Один из его авторов, известный эксперт Дмитрий Гордеев, объяснил порталу ЕРЗ.РФ основной посыл нового документа и его отличие от проекта Минстроя.

Фото: www.zhek.biz

В июле портал ЕРЗ.РФ сообщал, что для общественного обсуждения на портале проектов нормативных правовых актов опубликован разработанный Минстроем проект Постановления Правительства РФ, вводящий новые правила управления многоквартирными домами. В числе прочего документ вменяет в обязанность застройщику передать управляющей компании в трехдневный срок после ее обращения всю техническую документацию на многоквартирный дом (МКД) не только в бумажном, но и в электронном виде.

Тогда минстроевский проект для портала ЕРЗ.РФ проанализировал заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ Дмитрий Гордеев.

На днях специалист сообщил, что Рабочая группа экспертов и практиков по подготовке альтернативного проекта Постановления Правительства РФ по управлению МКД завершила свою работу. В связи с планируемой Минстроем отменой правительственных постановлений №№491, 416 и 290 этим документом предлагается утвердить:

1) Правила деятельности по управлению многоквартирными домами;

2) Стандарты деятельности по управлению многоквартирными домами;

3) Правила содержания общего имущества (СОИ) в многоквартирном доме (с приложением Порядка перерасчета КР на СОИ);

4) Порядок оказания и выполнения минимального перечня, услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (с приложением Состава минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего СОИ в МКД).

Для чего нуден альтернативный текст проекта постановления Правительства РФ об управлении многоквартирными домами? Чем подготовленный экспертами и вынесенный на обсуждение документ отличается от минстроевского варианта? По просьбе портала ЕРЗ.РФ эти вопросы прокомментировал Дмитрий Гордеев (на фото).

Фото: www.urbaneconomics.ru

«Два слова об истории вопроса. В рамках "регуляторной гильотины", согласно Дорожной карте, Правительство должно было подготовить к июлю 2019 г. новую структуру нормативного регулирования для сферы общественных отношений в строительстве и ЖКХ, — напомнил эксперт. — как бы "план законопроектной деятельности". В марте 2020 г. планировалось внесение проектов федеральных законов в Госдуму, а проекты постановлений должны были быть внесены в Правительство в I квартале…

Однако этот пункт не выполнен в связи с тем, что проекты Минстроя России были подготовлены с задержкой и отклонены Рабочей группой по "регуляторной гильотине" по стройке и ЖКХ. В п. 5 Дорожной карты предусматривается принятие правительством постановлений, предусматривающих признание "утратившими силу с 1 января 2021 г. принятых ранее нормативных правовых актов Правительства". По смыслу это требование относится не ко всем актам Правительства, а только к тем из них, которые содержат избыточное регулирование.

Фото: www.kmvinform.ru

Но Минстрой понял это, как задание отменить Постановления об утверждении Правил содержания общего имущества (от 13.08.2006 №491), Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (от 15.05.2013 № 416) и минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (от 03.04.2013 № 290). Ведомство подготовило проект Постановления, утверждающее новое регулирование по данным вопросам.

При этом Минстрой вышел за пределы тех полномочий, которые предоставлены Правительству нормами ст. 39, 156, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Между тем, напомню, Конституция РФ, Конституционный ФЗ о Правительстве (ФКЗ-2), ЖК РФ разрешают Правительству РФ принимать свои постановления только "на основании и во исполнение федеральных законов".

Например, в проекте есть раздел о порядке переустройства и перепланировке помещений в многоквартирном доме. Но в главе 4 ЖК РФ этот порядок прямо урегулирован, и поручений Правительству в нем нет. В минстроевском варианте проекта присвоено право установить порядок взаимодействия управляющей организации с регоператором по капитальному ремонту, хотя раздел IX ЖК РФ также такого полномочия Правительству не дает.

Фото предоставлено компанией Брусника

Содержательно проект Минстроя перегружен избыточными требованиями, предписывает управляющим организациям выполнять много услуг и работ без заказа собственниками, надлежащей оплаты, а иногда и при отсутствии правомерно заключенного договора управления многоквартирным домом.

Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме — главные участники отношений по управлению, а Минстрой в течение многих лет повторяет, что "собственники пассивные, некомпетентные, неорганизованные…", то можно было ожидать конкретных норм в проекте, стимулирующих появление института активных, грамотных и организованных собственников. Но таких норм, увы, не предложено.

Решение о подготовке альтернативного проекта было принято после того как Рабочая группа по "регуляторной гильотине" при Правительстве РФ в сфере строительства и ЖКХ дало отрицательный отзыв на оба текста проекта Постановления, подготовленных Минстроем.

