Череда конфликтов и судебных споров привела к остановке строительства  застройщиком 330 тыс. кв. м. жилья. 

Разногласия ГК «Квартстрой» с нижегородским Минстроем и судебные разбирательства с АИЖК не способствуют решению проблем этого застройщика, который еще недавно, до остановки строительства ряда объектов, входил в ТОП-40 крупнейших по России.

В этом регионе у «Квартстроя» есть два крупных проекта, реализация которых затянулась уже на несколько лет. Это ЖК «Квартал Европейский» в областной столице (четыре 22-этажных дома на ул. Пушкина — Тимирязева) и ЖК «Новинки Smart City» (комплексная застройка в Богородском районе, первую очередь составляют 34 дома высотой от четырех до 17 этажей). Первый ЖК должны были сдать в 2011—2014 годах, второй — до конца 2015 года. Однако сроки сдачи неоднократно переносились, и инициативные группы дольщиков проводят митинги, рассылают обращения в адрес федеральных и областных властей, апеллируют к правоохранительным органам. Выполнение обещания девелопера достроить дома за счет сдачи коммерческих площадей и привлечения сторонних инвесторов осложняется нехваткой средств.

Тем не менее, как заверил вице-президент ГК «Квартстрой» Александр Байгушев, первая очередь ЖК «Квартал Европейский» практически готова (осталось лишь выполнить работы по благоустройству территории и устранить недоделки), сдача домов произойдет в конце июня. А вот на достройку и ввод второй очереди потребуется минимум год. Что касается сроков сдачи ЖК «Новинки Smart City», где часть домов возводится в рамках программы «Жилье для российской семьи», то относительно их девелопер воздерживается от прогноза. Здесь строительство многих домов еще не вышло за стадию котлована, а у застройщика накопились серьезные долги по аренде земли.

Из-за этих долгов АИЖК в одностороннем порядке изъял у «Квартстроя» два земельных участка площадью 462 тыс. и 882 тыс. кв. м, полученных девелопером на десять лет в 2012 году. Как следует из материалов дела, которое застройщик безуспешно пытался оспорить в Московском арбитражном суде, долги «Квартстрая» по аренде земли составили 5 млн руб., а арендная плата не вносилась в течение года, поэтому собственник в лице АИЖК имел полное право ее изъять. По некоторым данным, изъяты два участка, на которых строительство жилья еще не началось.

В то же время в аренде остаются еще три участка в Богородском районе общей площадью 1,33 млн кв. м, на которых есть недостроенные дома, а застройщик здесь имеет обязательства перед участниками долевого строительства. За аренду этих участков «Квартстрой» также задолжал АИЖК. Минувшей осенью агентство отсудило у застройщика 4,35 млн руб. долга по арендной плате и 1,69 млн руб. неустойки. И хотя о расторжении договора речи пока не идет, АИЖК намерено добиться возврата всех недоимок в судебном порядке.

Непростые отношения сегодня у компании и с областными властями. Достаточно сказать, что «Квартстрой» намерен обжаловать в суде результаты внеплановой проверки, проведенной местным Минстроем. Она выявила нецелевое использование средств дольщиков и другие нарушения, допущенные застройщиком при строительстве ЖК «Новинки Smart City». Два из трех выданных Минстроем предписаний девелопер исполнил, а относительно третьего предписания у них возникли разногласия по поводу законности использования средств участников долевого строительства на возведение сетей.

В минувшем декабре Госдума, принявшая ряд поправок в 214-ФЗ, расширила перечень целей, на которые могут быть направлены средства дольщиков, напомнил вице-президент ГК «Квартстрой» Александр Байгушев, так что, по его мнению, бухгалтерия застройщика ведется правильно, в соответствии с законодательными изменениями. Исходя из этого компания оспорила в нижегородском арбитраже законность самой проверки и выданных предписаний. Следующее судебное заседание по этому делу состоится 8 июня.

Помимо непростой ситуации на своих объектах в Нижегородской области, «Квартстрой» испытывает серьезные трудности с достройкой жилых комплексов в Волгоградской и Московской областях. Все эти проблемы отбросили компанию с недавнего 32-го места по объему текущего жилищного строительства на далекое 843-е место (см. справку).

СПРАВКА ЕРЗ

Девелоперская компания «Квартстрой»

Текущее строительство:

Объем текущего жилищного строительства — 28 613 м² (на 29.05.2017)

Место в ТОП по РФ по объему текущего жилищного строительства — 843-е (на 29.05.2017)

Место в ТОП по РФ по объему текущего жилищного строительства до остановки строительства ряда объектов — 32-е (на 01.03.2017)

Остановленное строительство:

Остановлено строительство 78 МД, проектная площадь жилых помещений которых составляет 325 075 м², из них:

- Нижегородская область — 45 МД, проектная площадь жилых помещений которых составляет 192 134 м² (ЖК «Гордеевский», ЖК «Квартал Европейский», ЖК «На Гончарова» и ЖК «Новинки Smart City»)

- Волгоградская область — 18 МД, проектная площадь жилых помещений которых составляет 98 116 м² (ЖК «Доминант», ЖК «Парк Европейский»)

- Московская область — 15 МД, проектная площадь жилых помещений которых составляет 34 825 м² (ЖК «Булатниково»)

Управляющий партнер ГК Самолет Александр Прыгунков дал интервью РБК, которое мы приводим с небольшими сокращениями.

