Один из его авторов, известный эксперт Дмитрий Гордеев, объяснил порталу ЕРЗ.РФ основной посыл нового документа и его отличие от проекта Минстроя.

Фото: www.zhek.biz

В июле портал ЕРЗ.РФ сообщал, что для общественного обсуждения на портале проектов нормативных правовых актов опубликован разработанный Минстроем проект Постановления Правительства РФ, вводящий новые правила управления многоквартирными домами. В числе прочего документ вменяет в обязанность застройщику передать управляющей компании в трехдневный срок после ее обращения всю техническую документацию на многоквартирный дом (МКД) не только в бумажном, но и в электронном виде.

Тогда минстроевский проект для портала ЕРЗ.РФ проанализировал заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ Дмитрий Гордеев.

На днях специалист сообщил, что Рабочая группа экспертов и практиков по подготовке альтернативного проекта Постановления Правительства РФ по управлению МКД завершила свою работу. В связи с планируемой Минстроем отменой правительственных постановлений №№491, 416 и 290 этим документом предлагается утвердить:

1) Правила деятельности по управлению многоквартирными домами;

2) Стандарты деятельности по управлению многоквартирными домами;

3) Правила содержания общего имущества (СОИ) в многоквартирном доме (с приложением Порядка перерасчета КР на СОИ);

4) Порядок оказания и выполнения минимального перечня, услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (с приложением Состава минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего СОИ в МКД).

Для чего нуден альтернативный текст проекта постановления Правительства РФ об управлении многоквартирными домами? Чем подготовленный экспертами и вынесенный на обсуждение документ отличается от минстроевского варианта? По просьбе портала ЕРЗ.РФ эти вопросы прокомментировал Дмитрий Гордеев (на фото).

Фото: www.urbaneconomics.ru

«Два слова об истории вопроса. В рамках "регуляторной гильотины", согласно Дорожной карте, Правительство должно было подготовить к июлю 2019 г. новую структуру нормативного регулирования для сферы общественных отношений в строительстве и ЖКХ, — напомнил эксперт. — как бы "план законопроектной деятельности". В марте 2020 г. планировалось внесение проектов федеральных законов в Госдуму, а проекты постановлений должны были быть внесены в Правительство в I квартале…

Однако этот пункт не выполнен в связи с тем, что проекты Минстроя России были подготовлены с задержкой и отклонены Рабочей группой по "регуляторной гильотине" по стройке и ЖКХ. В п. 5 Дорожной карты предусматривается принятие правительством постановлений, предусматривающих признание "утратившими силу с 1 января 2021 г. принятых ранее нормативных правовых актов Правительства". По смыслу это требование относится не ко всем актам Правительства, а только к тем из них, которые содержат избыточное регулирование.

Фото: www.kmvinform.ru

Но Минстрой понял это, как задание отменить Постановления об утверждении Правил содержания общего имущества (от 13.08.2006 №491), Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (от 15.05.2013 № 416) и минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (от 03.04.2013 № 290). Ведомство подготовило проект Постановления, утверждающее новое регулирование по данным вопросам.

При этом Минстрой вышел за пределы тех полномочий, которые предоставлены Правительству нормами ст. 39, 156, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Между тем, напомню, Конституция РФ, Конституционный ФЗ о Правительстве (ФКЗ-2), ЖК РФ разрешают Правительству РФ принимать свои постановления только "на основании и во исполнение федеральных законов".

Например, в проекте есть раздел о порядке переустройства и перепланировке помещений в многоквартирном доме. Но в главе 4 ЖК РФ этот порядок прямо урегулирован, и поручений Правительству в нем нет. В минстроевском варианте проекта присвоено право установить порядок взаимодействия управляющей организации с регоператором по капитальному ремонту, хотя раздел IX ЖК РФ также такого полномочия Правительству не дает.

