Один из его авторов, известный эксперт Дмитрий Гордеев, объяснил порталу ЕРЗ.РФ основной посыл нового документа и его отличие от проекта Минстроя.

Фото: www.zhek.biz

В июле портал ЕРЗ.РФ сообщал, что для общественного обсуждения на портале проектов нормативных правовых актов опубликован разработанный Минстроем проект Постановления Правительства РФ, вводящий новые правила управления многоквартирными домами. В числе прочего документ вменяет в обязанность застройщику передать управляющей компании в трехдневный срок после ее обращения всю техническую документацию на многоквартирный дом (МКД) не только в бумажном, но и в электронном виде.

Тогда минстроевский проект для портала ЕРЗ.РФ проанализировал заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ Дмитрий Гордеев.

На днях специалист сообщил, что Рабочая группа экспертов и практиков по подготовке альтернативного проекта Постановления Правительства РФ по управлению МКД завершила свою работу. В связи с планируемой Минстроем отменой правительственных постановлений №№491, 416 и 290 этим документом предлагается утвердить:

1) Правила деятельности по управлению многоквартирными домами;

2) Стандарты деятельности по управлению многоквартирными домами;

3) Правила содержания общего имущества (СОИ) в многоквартирном доме (с приложением Порядка перерасчета КР на СОИ);

4) Порядок оказания и выполнения минимального перечня, услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (с приложением Состава минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего СОИ в МКД).

Для чего нуден альтернативный текст проекта постановления Правительства РФ об управлении многоквартирными домами? Чем подготовленный экспертами и вынесенный на обсуждение документ отличается от минстроевского варианта? По просьбе портала ЕРЗ.РФ эти вопросы прокомментировал Дмитрий Гордеев (на фото).

Фото: www.urbaneconomics.ru

«Два слова об истории вопроса. В рамках "регуляторной гильотины", согласно Дорожной карте, Правительство должно было подготовить к июлю 2019 г. новую структуру нормативного регулирования для сферы общественных отношений в строительстве и ЖКХ, — напомнил эксперт. — как бы "план законопроектной деятельности". В марте 2020 г. планировалось внесение проектов федеральных законов в Госдуму, а проекты постановлений должны были быть внесены в Правительство в I квартале…

Однако этот пункт не выполнен в связи с тем, что проекты Минстроя России были подготовлены с задержкой и отклонены Рабочей группой по "регуляторной гильотине" по стройке и ЖКХ. В п. 5 Дорожной карты предусматривается принятие правительством постановлений, предусматривающих признание "утратившими силу с 1 января 2021 г. принятых ранее нормативных правовых актов Правительства". По смыслу это требование относится не ко всем актам Правительства, а только к тем из них, которые содержат избыточное регулирование.

Фото: www.kmvinform.ru

Но Минстрой понял это, как задание отменить Постановления об утверждении Правил содержания общего имущества (от 13.08.2006 №491), Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (от 15.05.2013 № 416) и минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (от 03.04.2013 № 290). Ведомство подготовило проект Постановления, утверждающее новое регулирование по данным вопросам.

При этом Минстрой вышел за пределы тех полномочий, которые предоставлены Правительству нормами ст. 39, 156, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Между тем, напомню, Конституция РФ, Конституционный ФЗ о Правительстве (ФКЗ-2), ЖК РФ разрешают Правительству РФ принимать свои постановления только "на основании и во исполнение федеральных законов".

Например, в проекте есть раздел о порядке переустройства и перепланировке помещений в многоквартирном доме. Но в главе 4 ЖК РФ этот порядок прямо урегулирован, и поручений Правительству в нем нет. В минстроевском варианте проекта присвоено право установить порядок взаимодействия управляющей организации с регоператором по капитальному ремонту, хотя раздел IX ЖК РФ также такого полномочия Правительству не дает.

