Суть этой тенденции, выявленной порталом ЕРЗ, объяснили топ-менеджеры российских девелоперских компаний. 

Фото: www.kvobzor.ru

Недавно портал ЕРЗ опубликовал очередной Аналитический обзор «Строительство жилья профессиональными застройщиками» на декабрь 2017 года. Согласно этому исследованию, средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Российской Федерации составила 64 672 руб. за 1 кв. м.

При этом выявлена интересная тенденция: оказывается, что вопреки устоявшемуся мнению в среднем по России цена предложений новостроек по мере приближения срока сдачи дома не увеличивается, а, наоборот, снижается.

Так, средняя цена предложения 1 кв. м жилья в объектах, ввод которых, согласно проектным декларациям, запланирован на 2018 год, составляет 64,2 тыс. руб. А вот в домах, запланированных к вводу в 2019 году, средняя цена жилья выше: 66,9 тыс. руб. В то же время квартиры в домах, которые планируется ввести в 2020 году, обойдутся уже в 76,2 тыс. руб. за «квадрат».

Мы попросили самих застройщиков прокомментировать эту тенденцию, и вот какие ответы мы получили. 

Фото: www.rg.ru

Юрий ИЛЬИН, управляющий директор Группы ЛСР:

«Действительно, если смотреть на динамику изменения средней цены квадратного метра, то иногда можно увидеть тенденцию ее снижения ближе к сроку завершения проекта. Это объясняется тем, что при выводе объекта в продажу для покупателей доступно все многообразие вариантов с точки зрения видовых характеристик, планировок, стоимости квадратного метра. Естественно, чем ближе завершение проекта, тем меньше свободных предложений остается в продаже. Поэтому для качественной оценки необходимо смотреть не на стоимость квадратного метра в среднем, а на динамику изменения цены на конкретный тип квартиры.

К завершению проекта самые привлекательные варианты зачастую уже раскуплены, поэтому может наблюдаться снижение средней стоимости квадратного метра: например, остаются квартиры только больших площадей, где цена за квадратный метр обычно ниже.

Это говорит о том, что в случае с надежными компаниями-застройщиками не надо откладывать покупку до завершения строительства. Лучше сделать это при выводе жилого комплекса в продажу, когда выбор квартир больше», — заключил эксперт.

Игорь БЕЛОКОБЫЛЬСКИЙ, генеральный директор ГК «Стрижи» (г. Новосибирск):

«Весьма непросто комментировать данные, которые являются некой суммой очень сильно разнонаправленных, разнообъемных, разновеликих и «разногеографических» цифр. Тем более что у разных застройщиков сегодня совершенно разная экономическая ситуация. Поэтому я думаю, что никакого глобального открытия в данных наблюдениях нет, при всем уважении к тем, кто их проводил.

Эти цифры можно попробовать объяснить тем, что застройщики, которые сегодня входят на рынок с проектами, запланированными к сдаче в 2019—2020 годах, пытаются стартовать в высокомаржинальные проекты, относящиеся к более высокой ценовой категории, понимая, что волна удорожания цен на материалы придет неминуемо.

Если говорить о нашей компании, то у ГК «Стрижи» объекты, сдача которых запланирована на более поздний срок, действительно дороже, чем те, которые вводятся в эксплуатацию в ближайшее время.  Но этому есть простое объяснение: Группа компаний «Стрижи» сегодня выходит в более высокую потребительскую нишу, повышая класс строящегося жилья», — пояснил топ-менеджер.

Фото: www.i0.wp.com

Роман ЛЯБИХОВ, генеральный директор ГК «Атлант»:

«Сегодня цены на квартиры в новостройках в целом, как правило, увеличиваются по мере повышения строительной готовности домов. Что касается результатов данного исследования, то подобная динамика стоимости квадратного метра в зависимости от срока сдачи домов в эксплуатацию может объясняться следующим. В данном случае, по-видимому, в расчет берется средняя стоимость квадратного метра в жилом комплексе на конкретный момент времени, без учета уровня цен в этом ЖК в прошлом.

Понятно, что с приближением сдачи дома в эксплуатацию объем предложения в новостройке сокращается. В первую очередь раскупаются наиболее ходовые лоты: студии, одно- и двухкомнатные квартиры. В результате на момент сдачи дома, как правило, остаются квартиры большой площади, трех- и четырехкомнатные, стоимость квадратного метра которых ниже, чем скажем стоимость квадратного метра студий или однушек. Либо в продаже остаются малоликвидные лоты, которые зачастую продаются с небольшим дисконтом.

