Суть этой тенденции, выявленной порталом ЕРЗ, объяснили топ-менеджеры российских девелоперских компаний. 

Фото: www.kvobzor.ru

Недавно портал ЕРЗ опубликовал очередной Аналитический обзор «Строительство жилья профессиональными застройщиками» на декабрь 2017 года. Согласно этому исследованию, средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Российской Федерации составила 64 672 руб. за 1 кв. м.

При этом выявлена интересная тенденция: оказывается, что вопреки устоявшемуся мнению в среднем по России цена предложений новостроек по мере приближения срока сдачи дома не увеличивается, а, наоборот, снижается.

Так, средняя цена предложения 1 кв. м жилья в объектах, ввод которых, согласно проектным декларациям, запланирован на 2018 год, составляет 64,2 тыс. руб. А вот в домах, запланированных к вводу в 2019 году, средняя цена жилья выше: 66,9 тыс. руб. В то же время квартиры в домах, которые планируется ввести в 2020 году, обойдутся уже в 76,2 тыс. руб. за «квадрат».

Мы попросили самих застройщиков прокомментировать эту тенденцию, и вот какие ответы мы получили. 

Фото: www.rg.ru

Юрий ИЛЬИН, управляющий директор Группы ЛСР:

«Действительно, если смотреть на динамику изменения средней цены квадратного метра, то иногда можно увидеть тенденцию ее снижения ближе к сроку завершения проекта. Это объясняется тем, что при выводе объекта в продажу для покупателей доступно все многообразие вариантов с точки зрения видовых характеристик, планировок, стоимости квадратного метра. Естественно, чем ближе завершение проекта, тем меньше свободных предложений остается в продаже. Поэтому для качественной оценки необходимо смотреть не на стоимость квадратного метра в среднем, а на динамику изменения цены на конкретный тип квартиры.

К завершению проекта самые привлекательные варианты зачастую уже раскуплены, поэтому может наблюдаться снижение средней стоимости квадратного метра: например, остаются квартиры только больших площадей, где цена за квадратный метр обычно ниже.

Это говорит о том, что в случае с надежными компаниями-застройщиками не надо откладывать покупку до завершения строительства. Лучше сделать это при выводе жилого комплекса в продажу, когда выбор квартир больше», — заключил эксперт.

Игорь БЕЛОКОБЫЛЬСКИЙ, генеральный директор ГК «Стрижи» (г. Новосибирск):

«Весьма непросто комментировать данные, которые являются некой суммой очень сильно разнонаправленных, разнообъемных, разновеликих и «разногеографических» цифр. Тем более что у разных застройщиков сегодня совершенно разная экономическая ситуация. Поэтому я думаю, что никакого глобального открытия в данных наблюдениях нет, при всем уважении к тем, кто их проводил.

Эти цифры можно попробовать объяснить тем, что застройщики, которые сегодня входят на рынок с проектами, запланированными к сдаче в 2019—2020 годах, пытаются стартовать в высокомаржинальные проекты, относящиеся к более высокой ценовой категории, понимая, что волна удорожания цен на материалы придет неминуемо.

Если говорить о нашей компании, то у ГК «Стрижи» объекты, сдача которых запланирована на более поздний срок, действительно дороже, чем те, которые вводятся в эксплуатацию в ближайшее время.  Но этому есть простое объяснение: Группа компаний «Стрижи» сегодня выходит в более высокую потребительскую нишу, повышая класс строящегося жилья», — пояснил топ-менеджер.

Фото: www.i0.wp.com

Роман ЛЯБИХОВ, генеральный директор ГК «Атлант»:

«Сегодня цены на квартиры в новостройках в целом, как правило, увеличиваются по мере повышения строительной готовности домов. Что касается результатов данного исследования, то подобная динамика стоимости квадратного метра в зависимости от срока сдачи домов в эксплуатацию может объясняться следующим. В данном случае, по-видимому, в расчет берется средняя стоимость квадратного метра в жилом комплексе на конкретный момент времени, без учета уровня цен в этом ЖК в прошлом.

Понятно, что с приближением сдачи дома в эксплуатацию объем предложения в новостройке сокращается. В первую очередь раскупаются наиболее ходовые лоты: студии, одно- и двухкомнатные квартиры. В результате на момент сдачи дома, как правило, остаются квартиры большой площади, трех- и четырехкомнатные, стоимость квадратного метра которых ниже, чем скажем стоимость квадратного метра студий или однушек. Либо в продаже остаются малоликвидные лоты, которые зачастую продаются с небольшим дисконтом.

