На портале правовой информации опубликован подписанный Президентом России Владимиром Путиным федеральный закон, согласно которому договор управления многоквартирным домом (МКД) между управляющей организацией (УО) и собственниками помещений считается заключенным с момента назначения такой временной организации местными властями.

Фото: www.kmvinform.ru

Данный закон, принятый Госдумой 9 декабря 2020 года и одобренный Советом Федерации 16 декабря 2020 года, вносит изменения в ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Согласно действующему законодательству, если собственники не могут определиться с выбором УК или конкурс по ее отбору был признан несостоявшимся, органы местного самоуправления сами назначают жителям такую организацию на срок до одного года.

В таком случае жильцы должны самостоятельно заключить с ней договор, однако по разным причинам собственники могут этого не сделать, что приводит к проблемам с содержанием дома или обеспечением людей коммунальными услугами.

В связи с этим закон предусматривает, что такой договор считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.

Фото: www.cdn.book24.ru

При этом на орган местного самоуправления будет возложена обязанность в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации письменно уведомить всех собственников помещений в МКД о принятии такого решения и об условиях договора управления.

Суть предлагаемых изменений в Жилищный кодекс специально для портала ЕРЗ.РФ прокомментировал заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

Фото: www.urbaneconomics.ru

«История законопроекта интереснее, чем его содержание, — отметил эксперт. — С 12 января 2019 г. 485-ФЗ от 31.12.2017 ст. 161 ЖК РФ дополнена ч. 17, которая регулирует непростой случай, когда:

• управление многоквартирным домом никто не осуществляет, так как собственниками помещений не выбран способ управления (например, после ликвидации управляющей организацией после банкротства);

• или выбранный способ управления не реализован (например, собственники выбрали управляющую организацию на своем общем собрании, но, несмотря на это, требуемым ч. 1 ст. 162 ЖК РФ количеством собственников договор управления не заключен; или решили создать ТСЖ, приняли на собрании решение, но по какой-то причине товарищество не создано, не зарегистрировано);

• или не определена управляющая организация, в том числе в силу признания несостоявшимся проводимого муниципалитетом открытого конкурса по отбору УО.

Фото предоставлено компанией Брусника

В этом случае орган местного самоуправления может принять решение о назначении «временной» управляющей организации из числа организаций, имеющих лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Почему «временной»? Потому, что такая управляющая организация может управлять многоквартирным домом до выбора способа управления домом самими собственниками или до заключения договора управления с управляющей организацией, определенной собственниками помещений на общем собрании или по результатам проведенного муниципалитетом открытого конкурса, «но не более одного года».

Эта норма вступала в силу с отсрочкой: «по истечении одного года после дня вступления в силу настоящего Федерального закона» — с 12 января 2019 года.

Фото: www.zhek.biz

Порядок и условия такого назначения ч. 17 ст. 161 ЖК РФ предписывала установить Правительству РФ. Последнее 21.12.2018 приняло Постановление №1616, уточняющее определение муниципалитетом в своем решении перечня работ и (или) услуг по управлению, содержанию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и размера платы за содержание жилого помещения.

Но в первой редакции ч. 17 ст. 161 ЖК РФ и в Правилах, утвержденных постановлением №1616, ничего не было сказано про то, должен ли быть заключен и как договор управления многоквартирным домом. Ведь, согласно ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом» и Разделу X ЖК РФ «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами», управляющие организации в РФ должны иметь заключенные договоры управления.

С целью устранения этого казуса 14 апреля 2020 года Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект №942238-7. Он был принят Госдумой в трех чтениях 6 декабря, а 22 декабря 2020 Президент РФ подписал Федеральный закон 441-ФЗ.

Закон еще не вступил в силу: это произойдет по истечении 10 дней после дня его официального опубликования.

фото: www.168.ru

Подписанный закон восполняет пробел и устанавливает, что договор управления между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме «считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации».

То есть во всех случаях с уже назначенными «временными» управляющими организациями — «задним числом». Такие нормы встречаются нечасто.

Фото: www.the-steppe.com

Помимо этого поправка определяет, как именно орган местного самоуправления письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией.

Понятно, что в случаях с уже назначенными на сегодня «временными» управляющими организациями предупредить письменно «в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации» будет невозможно. Но все всё понимают: законотворчество — дело непростое. Тем не менее, все нестыковки устранены», — резюмировал эксперт Дмитрий Гордеев.

Другие публикации по теме:

Требования к управляющим компаниям МКД предлагают ужесточить

Подготовлен альтернативный проект постановления Правительства РФ об управлении многоквартирными домами

По поводу УК жильцов долго упрашивать не станут: комментарий эксперта

Минстрой увеличит штрафы для компаний, управляющих многоквартирными домами

Минстрой предлагает ужесточить лицензирование управляющих организаций: комментарий эксперта

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Аналитики Домклик изучили динамику ипотечных сделок в сегменте ИЖС с начала 2023 года и проследили изменение спроса, географии сделок и портрета среднестатистического заемщика по данным Сбербанка.

Источник: Домклик, по данным Сбербанка

Эксперты отметили настоящий бум на рынке ИЖС с конца 2022 года, который принес рекорды в плане доли ИЖС в общем количестве выдач ипотечных кредитов Сбера в 2023—2024 годах.