В итоге в самом деле может получиться так, что в определенный момент времени в домах, которые готовятся к сдаче в эксплуатацию, средняя стоимость квадратного метра будет ниже, чем в проектах, которые только вышли в продажу. Однако нужно учитывать, что объем предложения в подобных жилых комплексах состоит преимущественно из квартир больших площадей, которые имеют наибольшую общую стоимость. В действительности же цена квартиры в большинстве случаев увеличивается как минимум по мере повышения строительной готовности домов.

И хотя в условиях текущего кризиса и высокой конкуренции на рынке рост цен стал менее динамичным, он все же есть. И для конечного покупателя новостроек более важным является именно данный показатель, а не соотношение цены квадратного метра на конкретный период времени в нескольких жилых комплексах с разной степенью готовности», — отметил специалист.

Фото: www.rzn.info

Антон ВОРОБЬЕВ, генеральный директор ГК «ЕДИНСТВО» (г. Рязань):

«Скорее всего, в домах, срок сдачи которых определен в 2018 году, как правило, уже не остается наиболее ликвидных, а, следовательно, и наиболее дорогих квартир с точки зрения цены квадратного метра.

Помимо этого многие застройщики стремятся завершить продажи по объекту одновременно с вводом его в эксплуатацию с целью исключить издержки на оформление в собственность и содержание непроданных объектов. Как следствие, стоимость наиболее ликвидных квартир в домах со сроком сдачи в 2019 и 2020 годах диктует среднюю цену продажи за квадратный метр.

Кроме того, остается устойчивый тренд по оптимизации общей площади проектируемых квартир. Отсюда тенденция: меньше квартира — дороже квадратный метр», — сделал вывод девелопер.

Фото: www.kazschool.ucoz.ru

Алексей КОЛЯДА, генеральный директор ООО «Стройгарант» (Ростовская область):

«Чем дальше реализация проекта — тем он дороже! А по тем, которые нужно ввести сейчас (при упавшем спросе), застройщики могут немного и скинуть цену, чтобы получить хоть какую-то прибыль.

Новые проекты с 1 июля 2018 г будут еще дороже и в основном без ДДУ (это касается всех регионов, кроме Москвы и Питера): не те объемы, чтобы влезать в такую кабалу. В самом деле, какой идиот будет строить трехэтажку по ДДУ? Ее и так можно построить, только дороже!», — резюмировал ростовский застройщик. 

Другие публикации по теме:

Рост цены предложения новостроек остановился

Цена предложения по новостройкам продолжает расти

Темпы роста цен на новостройки в сентябре резко уменьшились

В России впервые за 1,5 года зафиксирован рост средней цены метра в новостройках. Комментарий эксперта Геннадия Стерника

В 2017 году в Новосибирске было построено свыше 1 млн кв. м жилья. Дальнейшие перспективы сибирской столицы в этой сфере для портала ЕРЗ комментируют руководители ведущих девелоперских компаний региона Игорь Белокобыльский и Михаил Ансимов.

Фото: www. montazhnik02.ru

На недавнем заседании президиума мэрии Новосибирска были подведены итоги работы городского строительного комплекса в 2017 году. По данным мэрии в прошлом году в Новосибирске было построено 1,04 млн кв. м жилья, введено в эксплуатацию 17,7 тыс. квартир. Это четвертый показатель среди российских городов, включая обе столицы.

Однако запланированных на 2017 год показателей достигнуть не удалось. Как сообщил начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Анатолий Мотыга, с 2015 года жилых объектов вводится в эксплуатацию больше, чем выдается разрешений на строительство, вследствие чего наблюдается снижение общего объема строящихся объектов. По сравнению с 2016 годом объемы строительства сократились почти на треть, показатели отрасли фактически вернулись к уровню пятилетней давности.  При этом компании теперь гораздо реже берут земельные участки на перспективу.

Обсуждение итогов 2017 г. в мэрии г. Новосибирска                        Фото: www.gk-strizhi.ru

По прогнозам специалистов мэрии, в ближайшие годы может обостриться проблема обманутых дольщиков. По примерным оценкам, на окончательное решение этой проблемы требуется около 6 млрд руб. В то же время, есть риск появления новой волны обманутых дольщиков.

Несмотря на все эти проблемы, городские власти на 2018 год поставили задачу сохранить ввод жилья в объеме более 1 млн кв. м.

Портал ЕРЗ попросил прокомментировать ситуацию руководителей ведущих девелоперских компаний Новосибирска — генерального директора ГК «Стрижи» (4-е место в ТОП региона по объему текущего строительства, 4-е место по объему ввода жилья в 2017 году) Игоря БЕЛОКОБЫЛЬСКОГО и директора компании «Брусника» в Новосибирске, представленной на рынке под брендом «Сибакадемстрой» (1-е место в ТОП региона по объему текущего строительства, 1-е место* в ТОП региона по вводу жилья в 2017 году), депутата Совета депутатов г. Новосибирска Михаила АНСИМОВА.