Фото предоставлено компанией Брусника

Содержательно проект Минстроя перегружен избыточными требованиями, предписывает управляющим организациям выполнять много услуг и работ без заказа собственниками, надлежащей оплаты, а иногда и при отсутствии правомерно заключенного договора управления многоквартирным домом.

Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме — главные участники отношений по управлению, а Минстрой в течение многих лет повторяет, что "собственники пассивные, некомпетентные, неорганизованные…", то можно было ожидать конкретных норм в проекте, стимулирующих появление института активных, грамотных и организованных собственников. Но таких норм, увы, не предложено.

Решение о подготовке альтернативного проекта было принято после того как Рабочая группа по "регуляторной гильотине" при Правительстве РФ в сфере строительства и ЖКХ дало отрицательный отзыв на оба текста проекта Постановления, подготовленных Минстроем.

Рабочая группа исходила из тех полномочий Правительства, которые установлены в ЖК РФ, без их "зашкаливания". При этом на каждое поручение подготовлен отдельный документ (в проекте Минстроя все разделы — в одном документе). Все положения альтернативного проекта в отличие от текстов Минстроя сформулированы универсально для всех трех способов управления многоквартирным домом, а там, где нужно, устанавливаются особенности.

Фото: www.cf2.ppt-online.org

В альтернативном проекте даны:

• определение общего понятия "управление многоквартирным домом", и отдельно определение понятий "управление многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом, ЖСК", а также определение понятия "многоквартирный дом";

• перечень действий по управлению МКД, не ограничивающее собственников помещений;

• разграничение текущего и капитального ремонтов. Необходимость такого четкого разграничения все понимают, но оно пока отсутствует;

• содержание отчета управляющей организации. Разработчики считают, что по опыту пресловутого приказа Минстроя №44/пр не нужно устанавливать типовую форму отчета. Это ограничит усмотрение собственников помещений;

• новый подход к ответственности собственников, управляющей организации, ТСЖ, ЖСК. Лица, осуществляющие управление МКД, несут ответственность только за заказанные услуги и работы;

• особая особенность управляющей организации, ТСЖ, ЖСК за "ветхие дома";

• такой состав общего имущества, в котором учтены предложения состоявшейся 21.07.2020 г. конференции "Проблемы взаимодействия муниципалитетов и собственников в вопросах использования и возврата общедомового имущества", способствующие сохранению в составе общего имущества подвалов, чердаков и невозможности их присвоения муниципалитетами;

Фото: www.gkhrazvitie.ru

• новые нормы, определяющие моменты начала и окончания деятельности по управлению конкретным МКД управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК;

• стандарты деятельности по управлению МКД: впервые 62 стандарта управления МКД по 28 видам деятельности по управлению МКД распространяются как на собственников, так и на УО, ТСЖ, ЖСК;

• определение содержания общего имущества как бремени расходов собственников; структура таких расходов при всех трех способах управления МКД, созвучное понятие, но более узкое — "услуги и работы по содержанию общего имущества" (пока не все это различие понимают);

• требования к услугам и работам по содержанию и ремонту общего имущества, перечень услуг и работы по содержанию общего имущества, новое регулирование заказа и оплаты планового и внепланового текущего ремонта, содержание предложений по текущему ремонту;

• аварийно-диспетчерское обслуживание отделено от аварийно-восстановительных ремонтов и сформулировано по иным принципам, нежели проект, подготовленный Минстроем;

• регулирование несения собственниками помещений общих расходов на содержание общего имущества, требования к размеру платы за содержание жилого помещения при всех способах управления требует согласования не только оплаты "плановых" услуг и работ (привычные фиксированные ставки), но и неплановых услуг и работ, необходимость которых выявляется после аварий, предписаний, осмотров;

• установлен порядок: направления предложений по размеру платы, индексации платы, оплаты дополнительных услуг и работ, случаи и порядок определения ОМС размера платы за содержание жилого помещения — по результатам открытого конкурса, при неустановлении собственниками при непосредственном управлении;

