Суть этой тенденции, выявленной порталом ЕРЗ, объяснили топ-менеджеры российских девелоперских компаний. 

Фото: www.kvobzor.ru

Недавно портал ЕРЗ опубликовал очередной Аналитический обзор «Строительство жилья профессиональными застройщиками» на декабрь 2017 года. Согласно этому исследованию, средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Российской Федерации составила 64 672 руб. за 1 кв. м.

При этом выявлена интересная тенденция: оказывается, что вопреки устоявшемуся мнению в среднем по России цена предложений новостроек по мере приближения срока сдачи дома не увеличивается, а, наоборот, снижается.

Так, средняя цена предложения 1 кв. м жилья в объектах, ввод которых, согласно проектным декларациям, запланирован на 2018 год, составляет 64,2 тыс. руб. А вот в домах, запланированных к вводу в 2019 году, средняя цена жилья выше: 66,9 тыс. руб. В то же время квартиры в домах, которые планируется ввести в 2020 году, обойдутся уже в 76,2 тыс. руб. за «квадрат».

Мы попросили самих застройщиков прокомментировать эту тенденцию, и вот какие ответы мы получили. 

Фото: www.rg.ru

Юрий ИЛЬИН, управляющий директор Группы ЛСР:

«Действительно, если смотреть на динамику изменения средней цены квадратного метра, то иногда можно увидеть тенденцию ее снижения ближе к сроку завершения проекта. Это объясняется тем, что при выводе объекта в продажу для покупателей доступно все многообразие вариантов с точки зрения видовых характеристик, планировок, стоимости квадратного метра. Естественно, чем ближе завершение проекта, тем меньше свободных предложений остается в продаже. Поэтому для качественной оценки необходимо смотреть не на стоимость квадратного метра в среднем, а на динамику изменения цены на конкретный тип квартиры.

К завершению проекта самые привлекательные варианты зачастую уже раскуплены, поэтому может наблюдаться снижение средней стоимости квадратного метра: например, остаются квартиры только больших площадей, где цена за квадратный метр обычно ниже.

Это говорит о том, что в случае с надежными компаниями-застройщиками не надо откладывать покупку до завершения строительства. Лучше сделать это при выводе жилого комплекса в продажу, когда выбор квартир больше», — заключил эксперт.

Игорь БЕЛОКОБЫЛЬСКИЙ, генеральный директор ГК «Стрижи» (г. Новосибирск):

«Весьма непросто комментировать данные, которые являются некой суммой очень сильно разнонаправленных, разнообъемных, разновеликих и «разногеографических» цифр. Тем более что у разных застройщиков сегодня совершенно разная экономическая ситуация. Поэтому я думаю, что никакого глобального открытия в данных наблюдениях нет, при всем уважении к тем, кто их проводил.

Эти цифры можно попробовать объяснить тем, что застройщики, которые сегодня входят на рынок с проектами, запланированными к сдаче в 2019—2020 годах, пытаются стартовать в высокомаржинальные проекты, относящиеся к более высокой ценовой категории, понимая, что волна удорожания цен на материалы придет неминуемо.

Если говорить о нашей компании, то у ГК «Стрижи» объекты, сдача которых запланирована на более поздний срок, действительно дороже, чем те, которые вводятся в эксплуатацию в ближайшее время.  Но этому есть простое объяснение: Группа компаний «Стрижи» сегодня выходит в более высокую потребительскую нишу, повышая класс строящегося жилья», — пояснил топ-менеджер.

Фото: www.i0.wp.com

Роман ЛЯБИХОВ, генеральный директор ГК «Атлант»:

«Сегодня цены на квартиры в новостройках в целом, как правило, увеличиваются по мере повышения строительной готовности домов. Что касается результатов данного исследования, то подобная динамика стоимости квадратного метра в зависимости от срока сдачи домов в эксплуатацию может объясняться следующим. В данном случае, по-видимому, в расчет берется средняя стоимость квадратного метра в жилом комплексе на конкретный момент времени, без учета уровня цен в этом ЖК в прошлом.