ЕРЗ: Как бы Вы прокомментировали итоги года для Новосибирска в целом и для Вашей компании в частности? За счет чего можно обеспечить дальнейший ввод жилья в Новосибирске в объемах более 1 млн кв. м в год, как планирует мэрия?

Игорь Белокобыльский (на фото): Безусловно, миллион квадратных метров в год — это неплохой уровень. Но в итогах года важен не объем, а направление тренда, а также скорость, с которой он реализуется. Так вот, направление тренда 2017 года — падение, близкое к вертикальному. В принципе, было время, когда миллионом квадратных метров гордились. Еще несколько лет тому назад мы считали это вполне нормальным уровнем. Но этот объем был заложен еще в докризисные годы, причем не столько в площадках, сколько в решениях.

Поэтому в данном вопросе нужно смотреть не на сумму, а на тренд. А тренд такой, что с полутора миллионов мы скатились на миллион. Это критический угол. Я не хочу быть кликушей, но мне кажется, что рынок Новосибирска сейчас находится в неуправляемом падении. Я совершенно точно уверен, что ни о каком миллионе в 2018 году в городе Новосибирске без подрисовок мэрия не может даже мечтать. Не будет этих цифр и близко.

На фоне общего падения ГК «Стрижи» продемонстрировала рост выручки в размере 12% за год. Компания своим результатами довольна, абсолютно все обязательства мы выполнили в срок, что в Российской Федерации, оказывается, уже становится редкостью. Более того, «Стрижи» заняли третье место по вводу в эксплуатацию жилья в г. Новосибирске. Причем в тот год, когда у нас объективно стало меньше объемов, чем годом ранее. Плюс мы запустили ряд новых проектов. В принципе, компания живет планово. И я удовлетворен итогами нашей работы за год.

Михаил Ансимов (на фото): За прошедший год «Брусника» в Новосибирске построила и ввела 8 домов общей площадью 80 тыс. кв. м. Такой темп соответствует нашей регулярной производственной программе. Мы планируем поддержать стабильный ритм по вводу и в 2018 году. Этот подход позволяет нам делать современные градостроительные концепции, улучшать качество и запускать новые проекты. 

ЕРЗ: Каково Ваше видение ситуации со снижением общего объема строительства? Что лежит в основе такого положения и каким Вам видится выход из него?

Игорь Белокобыльский: Есть несколько факторов, которые в данном случае попали в резонанс, каждый из них неприятен, но не фатален, а вот их сумма приведет к тектоническому сдвигу.

Фактор первый — произошел естественный кризис перепроизводства. Это нормальная ситуация, он происходит периодически. Штука болезненная, но выходят из нее с небольшими потрясениями. Так вот, в период этого кризиса перепроизводства, после очень бурного роста рынка на протяжении 7—8 лет, должна была произойти коррекция. Она и произошла — это нормальная ситуация.

Но на нее наложились популистские игры некомпетентных законодателей, целью которых было отдекларировать наведение порядка на рынке привлечения денежных средств населения. Но так как законодатели, разрабатывающие нормативные акты, далеки от реалий рынка и недостаточно дальновидны для того, чтобы решать процесс обдуманно, они налепили правил игры, которые приведут к тому, что вот этому естественному падению будет предано ускорение. И то, что происходит в Новосибирске и области, — это часть общефедерального тренда.

То есть должна была произойти естественная коррекция, она произошла, в этом ничего фатального и страшного нет. Но в этот самый момент законодатели, вместо того чтобы развернуть тренд наверх, дали пинка рынку, и он катится вниз. Катится к резкому снижению объемов — раз, что повлечет, несомненно, повышение цен на рынке — два. Малопонятна при этом позиция ЦБ РФ, который ужесточает правила получения ликвидности игроками рынка и покупателями.

Все это приведет к тому, что обычная, стандартная коррекция, которая должна была произойти, превратится в вертикальное падение, и рынка в тех объемах и по тем ценам, которые были еще 2—3 года назад, мы не увидим больше никогда.

Жилой комплекс «Кленовая аллея-3», микрорайон «Стрижи», г. Новосибирск 

Что делать? Все, «ледниковый период». Каждый решает свои проблемы самостоятельно. Я не берусь решать проблемы на государственном уровне: у меня нет на это компетенций и полномочий. Я решаю проблемы только на уровне Группы компаний «Стрижи». А на уровне ГК «Стрижи» ответ очень простой: работать, завоевывать рынки, удовлетворять потребителей, внедрять новые подходы и новые решения. В этом я вижу выход для себя.