Фото предоставлено компанией Брусника

Содержательно проект Минстроя перегружен избыточными требованиями, предписывает управляющим организациям выполнять много услуг и работ без заказа собственниками, надлежащей оплаты, а иногда и при отсутствии правомерно заключенного договора управления многоквартирным домом.

Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме — главные участники отношений по управлению, а Минстрой в течение многих лет повторяет, что "собственники пассивные, некомпетентные, неорганизованные…", то можно было ожидать конкретных норм в проекте, стимулирующих появление института активных, грамотных и организованных собственников. Но таких норм, увы, не предложено.

Решение о подготовке альтернативного проекта было принято после того как Рабочая группа по "регуляторной гильотине" при Правительстве РФ в сфере строительства и ЖКХ дало отрицательный отзыв на оба текста проекта Постановления, подготовленных Минстроем.

Рабочая группа исходила из тех полномочий Правительства, которые установлены в ЖК РФ, без их "зашкаливания". При этом на каждое поручение подготовлен отдельный документ (в проекте Минстроя все разделы — в одном документе). Все положения альтернативного проекта в отличие от текстов Минстроя сформулированы универсально для всех трех способов управления многоквартирным домом, а там, где нужно, устанавливаются особенности.

Фото: www.cf2.ppt-online.org

В альтернативном проекте даны:

• определение общего понятия "управление многоквартирным домом", и отдельно определение понятий "управление многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом, ЖСК", а также определение понятия "многоквартирный дом";

• перечень действий по управлению МКД, не ограничивающее собственников помещений;

• разграничение текущего и капитального ремонтов. Необходимость такого четкого разграничения все понимают, но оно пока отсутствует;

• содержание отчета управляющей организации. Разработчики считают, что по опыту пресловутого приказа Минстроя №44/пр не нужно устанавливать типовую форму отчета. Это ограничит усмотрение собственников помещений;

• новый подход к ответственности собственников, управляющей организации, ТСЖ, ЖСК. Лица, осуществляющие управление МКД, несут ответственность только за заказанные услуги и работы;

• особая особенность управляющей организации, ТСЖ, ЖСК за "ветхие дома";

• такой состав общего имущества, в котором учтены предложения состоявшейся 21.07.2020 г. конференции "Проблемы взаимодействия муниципалитетов и собственников в вопросах использования и возврата общедомового имущества", способствующие сохранению в составе общего имущества подвалов, чердаков и невозможности их присвоения муниципалитетами;

Фото: www.gkhrazvitie.ru

• новые нормы, определяющие моменты начала и окончания деятельности по управлению конкретным МКД управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК;

• стандарты деятельности по управлению МКД: впервые 62 стандарта управления МКД по 28 видам деятельности по управлению МКД распространяются как на собственников, так и на УО, ТСЖ, ЖСК;

• определение содержания общего имущества как бремени расходов собственников; структура таких расходов при всех трех способах управления МКД, созвучное понятие, но более узкое — "услуги и работы по содержанию общего имущества" (пока не все это различие понимают);

• требования к услугам и работам по содержанию и ремонту общего имущества, перечень услуг и работы по содержанию общего имущества, новое регулирование заказа и оплаты планового и внепланового текущего ремонта, содержание предложений по текущему ремонту;

• аварийно-диспетчерское обслуживание отделено от аварийно-восстановительных ремонтов и сформулировано по иным принципам, нежели проект, подготовленный Минстроем;

• регулирование несения собственниками помещений общих расходов на содержание общего имущества, требования к размеру платы за содержание жилого помещения при всех способах управления требует согласования не только оплаты "плановых" услуг и работ (привычные фиксированные ставки), но и неплановых услуг и работ, необходимость которых выявляется после аварий, предписаний, осмотров;

• установлен порядок: направления предложений по размеру платы, индексации платы, оплаты дополнительных услуг и работ, случаи и порядок определения ОМС размера платы за содержание жилого помещения — по результатам открытого конкурса, при неустановлении собственниками при непосредственном управлении;