Рабочая группа исходила из тех полномочий Правительства, которые установлены в ЖК РФ, без их "зашкаливания". При этом на каждое поручение подготовлен отдельный документ (в проекте Минстроя все разделы — в одном документе). Все положения альтернативного проекта в отличие от текстов Минстроя сформулированы универсально для всех трех способов управления многоквартирным домом, а там, где нужно, устанавливаются особенности.

Фото: www.cf2.ppt-online.org

В альтернативном проекте даны:

• определение общего понятия "управление многоквартирным домом", и отдельно определение понятий "управление многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом, ЖСК", а также определение понятия "многоквартирный дом";

• перечень действий по управлению МКД, не ограничивающее собственников помещений;

• разграничение текущего и капитального ремонтов. Необходимость такого четкого разграничения все понимают, но оно пока отсутствует;

• содержание отчета управляющей организации. Разработчики считают, что по опыту пресловутого приказа Минстроя №44/пр не нужно устанавливать типовую форму отчета. Это ограничит усмотрение собственников помещений;

• новый подход к ответственности собственников, управляющей организации, ТСЖ, ЖСК. Лица, осуществляющие управление МКД, несут ответственность только за заказанные услуги и работы;

• особая особенность управляющей организации, ТСЖ, ЖСК за "ветхие дома";

• такой состав общего имущества, в котором учтены предложения состоявшейся 21.07.2020 г. конференции "Проблемы взаимодействия муниципалитетов и собственников в вопросах использования и возврата общедомового имущества", способствующие сохранению в составе общего имущества подвалов, чердаков и невозможности их присвоения муниципалитетами;

Фото: www.gkhrazvitie.ru

• новые нормы, определяющие моменты начала и окончания деятельности по управлению конкретным МКД управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК;

• стандарты деятельности по управлению МКД: впервые 62 стандарта управления МКД по 28 видам деятельности по управлению МКД распространяются как на собственников, так и на УО, ТСЖ, ЖСК;

• определение содержания общего имущества как бремени расходов собственников; структура таких расходов при всех трех способах управления МКД, созвучное понятие, но более узкое — "услуги и работы по содержанию общего имущества" (пока не все это различие понимают);

• требования к услугам и работам по содержанию и ремонту общего имущества, перечень услуг и работы по содержанию общего имущества, новое регулирование заказа и оплаты планового и внепланового текущего ремонта, содержание предложений по текущему ремонту;

• аварийно-диспетчерское обслуживание отделено от аварийно-восстановительных ремонтов и сформулировано по иным принципам, нежели проект, подготовленный Минстроем;

• регулирование несения собственниками помещений общих расходов на содержание общего имущества, требования к размеру платы за содержание жилого помещения при всех способах управления требует согласования не только оплаты "плановых" услуг и работ (привычные фиксированные ставки), но и неплановых услуг и работ, необходимость которых выявляется после аварий, предписаний, осмотров;

• установлен порядок: направления предложений по размеру платы, индексации платы, оплаты дополнительных услуг и работ, случаи и порядок определения ОМС размера платы за содержание жилого помещения — по результатам открытого конкурса, при неустановлении собственниками при непосредственном управлении;

Фото: www.23kvartiri.ru

• абсолютно новый блок норм — контроль собственников помещений за содержанием общего имущества. Этот раздел поможет активным собственникам помещений создать советы домов, контролировать выполнение обязательств как управляющих организаций, так и ТСЖ, ЖСК;

• изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае нарушения качества услуг и работ оставлен по алгоритму Постановления Правительства №491;

• перечень и требования к технической документации на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением таким домом, в основном не претерпел изменений по сравнению 491-м Постановлением. Но за восстановление документов управляющие организации, ТСЖ и ЖСК отвечают только при заказе этого собственниками и соответствующей оплате;

• новые формулы, отличающиеся от формул, предложенных Минстроем, даны для проведения перерасчета размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета;

• порядок оказания и выполнения минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и сам минимальный перечень предложены исходя из увязки такого перечня с обеспечением требованием безопасности. Применение минимального перечня услуг и работ предусмотрено только в случае заказа собственниками соответствующих услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень. Ответственность за "недозаказ" услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень несут собственники, а не управляющие организации, ТСЖ и ЖСК.

Подготовленный текст альтернативного проекта на 30% короче текста, подготовленного Минстроем, но все же составляет 90 страниц. Поэтому для ознакомления читателям лучше сначала ознакомиться с пояснительной запиской. А сам полный текст проекта размещен здесь.

Итак, текст альтернативного проекта Постановления Правительства обнародован, идет его открытое обсуждение», — заключил Дмитрий Гордеев.