Причину активного развития рынка в 2023 году аналитики видят в изменении ряда законодательных актов. Это распространение льготной ипотеки на строительство частного дома собственными силами (хозспособом), единовременное получение ипотеки на ИЖС (не траншами), а также выдача ипотеки на ИЖС без дополнительного обеспечения на период стройки, под залог земельного участка.

Количество выдач в начале 2024 года сохранялось высоким (7 тыс. — 10 тыс. в месяц). При этом доля ИЖС неоднократно обновляла рекорд, достигнув 23% в марте. Стабильному росту способствовала не только высокая востребованность ИЖС, но и введенные ограничения на первичном и вторичном рынках.

Важную роль играет и цена: в апреле 2024 года медианная стоимость 1 кв. м на первичном и вторичном рынке составляла 150 тыс. руб. и 103 тыс. руб. соответственно, а на рынке ИЖС (дома) — 55 тыс. руб.

Эксперты прогнозируют укрепление интереса граждан к ИЖС с запуском ипотеки с открытием счетов эскроу.

Фото: domclick.ru

Как отметил директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото), на сегодняшний день программы льготного ипотечного кредитования, в частности программа «Господдержки», остаются ключевым стимулом для покупки частного жилого дома.

«По статистике за первые четыре месяца этого года, практически все ипотечные сделки по кредитованию ИЖС заключаются на льготных условиях, — уточнил он, добавив: — При этом 63% сделок проходят по "Господдержке"».

Это значит, прогнозирует топ-менеджер, что по истечении срока действия льготной ипотеки рынок ИЖС ждет активный период трансформации.

Источник: Домклик, по данным Сбербанка

В январе — апреле текущего года больше всего сделок на рынке ИЖС было оформлено в Центральном и Приволжском федеральных округах: 23,9% и 23% всех выдач в стране соответственно. На остальные округа приходится по 8% — 13% сделок. И только в СКФО — всего 2,3% сделок.

Из субъектов лидирует Подмосковье (13,4% от всех сделок по стране в сегменте ИЖС). Далее следуют Краснодарский край, Республика Башкортостан, Республика Татарстан и Ленинградская область: по 4% — 7% всех выдач на рынке ИЖС по РФ.

Аналитики отметили изменение географии спроса за первые четыре месяца года. В Центральном и Дальневосточном федеральных округах доля сделок снизилась на 4—5 п. п., в то же время в Сибирском и Южном федеральных округах она выросла на те же 4—5 п. п.

Увеличение доли СФО, по мнению экспертов, произошло благодаря значительному росту спроса на ИЖС (в 13,1 раза) в Республике Тыва (почти 28% всех сделок на рынке ИЖС в Сибирском округе): этот регион вошел в ТОП-20 субъектов с наибольшим количеством выданных кредитов на ИЖС за рассматриваемый период (6-е место).

Что касается ЮФО, то здесь лидируют Краснодарский край и Ростовская область (более 70% всех сделок на рынке ИЖС), занимая 2-е и 9-е места соответственно в ТОП-20 субъектов с наибольшим числом сделок на ИЖС и ростом их количества в 3,9 и 4,2 раза.

Источник: Домклик, по данным Сбербанка

При сравнении полученного в январе — апреле 2024 года портрета заемщиков на рынке ИЖС с тем же периодом прошлого года аналитики Домклик пришли к выводу, что медианный возраст не изменился (37 лет); 45% кредитов на рынке ИЖС оформляют женщины (42% — 50% по округам). За последний год этот показатель прибавил 4 п. п. по РФ и 4—7 п. п. — в федеральных округах.

Эксперты отметили существенный рост медианного дохода как по РФ в целом, так и по федеральным округам. В среднем по России он составил 119 тыс. руб., (+93,3% к показателю того же периода 2023 года). Наибольший доход отмечается в ЦФО (171 тыс. руб.) и СЗФО (138 тыс. руб.), а наибольший прирост дохода зафиксирован в СКФО (+142%), ЦФО (+119%) и ПФО (+116%).

Снизилась доля заемщиков, состоящих в браке (-6%). Самое заметное снижение зафиксировано в СФО (-13 п. п.) и СКФО (-12 п. п.), до 62%, а самое высокое значение показателя — в ЮФО, ЦФО и ПФО (по 72%).

Больше половины ипотек на ИЖС (около 55%) оформляют бездетные заемщики, и с прошлого года их доля выросла на 1 п. п.

17% заемщиков имеют одного ребенка, 27% — двоих, чуть более 1% клиентов представляют семьи с тремя и более детьми.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: спрос на ипотеку для покупки загородной недвижимости за год вырос в 1,9 раза

Эксперты фиксируют снижение в России цен на загородные дома

Сбер запустил ипотеку на ИЖС с эскроу

Эксперты: доля жилищных кредитов на новостройки в апреле снизилась, а на ИЖС — выросла

Эксперты: на рынке элитной загородной недвижимости Московского региона снижается предложение и растет спрос

Эксперты: в апреле вырос спрос на новостройки и ИЖС

Эксперты: в I полугодии спрос на деревянные домокомплекты для ИЖС вырастет на 15%

Какие регионы вышли в лидеры по ипотеке на ИЖС в 2024 году

Эксперты: когда жизнь в столицах дорога, пора переезжать в «поместье»

Домклик назвал ТОП-10 регионов с самыми дешевыми и дорогими загородными домами

При выдаче семейной ипотеки Минфин планирует делать упор на ИЖС

Эксперты: в июле 2024 года планируется запустить единую ипотечную программу по ИЖС