Фото: www.23kvartiri.ru

• абсолютно новый блок норм — контроль собственников помещений за содержанием общего имущества. Этот раздел поможет активным собственникам помещений создать советы домов, контролировать выполнение обязательств как управляющих организаций, так и ТСЖ, ЖСК;

• изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае нарушения качества услуг и работ оставлен по алгоритму Постановления Правительства №491;

• перечень и требования к технической документации на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением таким домом, в основном не претерпел изменений по сравнению 491-м Постановлением. Но за восстановление документов управляющие организации, ТСЖ и ЖСК отвечают только при заказе этого собственниками и соответствующей оплате;

• новые формулы, отличающиеся от формул, предложенных Минстроем, даны для проведения перерасчета размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета;

• порядок оказания и выполнения минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и сам минимальный перечень предложены исходя из увязки такого перечня с обеспечением требованием безопасности. Применение минимального перечня услуг и работ предусмотрено только в случае заказа собственниками соответствующих услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень. Ответственность за "недозаказ" услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень несут собственники, а не управляющие организации, ТСЖ и ЖСК.

Подготовленный текст альтернативного проекта на 30% короче текста, подготовленного Минстроем, но все же составляет 90 страниц. Поэтому для ознакомления читателям лучше сначала ознакомиться с пояснительной запиской. А сам полный текст проекта размещен здесь.

Итак, текст альтернативного проекта Постановления Правительства обнародован, идет его открытое обсуждение», — заключил Дмитрий Гордеев.

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.fa.ru

Другие публикации по теме:

Новые правила управления многоквартирными домами: комментарий эксперта

По поводу УК жильцов долго упрашивать не станут: комментарий эксперта

Стратегия развития ЖКХ на период до 2035 года: каким будет этот документ в части управления многоквартирными домами?

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Развитие жилища, представленного современными многоквартирными домами, и повышение его востребованности

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

В сентябре 2024 года средняя стоимость предложения машино-места в новостройках Москвы (без учета элитных проектов) достигла 3,07 млн руб., подсчитали аналитики компании «Метриум».

Фото: © Алексей Хромушин / Фотобанк Лори

В новостройках столицы в старых границах с начала года было приобретено 11,3 тыс. машино-мест по ДДУ. Рост спроса за текущий год составил 29%, но за три прошедших года он сократился на 12%.

По данным аналитиков, в экспозиции рынка новостроек «старой» Москвы представлено 11 660 машино-мест (учитывались парковочные места площадью от 13,25 кв. м до 22,5 кв. м). Этот показатель уменьшился за год на 24%, за три года — на 20%: То есть сейчас он оказался минимальным с 2021 года.

Изменение объема предложения машино-мест в «старой»
Москве (шт.)

Источник: Метриум

В новостройках массового сегмента доля машино-мест равняется 29% (3 360 шт.), бизнес-класса — 61% (7 178 шт.), премиум-класса — 10% (1 122 шт.).

Источник: Метриум

Средняя стоимость предложения машино-мест на рынке новостроек в Белокаменной (без учета элитного сегмента) в III квартале 2024 года достигла 3,07 млн руб. Рост показателя за год — на 5%, за три года — на 39%.

При этом, по данным аналитиков, стоимость квартир и апартаментов в новостройках Москвы (без учета элит-класса) за год прибавила 13%, за три года — 24%.

Как меняется средняя стоимость машино-мест в «старой» Москве (млн руб.)

Источник: Метриум

Таким образом, стоимость парковочных мест опережает темпы роста цен на жилье.

Источник: Метриум

По сегментам средняя стоимость машино-мест сегодня распределилась следующим образом: массовый сегмент — 2,36 млн руб., бизнес-класс — 3,31 млн руб., премиум-класс — 3,73 млн руб.

Директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала Quartier d'Or) Екатерина Борисова (на фото ниже) добавила, что в классе «элит» средняя стоимость машино-мест достигает 12,5 млн руб., в классе «делюкс» — 18,7 млн руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Подобные проекты в основном сконцентрированы в ЦАО, где проблема дефицита парковочных мест наиболее остра.

По ее словам, в таких паркингах предусмотрена расширенная площадь для нестандартных габаритов (свыше 20 кв. м), увеличенная дистанция между местами, «умная» видеосистема распознавания номеров и безопасности, системы вентиляции, обеззараживания воздуха и температурного контроля.

Как меняется спрос на машино-места в «старой» Москве (сделки физлиц
по дате регистрации без уступок)

Источник: Метриум

По подсчетам аналитиков Метриум, за минувший год в новостройках Москвы в старых границах покупатели приобрели 15 512 машино-мест по ДДУ.

При этом 68 195 сделок по ДДУ с квартирами и апартаментами было заключено с октября 2023-го по сентябрь 2024-го.

Источник: Метриум

По сегментам статистика спроса на машино-места за минувшие 12 месяцев такова: комфорт-класс — 4 599 сделок, бизнес-класс — 8 188, премиум-класс — 2 385, «элит» — 340.

По словам акционера, управляющего партнера ГК ОСНОВА Олега Колченко (на фото ниже), в новостройках старой Москвы одно приобретенное машино-место приходится на 4—5 сделок по покупке квартир на ранних этапах реализации.

Фото: osnova.group

«Дело в том, что спрос на машино-места не синхронен со спросом на жилье, — пояснил он и добавил: — Во-первых, часто девелоперы открывают продажи машино-мест на более поздних этапах реализации проектов. Во-вторых, клиенты, вносящие первоначальный взнос за ипотеку, как правило, переносят покупку парковочного места на один-два года».

Тем не менее эксперт отметил стабильность спроса на машино-места в большинстве сегментов: как правило, в среднем на семью приходится одна машина.

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже) отметил, что власти столицы хотят снизить коэффициент обеспеченности жилых комплексов машино-местами, объясняя это желанием «пересадить» москвичей на общественный транспорт.

Фото предоставлено пресс-службой Метриум

«В связи с этим комитет по архитектуре и градостроительству Москвы подготовил проект постановления о сокращении минимального числа парковочных мест в ЖК мегаполиса, — рассказал он и уточнил: — Текущий минимальный целевой норматив обеспеченности москвичей машино-местами составляет 350 единиц на 1 тыс. квартир. Как правило, он соблюдается и даже перевыполняется. Теперь показатель планируется снизить до 257 парковочных мест».

Эксперт полагает, что возможностью уменьшить парковочные пространства воспользуются только девелоперы проектов массового сегмента. Застройщикам жилья бизнес- и премиум-классов невыгодно сокращать обеспеченность машино-местами — ведь это важное конкурентное преимущество.

Кроме того, по словам Сырцова, перспективным выглядит арендный бизнес. Но основное преимущество этого вида инвестиций — низкий порог входа. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В России планируют сократить количество парковок около жилых домов: мнения экспертов

В Москве изменят нормативы градостроительного проектирования для размещения транспортных средств, в том числе автостоянок, паркингов, гаражей 

Эксперты рассказали о сроках окупаемости гаражей и машино-мест при сдаче их в аренду

Депутаты предложили оборудовать все парковки местами для электромобилей

Эксперты: спрос на аренду машино-мест в России за год вырос на 39%, на покупку — на 19%

Росреестр: средняя цена машино-места в Москве превысила 3 млн руб.

Эксперты: за пять лет стоимость машино-места в «старой» Москве выросла в два раза

Эксперты зафиксировали рост спроса на ипотеку на машино-места практически вдвое

Нормативные размеры машино-мест могут уменьшиться

Эксперты: как в столице менялась обеспеченность машино-местами за последние шесть лет

Эксперты: покупатели московских квартир начали экономить на машино-местах

Эксперты: по итогам I квартала спрос на машино-места увеличился вдвое