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.fa.ru

Другие публикации по теме:

Новые правила управления многоквартирными домами: комментарий эксперта

По поводу УК жильцов долго упрашивать не станут: комментарий эксперта

Стратегия развития ЖКХ на период до 2035 года: каким будет этот документ в части управления многоквартирными домами?

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Развитие жилища, представленного современными многоквартирными домами, и повышение его востребованности

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Минстроя России №37463-АЛ/08 от 04.07.2024 «О рассмотрении поступающих материалов от ФАУ "Главгосэкспертиза России" в целях выявления в проектной документации существенных нарушений».

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

Письмо адресовано государственным заказчикам, а также организациям, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование и проведение государственной экспертизы проектной документации (ПД) и (или) результатов инженерных изысканий (ИИ).

В целях выявления в ПД существенных нарушений требований технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, оказывающих значительное негативное влияние на сроки и качество проведения государственной экспертизы, Минстрой России поручил НОПРИЗ обеспечить рассмотрение материалов, поступающих от ФАУ «Главгосэкспертиза России».

В письме сообщается, что в 2023 году в адрес НОПРИЗ от ФАУ «Главгосэкспертиза России» поступило 9 обращений, в которых направлены сведения о проектных организациях, подготовивших ПД с нарушением существенных требований, что оказывает заметное негативное влияние на сроки проведения государственной экспертизы.

Указанная информация дает основания полагать, что органы экспертизы в 2023 году в нарушение требований законодательства не во всех случаях принимали документацию с проверкой сведений о конкретных лицах, содержащихся в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий (ИИ) и архитектурно-строительного проектирования (НРС).

На основании поступивших в НОПРИЗ обращений ФАУ «Главгосэкспертиза России» в 2024 году на заседании Совета НОПРИЗ рассмотрены материалы по 8 специалистам, в отношении трех из которых приняты решения об исключении сведений о них из НРС.

Как указывает Минстрой, отсутствие в документации, направляемой в органы экспертизы, идентификационных сведений о специалистах говорит о том, что государственные заказчики, отобранные на основе конкурсов, направили документацию с нарушениями действующего законодательства.

Также было выявлено, что в ряде случаев ПД утверждал сотрудник субподрядной организации, а не генерального проектировщика. Кроме того, подтвержденная задержка сроков проведения государственной экспертизы была связана с некачественной работой заказчика, непредоставлением или неполным предоставлением исходно-разрешительной документации.

На основании данных фактов Минстрой делает выводы о крайне низкой квалификации и компетентности заказчиков, формирующих государственный заказ, о возможной фальсификации документации и необходимости проводить проверочные мероприятия по всем таким случаям, в том числе путем обращения в правоохранительные органы.

Оценивая качество работы проектировщиков и изыскателей, качество подготовленной ими документации, Минстрой указывает, что решение об исключении из НРС принято в отношении 9 специалистов, допустивших грубейшие нарушения.

В основной массе представленных и рассмотренных НОПРИЗ материалов главным нарушением является:

• направление на экспертизу документации, оформленной ненадлежащим образом, либо утвержденной лицом, не имеющим на то полномочий;

• отсутствие должного контроля со стороны экспертных организаций в части представленных исходно-разрешительных документов, что в свою очередь является нарушением действующего законодательства о государственных закупках и в случае возникновения претензий к ПД делает невозможным получение компенсации убытков и возмещение вреда заказчику или организации, которая впоследствии будет эксплуатировать построенный объект.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Как расширен перечень направлений подготовки специальностей в области строительства

Как актуализирован порядок ведения реестра требований

Минстрой: экспертное сопровождение оптимально использовать до направления проектной документации и результатов инженерных изысканий на экспертизу

С сентября в проведении экспертизы будет отказано при отсутствии машиночитаемой доверенности

Госэкспертиза проектной документации, разработанной с использованием типовой, потребует меньше подтверждающих материалов 

Правительство определит, когда можно объединять проектную и рабочую документацию 

Изменения в заключениях госэкспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий

Госзаказчикам указано на необходимость повысить контроль за деятельностью подрядчиков

Минстрой: экспертиза вправе принять решение о расторжении договора, если выявленные недостатки невозможно устранить

Утверждены требования к заключению по результатам экспертного сопровождения 

Как откорректируют правила формирования и ведения реестра требований

Заключение экспертизы дополнят новой информацией

Утвержден формат сведений при отклонении от предельных параметров разрешенного строительства

Новые требования к форматам электронных документов, предоставляемых на экспертизу

Новые требования к заключению по результатам экспертного сопровождения