Фото: www.23kvartiri.ru

• абсолютно новый блок норм — контроль собственников помещений за содержанием общего имущества. Этот раздел поможет активным собственникам помещений создать советы домов, контролировать выполнение обязательств как управляющих организаций, так и ТСЖ, ЖСК;

• изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае нарушения качества услуг и работ оставлен по алгоритму Постановления Правительства №491;

• перечень и требования к технической документации на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением таким домом, в основном не претерпел изменений по сравнению 491-м Постановлением. Но за восстановление документов управляющие организации, ТСЖ и ЖСК отвечают только при заказе этого собственниками и соответствующей оплате;

• новые формулы, отличающиеся от формул, предложенных Минстроем, даны для проведения перерасчета размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета;

• порядок оказания и выполнения минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и сам минимальный перечень предложены исходя из увязки такого перечня с обеспечением требованием безопасности. Применение минимального перечня услуг и работ предусмотрено только в случае заказа собственниками соответствующих услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень. Ответственность за "недозаказ" услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень несут собственники, а не управляющие организации, ТСЖ и ЖСК.

Подготовленный текст альтернативного проекта на 30% короче текста, подготовленного Минстроем, но все же составляет 90 страниц. Поэтому для ознакомления читателям лучше сначала ознакомиться с пояснительной запиской. А сам полный текст проекта размещен здесь.

Итак, текст альтернативного проекта Постановления Правительства обнародован, идет его открытое обсуждение», — заключил Дмитрий Гордеев.

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.fa.ru

Другие публикации по теме:

Новые правила управления многоквартирными домами: комментарий эксперта

По поводу УК жильцов долго упрашивать не станут: комментарий эксперта

Стратегия развития ЖКХ на период до 2035 года: каким будет этот документ в части управления многоквартирными домами?

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Развитие жилища, представленного современными многоквартирными домами, и повышение его востребованности

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 26 июня 2023 года вынесла Определение №307-ЭС22-27054, в котором рассмотрело правило об исполнительском иммунитете по обеспеченному ипотекой долгу.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В рамках дела о банкротстве должника ООО «Национальная фабрика Ипотеки» компания-кредитор обратилась с заявлением о разрешении разногласий с финансовым управляющим о порядке распределения денежных средств от реализации предмета залога, в частности о выплате кредитору неустойки и мораторных процентов.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции, возникшие разногласия разрешены. Определено, что мораторные проценты подлежат уплате после удовлетворения в полном объеме требований кредиторов в соответствии с реестром требований при условии достаточности у должника денежных средств для уплаты указанных процентов. В мотивировочной части судебных актов также указано, что выплата неустойки возможна после погашения требований кредиторов, относящихся к третьей очереди реестра.

Компания обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила обжалуемые судебные акты по следующим основаниям.

В рамках дела о банкротстве гражданина состоялись торги по реализации единственного жилья, находящегося в залоге у кредитора (компании). Из полученных денежных средств часть была направлена на погашение основного долга перед залоговым кредитором. Неустойка и мораторные проценты остались непогашенными, поскольку финансовый управляющий отказался перечислять компании из выручки от реализации квартиры в счет погашения неустойки и мораторных процентов.

Суды указали, что выплата мораторных процентов по требованиям залогового кредитора при непогашенном реестре существенно нарушает имущественные интересы остальных пяти (незалоговых) кредиторов. Следовательно, требования об уплате мораторных процентов должны быть удовлетворены в порядке очередности из общих средств, включенных в конкурсную массу.

ВС РФ указал, что до погашения основного долга по необеспеченным требованиям иных кредиторов не производятся выплаты по обеспеченным залогом финансовым санкциям.

Фото: www.storm24.media

Такой же подход — о наличии у обеспеченного требования приоритета только в рамках своей подочереди — применяется и к мораторным процентам (Определение Верховного Суда РФ от 23.08.2021 № 303-ЭС20-10154 (2)).