Понятно, что с приближением сдачи дома в эксплуатацию объем предложения в новостройке сокращается. В первую очередь раскупаются наиболее ходовые лоты: студии, одно- и двухкомнатные квартиры. В результате на момент сдачи дома, как правило, остаются квартиры большой площади, трех- и четырехкомнатные, стоимость квадратного метра которых ниже, чем скажем стоимость квадратного метра студий или однушек. Либо в продаже остаются малоликвидные лоты, которые зачастую продаются с небольшим дисконтом.

В итоге в самом деле может получиться так, что в определенный момент времени в домах, которые готовятся к сдаче в эксплуатацию, средняя стоимость квадратного метра будет ниже, чем в проектах, которые только вышли в продажу. Однако нужно учитывать, что объем предложения в подобных жилых комплексах состоит преимущественно из квартир больших площадей, которые имеют наибольшую общую стоимость. В действительности же цена квартиры в большинстве случаев увеличивается как минимум по мере повышения строительной готовности домов.

И хотя в условиях текущего кризиса и высокой конкуренции на рынке рост цен стал менее динамичным, он все же есть. И для конечного покупателя новостроек более важным является именно данный показатель, а не соотношение цены квадратного метра на конкретный период времени в нескольких жилых комплексах с разной степенью готовности», — отметил специалист.

Фото: www.rzn.info

Антон ВОРОБЬЕВ, генеральный директор ГК «ЕДИНСТВО» (г. Рязань):

«Скорее всего, в домах, срок сдачи которых определен в 2018 году, как правило, уже не остается наиболее ликвидных, а, следовательно, и наиболее дорогих квартир с точки зрения цены квадратного метра.

Помимо этого многие застройщики стремятся завершить продажи по объекту одновременно с вводом его в эксплуатацию с целью исключить издержки на оформление в собственность и содержание непроданных объектов. Как следствие, стоимость наиболее ликвидных квартир в домах со сроком сдачи в 2019 и 2020 годах диктует среднюю цену продажи за квадратный метр.

Кроме того, остается устойчивый тренд по оптимизации общей площади проектируемых квартир. Отсюда тенденция: меньше квартира — дороже квадратный метр», — сделал вывод девелопер.

Фото: www.kazschool.ucoz.ru

Алексей КОЛЯДА, генеральный директор ООО «Стройгарант» (Ростовская область):

«Чем дальше реализация проекта — тем он дороже! А по тем, которые нужно ввести сейчас (при упавшем спросе), застройщики могут немного и скинуть цену, чтобы получить хоть какую-то прибыль.

Новые проекты с 1 июля 2018 г будут еще дороже и в основном без ДДУ (это касается всех регионов, кроме Москвы и Питера): не те объемы, чтобы влезать в такую кабалу. В самом деле, какой идиот будет строить трехэтажку по ДДУ? Ее и так можно построить, только дороже!», — резюмировал ростовский застройщик. 

Другие публикации по теме:

Рост цены предложения новостроек остановился

Цена предложения по новостройкам продолжает расти

Темпы роста цен на новостройки в сентябре резко уменьшились

В России впервые за 1,5 года зафиксирован рост средней цены метра в новостройках. Комментарий эксперта Геннадия Стерника

Аналитики Домклик изучили динамику изменений ключевых показателей с начала года, рассмотрев структуру ипотечных выдач (новостройки, готовое жилье, ИЖС) и определили ключевые тенденции рынка недвижимости.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Специалисты отметили значительное охлаждение спроса на новостройки в первом полугодии 2024 года. Соответственно снизилось количество ипотечных выдач — 124,6 тыс. шт. (против 132,3 тыс. шт. в I и 274,8 тыс. шт. во II полугодиях 2023-го). Причину этого авторы исследования видят в ужесточении условий льготной ипотеки в конце прошлого года, коснувшихся программы «Господдержка».

Во II квартале 2024 года эксперты отмечали восстановление спроса перед завершением программы «Господдержка» и ожидаемым изменением условий «Семейной ипотеки», а к концу полугодия он приблизился к показателю прошлогоднего сентября.

В Сбере подсчитали, что если в I квартале количество выдач составляло 7—11 тыс. кредитов в месяц, то во II квартале отмечен рост с 16 тыс. до 53 тыс. кредитов в месяц.

В суммарном количестве выданной ипотеки доля новостроек выросла с 17,9% (I кв.) до 40,8% (II кв.). При этом в июне установлен рекорд — 48,9%.