В итоге в самом деле может получиться так, что в определенный момент времени в домах, которые готовятся к сдаче в эксплуатацию, средняя стоимость квадратного метра будет ниже, чем в проектах, которые только вышли в продажу. Однако нужно учитывать, что объем предложения в подобных жилых комплексах состоит преимущественно из квартир больших площадей, которые имеют наибольшую общую стоимость. В действительности же цена квартиры в большинстве случаев увеличивается как минимум по мере повышения строительной готовности домов.

И хотя в условиях текущего кризиса и высокой конкуренции на рынке рост цен стал менее динамичным, он все же есть. И для конечного покупателя новостроек более важным является именно данный показатель, а не соотношение цены квадратного метра на конкретный период времени в нескольких жилых комплексах с разной степенью готовности», — отметил специалист.

Фото: www.rzn.info

Антон ВОРОБЬЕВ, генеральный директор ГК «ЕДИНСТВО» (г. Рязань):

«Скорее всего, в домах, срок сдачи которых определен в 2018 году, как правило, уже не остается наиболее ликвидных, а, следовательно, и наиболее дорогих квартир с точки зрения цены квадратного метра.

Помимо этого многие застройщики стремятся завершить продажи по объекту одновременно с вводом его в эксплуатацию с целью исключить издержки на оформление в собственность и содержание непроданных объектов. Как следствие, стоимость наиболее ликвидных квартир в домах со сроком сдачи в 2019 и 2020 годах диктует среднюю цену продажи за квадратный метр.

Кроме того, остается устойчивый тренд по оптимизации общей площади проектируемых квартир. Отсюда тенденция: меньше квартира — дороже квадратный метр», — сделал вывод девелопер.

Фото: www.kazschool.ucoz.ru

Алексей КОЛЯДА, генеральный директор ООО «Стройгарант» (Ростовская область):

«Чем дальше реализация проекта — тем он дороже! А по тем, которые нужно ввести сейчас (при упавшем спросе), застройщики могут немного и скинуть цену, чтобы получить хоть какую-то прибыль.

Новые проекты с 1 июля 2018 г будут еще дороже и в основном без ДДУ (это касается всех регионов, кроме Москвы и Питера): не те объемы, чтобы влезать в такую кабалу. В самом деле, какой идиот будет строить трехэтажку по ДДУ? Ее и так можно построить, только дороже!», — резюмировал ростовский застройщик. 

Другие публикации по теме:

Рост цены предложения новостроек остановился

Цена предложения по новостройкам продолжает расти

Темпы роста цен на новостройки в сентябре резко уменьшились

В России впервые за 1,5 года зафиксирован рост средней цены метра в новостройках. Комментарий эксперта Геннадия Стерника

Опубликовано постановление Конституционного Суда РФ №3-П от 28.01.2025 «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в связи с жалобами граждан Н. И. Гришиной, Н. З. Гулордавы и других».

Фото: земля.дом.рф

Изначально судебный спор касался земельных участков (ЗУ), предоставленных в 1988 году гражданам для образования коллективного садоводства. ЗУ выделялись из состава земель Сочинского национального парка. В дальнейшем ЗУ перешли в частную собственность и пожизненное наследуемое владение.

В 2021 году прокуратура г. Сочи посчитала, что права граждан на ЗУ оформлены с нарушением действующего законодательства, и подала иски в суд о признании отсутствующими прав собственности граждан, возникших на основании договора купли-продажи, или прав пожизненного наследуемого владения.

Суды иски прокуратуры удовлетворили, в удовлетворении же встречных исковых требований граждан к Российской Федерации в лице территориального управления Росимущества, в частности об устранении препятствий в уточнении границ ЗУ и государственной регистрации права собственности, а также о признании права Российской Федерации отсутствующим, а заявителей — добросовестными приобретателями, отказали.

Тогда граждане обратились в Конституционный Суд Российской Федерации (КС РФ), оспаривая нормы законодательства, которые, по их мнению:

• позволяют произвольно использовать иск о признании права отсутствующим, лишать граждан зарегистрированного за ними в ЕГРН права собственности на ЗУ;

• допускают признание права собственности и права пожизненного наследуемого владения ЗУ отсутствующими по иску в защиту интересов публично-правового образования к гражданину ввиду нарушения самими органами государственной власти порядка предоставления этих прав, без учета добросовестности гражданина.