Фото: t.me/gk_samolet

О темпах строительства и накопленном застройщиками запасе прочности

— Объем предложений, существующих на рынке, был запущен за последние годы, — уточнил Александр Прыгунков. — Наша отрасль достаточно инерционная, И когда разгоняется, ее уже не остановить. Объем предложений достаточно большой, но накопленный запас прочности и обеспеченность всех проектов финансированием позволяют нам чувствовать себя уверенно.

Банки стабильно финансируют стройку, темпы строительства не меняются, все идет по графику, что мы видим и у нас, и у наших конкурентов, партнеров. Поэтому говорить об отставании темпов строительства нельзя. Все идет в штатном режиме.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Почему нет предпосылок к снижению цен

— Если говорить про тенденцию изменения цен и надежду на их снижение, то этого не будет. Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%, что видно в статистике. Как правило, это связано с разным миксом предложений. Предпосылок к снижению цен не существует. Почему? Все мы понимаем, что в стране существует определенная нехватка рабочей силы. Стоимость рабочей силы, услуг подрядчиков и т. д. существенно растет. Есть инфляция, рост цен на строительные материалы, особенно там, где это связано с импортозамещением. Следовательно, себестоимость строительства увеличивается. Плюс ставки. Все это закладывается в себестоимость.

За последние 10 лет рынок очень сильно изменился, стал очень цивилизованным, на нем работает много профессионалов. Никто не будет продавать ниже себестоимости: это экономически неэффективно, за этим следят и банки как представители регулятора, которые несут контрольную функцию. Поэтому тенденций к снижению цен точно не будет —  нет такого запаса маржи.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

О новом балансе спроса и предложения на рынке

— Из статистики, аналитических данных мы видим сейчас, что растет объем объектов с полученным разрешением на строительство, потому что наша отрасль в этом плане инерционная. Много процессов было запущено за последний год. И они точно будут продолжаться еще пять-шесть месяцев.

А затем игроки на рынке будут смотреть, надо ли начинать новые проекты. Скорее всего, новые очереди стартуют чуть позже. И через какое-то на рынке время будет найден новый баланс: уменьшится объем предложения в соответствии со спросом, который будет на тот момент существовать.

А цены точно снижаться не будут: работы в убыток никто не допустит.

Фото: © Raev Denis / Фотобанк Лори

Об ипотеке и новой реальности рынка

— Количество клиентов, желающих купить жилье, уменьшилось. Были проблемы с лимитами по семейной ипотеке. На какой-то период банки не одобряли ипотеку, клиенты ждали одобрения.

Конечно же, цикл принятия решений и заключения договоров увеличился. Это реальность нынешнего рынка. Все перестраиваются, все к этому адаптируются, и мы, исходя из этого, меняем свои планы.

Этот процесс нельзя изменить за один день или неделю, на это потребуется определенное количество времени.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 О проектах КРТ

— Проекты КРТ — достаточно непростые, долгие. Это самое сложное, что есть в девелопменте. И те проекты, которые запущены и строятся, они продолжатся. Будет продолжаться работа по тем проектам КРТ, где готовится исходная разрешительная документация. Ее подготовка не требует больших финансовых затрат, и все девелоперы будут этим заниматься.

И когда период прогнозирования станет более стабильным, когда мы поймем, что будет происходить с капиталом, с доступностью финансовых средств и т. д., проекты КРТ начнут реализовываться более активно.

Фото: пресс-служба ГК Самолет

Об экспансии в российские регионы

— В последние два года мы активно работаем в Тюмени. В ближайшие несколько месяцев вводим первую нашу очередь — это важный, значимый этап нашего присутствия здесь. Тюмень — это первый нестоличный город в нашем портфеле. До этого мы развивались в Москве и Санкт-Петербурге. Тюмень — это третий город и первый из региональных, куда мы вышли с нашими проектами, — подчеркнул Александр Прыгунков (на фото) и добавил: — Мы анализируем проекты КРТ, взаимодействуем с властью и т. д.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В октябре 2024 года застройщики вывели на рынок на 5,5% больше МКД, чем годом ранее (графики)

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Без ипотеки: результаты исследования поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях

Эксперты: на рынке новостроек Москвы в октябре наблюдалась стагнация цен

Эксперты: по итогам III квартала темпы роста цен в новостройках «старой» Москвы замедлились

Эксперты отметили падение цен на жилье в Балашихе, Красногорске и Мытищах

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться

Эксперты назвали районы Подмосковья с максимальным ростом цен на новостройки

Эксперты: в сентябре новостройки подорожали и в Санкт-Петербурге, и в Ленинградской области

Эксперты зафиксировали стагнацию цен на новостройки в крупнейших городах России

В течение ближайшего года эксперты ожидают снижения цен на недвижимость на 5% — 10%

Эксперты рассказали о падении спроса и цен на столичном рынке жилья

Эксперты подсчитали, в каких районах столицы в сентябре снизились цены на новостройки