданина вне зависимости от того, что получение данных сумм обусловлено нарушением прав физического лица.

Указанный доход в виде суммы штрафа, выплачиваемого на основании решения суда в размере, определенном судом, подлежит налогообложению в полном объеме.

Компенсация морального вреда

А вот сумма возмещения морального вреда, произведенного на основания решения суда, является компенсационной выплатой, связанной с возмещением вреда, причиненного увечьем или иным повреждением здоровья. Такие выплаты входят в перечень доходов, не подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, и на этом основании освобождаются от налогообложения.

Письмо Минфина России можно скачать здесь.

Другие публикации по теме:

АИЖК передало тюменским властям 141 га земли для решения проблем обманутых дольщиков

Минстрой России разъяснил порядок расчета размера уставного капитала застройщика