Ну и те, кому удастся реализовать это, наверное, в обозримом будущем в новом рынке будут востребованы и скорее даже не потеряют, а приобретут от этих изменений.

Микрорайон «Европейский берег», г. Новосибирск    Фото: www.estrus.ru

Михаил Ансимов: В предыдущие годы высокий спрос на жилье стимулировал предложение. Ежегодные показатели по вводу новостроек в Новосибирске росли. Кризис 2015—2016 годов изменил рынок. Покупатели и инвесторы уже не приобретали жилье в таких объемах, как раньше.

Увеличение конкуренции стимулировало переход в строительстве от количественных показателей к качественным. Застройщики сместили фокус на повышение стандартов. Как следствие, уменьшились объемы ввода. В этом нет ничего плохого. На рынке Новосибирска установился баланс спроса и предложения. При больших объемах на город ложится дополнительная нагрузка: нужно успеть построить дороги, коммуникации, школы, детские сады. 

ЕРЗ: Что нужно сделать, чтобы решить в городе проблему обманутых дольщиков?

Игорь Белокобыльский: Проблема ныне существующих обманутых дольщиков в том количестве, которое есть, очень кричащая и животрепещущая. Но в результате действий законодателей обманутых дольщиков будет в разы больше.

Ситуацию разрешать надо, и город это делает. Но даже тех технологий, которые сегодня наработаны в правовом поле Новосибирска, совсем скоро станет недостаточно. Обманутых дольщиков уже в 2018 году в Новосибирске будет в разы больше. Да, нужно говорить о том, как решать эту проблему, но при этом нельзя забывать о том, что она автомасштабируется.

Фото: www.krpress.ru

Михаил Ансимов: В Новосибирске уже есть примеры работы механизмов, которые помогают решать проблему обманутых дольщиков. В нашей практике успешное взаимодействие с мэрией по этому вопросу сложилось в начале строительства микрорайона «Европейский Берег». Мы предоставляли 93 квартиры людям, перед которыми предыдущий застройщик не выполнил свои обязательства. В настоящий момент в мэрии на рассмотрении находится еще одно наше подобное предложение, касающееся объекта по ул. Зыряновская.

Решение таких вопросов возможно только при конструктивном взаимодействии и поддержке со стороны властей по вопросам согласования по выделению земельных участков под строительство, реализации программ льготного подключения, выполнения технических условий ресурсоснабжающих организаций.

ЕРЗ: Какие виды поддержки требуется оказать строительным компаниям, попавшим в тяжелую ситуацию? Как здесь может помочь банковский сектор?

Игорь Белокобыльский: Банковский сектор здесь не может помочь никак. Потому что в нашей стране он формировался как сектор, который специализируется на спекулятивных операциях. Специалистов, способных мыслить инвестиционно, в банках в достаточном количестве попросту нет.

Не надо строительным компаниям, попавшим в тяжелую ситуацию, надеется, что кто-то им поможет. Никто не поможет! Но резервы и ресурсы есть у каждой компании. В принципе, объемы, на которых работают девелоперы, достаточны, и огромное количество резервов, которые раньше не использовались, есть даже у тех, кто лежит при смерти. У любого застройщика под контролем достаточно ресурсов для того, чтобы ситуацию развернуть. Просто нужно испугаться, найти эти ресурсы и реализовать. Это и будет выходом!

Фото: www.lakasfokusz.hu

Михаил Ансимов: Одна из основных проблем строительных компаний, которые не смогли выполнить свои обязательства, — ошибки в управлении. Застройщики не просчитали конечную стоимость проекта, объем спроса. По этим причинам не сбывались прогнозы финансовых моделей реализации проектов.

Банковский сектор помогает инструментом проектного финансирования. Например, Сбербанк предлагает работоспособный механизм кредитования. Но для его использования застройщики должны обладать, как минимум, двумя вещами: достаточным собственным капиталом и финансовой компетенцией менеджмента.

Решение проблем отрасли жилищного строительства лежит в направлении повышения квалификации участников рынка. Требования новых изменений законодательства должны этому способствовать.

* обновленный ТОП застройщиков по объему ввода жилья в эксплуатацию будет опубликован 1 февраля 2018 г.

Другие публикации по теме:

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-ноябрь 2017 года показали Московская область, Санкт-Петербург и Краснодарский край

Смена лидеров текущего строительства в регионах. Брусника на первом месте в Новосибирской области

Опубликован предварительный ТОП застройщиков РФ по вводу жилья в 2017 году

Росстат: максимальные объемы ввода жилья за январь-ноябрь 2017 года показали Московская область, Краснодарский край и Ленинградская область

Опубликован предварительный ТОП застройщиков Новосибирской области по вводу жилья в 2017 году