На рынке ИЖС в январе — июне 2024 количество выдач увеличилось с 7,2 тыс. в январе до 20,8 тыс. в июне. Доля при этом оставалась все время стабильно высокой — от 16% до 23%. Причина та же — завершение «Господдержки», позволявшей строительство дома своими силами. И, конечно, сезонность.

На вторичном рынке количество выдач за рассматриваемый период было стабильным — в среднем около 30 тыс. шт. в месяц, т. е. практически вдвое меньше среднего показателя того же периода прошлого года (около 64 тыс.).

Доля выдач на готовое жилье непрерывно снижалась с февраля 2024 года — с 62,8% до рекордно низких 30,8%. Уменьшение доли вторичного рынка аналитики объясняют сохранением повышенной ключевой ставки на уровне 16%, продолжающимся ужесточением макропруденциальных требований, а также резким возрастанием спроса на новостройки и ИЖС, на которые распространяются льготные программы.

В июне 2024 года Сбер выдал 109,1 тыс. кредитов (+41,4% к маю) и достиг уровня марта — июня 2023 года — периода до первого повышения ключевой ставки (103—111 тыс. шт. в месяц). Объем выдач в июне — 414,7 млрд руб. (+49% с мая).

Спрос

По данным Домклик, в июне количество ипотечных выдач на новостройки составило 53,4 тыс. шт. (+75,4% с мая), при этом их доля в общем количестве выдач достигла 48,9% (+9,5 п. п. к показателю мая).

Самое большое увеличение отмечено в Республике Калмыкия (+29,5 п. п.), Псковской области (+24,6 п. п.) и Республике Дагестан (+24,2 п. п.).

Среди регионов с городами, в которых население превышает 1 млн человек, показатели роста значительно ниже: в Красноярском крае (+14,1 п. п.), Самарской (+13,6 п. п.) и Волгоградской (+11,8 п. п.) областях. В столичных регионах еще меньше: в Санкт-Петербурге — 5,5 п. п., в Москве — 3,5 п. п.

На рынке ИЖС количество выдач составило 20,8 тыс. (+56,1% с мая). Доля выдач в общем количестве ипотечных сделок осталась высокой — 19% (+1,8 п. п. к маю). Существенное увеличение доли рынка ИЖС зафиксировано в республиках Коми (+8,1 п. п.), Татарстан (+6,6 п. п.) и Марий Эл (+6,5 п. п.).

Показатель выдач на вторичную недвижимость остается невысоким – 33,6 тыс. (+5,1% с мая). А доля ипотеки на готовое жилье упала до минимального значения за всю историю наблюдений — 30,8% (-10,6 п. п. с мая).

Фото: domclick.ru

Директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото) пояснил, что окончание программы «Господдержка» и предстоящее изменение «Семейной ипотеки» послужили для заемщиков серьезными стимулами для оформления ипотечных кредитов на новостройки.

«Выдачи по этим двум программам составили в июне 92,2% сделок на первичном рынке, что практически достигло рекордного значения декабря 2022 года (94,1%), — уточнил он и добавил: — В результате в июне 2024 года доля выдач на строящееся жилье достигла максимума, составив примерно половину всех выданных кредитов. А количество сделок практически сравнялось с пиковым значением сентября прошлого года».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперт: в ряде банков ставки по ипотеке выросли до 23%, но спрос сохраняется и торг уместен

Эксперт: рост спроса на новостройки в Петербурге за полгода составил около 50%

Крупнейшие банки остановили выдачи «Семейной ипотеки»

В Правительстве обсуждают варианты корректировки IT-ипотеки, в частности снижение максимальной суммы кредита по данной программе

В июне Сбер выдал рекордный объем ипотечного кредитования

Эксперты объяснили, почему в ведущих банках ипотека подорожала даже при сохранении ключевой ставки ЦБ

Эксперт: спрос на загородную недвижимость комфорт-класса в Московской области будет падать, в сегментах «премиум» и «бизнес» — расти

Эксперты: снижения цен на недвижимость ждать не стоит

Эксперты: в мае банки выдали 125,9 тыс. кредитов на 537,1 млрд руб.

Эксперты: рыночная ипотека по низким ставкам намного лучше льготных программ

Эксперты: продажи новостроек после 1 июля могут сократиться на 50%