Подобное правило объясняется тем, что в условиях, когда не погашена основная сумма задолженности перед иными кредиторами, выплата неустойки залоговому кредитору, уже получившему компенсацию своих имущественных потерь по основному долгу (в том числе договорным процентам), представляется экономически нецелесообразной и несправедливой, нарушающей права других лиц, пострадавших от банкротства должника. Соответственно, в таком случае фактическое осуществление выплаты по неустойке влекло бы оказание залоговому кредитору предпочтения в нарушение принципа очередности удовлетворения требований.

Однако особенность данного дела состоит в том, что в ипотеке у кредитора находилось жилое помещение, являющееся для должника единственным пригодным для постоянного проживания.

Фото: www.polinov.ru

По обеспеченному ипотекой долгу не применяется правило об исполнительском иммунитете. Гражданин, передавая свое единственное жилье в залог, фактически отказывается от такого иммунитета в пользу кредитора, позволяя ему в случае просрочки по обязательству обратить взыскание на предмет залога.

В то же время заключение договора ипотеки с конкретным залоговым кредитором не означает, что должник отказывается от исполнительского иммунитета по требованиям всех остальных кредиторов. По смыслу действующего законодательства исполнительский иммунитет сохраняется в отношении долгов, не обеспеченных ипотекой единственного жилья. Квартира (дом), не находящаяся в ипотеке и не относящаяся к роскошному жилью, не входит в конкурсную массу, не может быть реализована и подлежит оставлению за гражданином для обеспечения его права на жилище.

Следовательно, резюмируют судьи ВС РФ, у иных (неипотечных) кредиторов любой из очередей не могут сформироваться подлежащие защите разумные правовые ожидания получения удовлетворения за счет ценности единственного жилья.

Фото: www.edsro.center

Аналогичный подход применим и для ситуации, когда по требованию залогодержателя квартира включена в конкурсную массу и после ее реализации и погашения основного долга остались денежные средства. По общему правилу такие средства были бы направлены иным (необеспеченным) кредиторам. Однако, поскольку иные кредиторы не имеют права претендовать на стоимость единственного жилья, в силу принципа эластичности (суррогации) режим исполнительского иммунитета должен быть распространен и на заменившую квартиру ценность — оставшиеся денежные средства, которые следуют судьбе замененной ими вещи.

В результате этого находящиеся в иммунитете средства передаются только тому лицу, на которое иммунитет не распространяется, — залоговому кредитору. Это происходит по его обеспеченным требованиям более низкой очереди удовлетворения по выплате мораторных процентов и финансовых санкций. Оставшиеся после этого средства в силу исполнительского иммунитета исключаются из конкурсной массы и передаются должнику в целях обеспечения его права на жилище (первоначальный взнос для приобретения нового жилья, аренда жилого помещения и т.д.).

Фото: www.amgkh.ru

ВС РФ указал, что выводы нижестоящих судов о возможности удовлетворения требований компании по мораторным процентам и неустойке только после погашения требований кредиторов третьей очереди являются ошибочными, поскольку в рассматриваемой ситуации при погашении мораторных процентов и неустойки в пользу залогодержателя ему не будет оказано предпочтение, как это могло бы иметь место, если бы предмет залога не обладал исполнительским иммунитетом.

На основании изложенного ВС определил, что мораторные проценты и неустойка подлежат уплате залоговому кредитору ООО «Национальная фабрика Ипотеки» за счет выручки от реализации предмета залога — единственного пригодного для постоянного проживания помещения. Оставшиеся после этого средства подлежат исключению из конкурсной массы и передаче должнику, заключил Верховый Суд.

Другие публикации по теме:

Эпилог экономического триллера: банкротство экс-владельца Urban Group Александра Долгина

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Верховный Суд указал, на что стоит обратить внимание в сделках о передаче прав застройщика-банкрота

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

Верховный Суд: нарушение сроков сдачи объекта сделает невозможным его использование и станет основанием для возмещения упущенного дохода