КС РФ, рассматривая дело, указал, что для удовлетворения заявленного в защиту интересов Российской Федерации требования о признании зарегистрированного за гражданином или учтенного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на участок отсутствующим достаточно установления нахождения участка в границах такой территории. Однако, если при определении последствий удовлетворения этого требования не учитываются поведение ответчика по поводу права на ЗУ, длительность бездействия уполномоченных в сфере защиты федеральной собственности органов и должностных лиц, иные обстоятельства, связанные с предоставлением и реализацией соответствующего права, это не отвечает принципу справедливости.

Исходя из анализа норм права, КС РФ 28.01.2025 сформулировал свою позицию по данному делу.

При рассмотрении споров о передаче ЗУ в частную собственность из публичной суды должны учитывать принцип защиты интересов лиц, ведущих себя в гражданских правоотношениях добросовестно и проявляющих при реализации своего права разумность и осмотрительность. Добросовестность участников гражданских правоотношений оценивается судом с учетом обстоятельств конкретного дела.

При нахождении ЗУ в местности, о расположении на которой особо охраняемой природной территории (ООПТ) федерального значения было известно или должно было быть известно гражданину или которая имеет явные признаки наличия на ней леса, содержание требований разумности и осмотрительности (добросовестности) предполагает, что гражданин должен уделить повышенное внимание подтверждению законности предоставления и использования соответствующего участка.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Следовательно, одно лишь то обстоятельство, что гражданин, например, полагался на сведения ЕГРН в совокупности с иными фактическими обстоятельствами при наличии таких особенностей участка, может и не свидетельствовать о его должной разумности и осмотрительности. Однако то, что ответчик по иску о признании зарегистрированного права на ЗУ отсутствующим не приступил к фактическому использованию участка, хотя и может служить одним из критериев для оценки разумности и осмотрительности его поведения, не является единственным признаком их отсутствия.

Применительно к течению срока исковой давности по заявленному в защиту интересов публично-правового образования требованию о признании зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на ЗУ, предоставленный для личных нужд, отсутствующим, нужно учитывать следующее:

• применительно к правам на ЗУ, который не имеет видимых признаков освоения правообладателем и сведения о расположении которого с топографической привязкой к смежным участкам и географическим координатам не отображены в кадастре недвижимости, само издание акта органа публичной власти о предоставлении ЗУ (земельного массива) гражданину (для целей предоставления гражданам), как и государственная регистрация права на участок (включение в ЕГРН сведений о ранее возникшем праве), во всяком случае не начинает безусловно течения срока исковой давности (как трехлетнего, так и десятилетнего) для предъявления направленного на защиту права собственности публично-правового образования требования о признании зарегистрированного за гражданином или учтенного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на ЗУ отсутствующим;

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• первое по времени из указанных обстоятельств — появление на ЗУ видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу (организации) должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на ЗУ, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым ЗУ был предоставлен, — должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.

Фактор добросовестности или истечения срока исковой давности должен влиять на последствия удовлетворения иска, т. е. предполагать, что если гражданин при приобретении (предоставлении) такого ЗУ (права на него) действовал добросовестно или что истек срок исковой давности, — признание права на участок отсутствующим в связи с его нахождением в границах ООПТ федерального значения должно быть компенсировано.

Наиболее справедливой формой возмещения в таком случае является предоставление аналогичного по параметрам участка, а при объективной невозможности его предоставления — иной способ компенсации. Также компенсации должны подлежать законно возведенные на данном участке объекты.

Так как основной предпосылкой возникновения спора были действия публичных органов власти, незаконно предоставивших ЗУ, принцип справедливости предполагает возложение именно на них обязанности соответствующей компенсации.

В случае же когда требование о признании зарегистрированного права гражданина на ЗУ отсутствующим заявлено в отношении права на участок, относящийся к землям лесного фонда, не имеется столь жестких, как применительно к ООПТ федерального значения, оснований для удовлетворения иска, разъяснили в Конституционном Суде РФ.

Исходя из этого, высший судебный орган конституционного контроля постановил пересмотреть в установленном порядке все судебные постановления, вынесенные по делам с участием вышеуказанных граждан из числа подавших иск в КС РФ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя