Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Подписан закон о назначении временной УК многоквартирного дома: комментарий эксперта

На портале правовой информации опубликован подписанный Президентом России Владимиром Путиным федеральный закон, согласно которому договор управления многоквартирным домом (МКД) между управляющей организацией (УО) и собственниками помещений считается заключенным с момента назначения такой временной организации местными властями.

      

Фото: www.kmvinform.ru

      

Данный закон, принятый Госдумой 9 декабря 2020 года и одобренный Советом Федерации 16 декабря 2020 года, вносит изменения в ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Согласно действующему законодательству, если собственники не могут определиться с выбором УК или конкурс по ее отбору был признан несостоявшимся, органы местного самоуправления сами назначают жителям такую организацию на срок до одного года.

В таком случае жильцы должны самостоятельно заключить с ней договор, однако по разным причинам собственники могут этого не сделать, что приводит к проблемам с содержанием дома или обеспечением людей коммунальными услугами.

В связи с этим закон предусматривает, что такой договор считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.

    

Фото: www.cdn.book24.ru

   

При этом на орган местного самоуправления будет возложена обязанность в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации письменно уведомить всех собственников помещений в МКД о принятии такого решения и об условиях договора управления.

Суть предлагаемых изменений в Жилищный кодекс специально для портала ЕРЗ.РФ прокомментировал заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

     

Фото: www.urbaneconomics.ru

     

«История законопроекта интереснее, чем его содержание, — отметил эксперт. — С 12 января 2019 г. 485-ФЗ от 31.12.2017 ст. 161 ЖК РФ дополнена ч. 17, которая регулирует непростой случай, когда:

• управление многоквартирным домом никто не осуществляет, так как собственниками помещений не выбран способ управления (например, после ликвидации управляющей организацией после банкротства);

• или выбранный способ управления не реализован (например, собственники выбрали управляющую организацию на своем общем собрании, но, несмотря на это, требуемым ч. 1 ст. 162 ЖК РФ количеством собственников договор управления не заключен; или решили создать ТСЖ, приняли на собрании решение, но по какой-то причине товарищество не создано, не зарегистрировано);

• или не определена управляющая организация, в том числе в силу признания несостоявшимся проводимого муниципалитетом открытого конкурса по отбору УО.

    

Фото предоставлено компанией Брусника

   

В этом случае орган местного самоуправления может принять решение о назначении «временной» управляющей организации из числа организаций, имеющих лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Почему «временной»? Потому, что такая управляющая организация может управлять многоквартирным домом до выбора способа управления домом самими собственниками или до заключения договора управления с управляющей организацией, определенной собственниками помещений на общем собрании или по результатам проведенного муниципалитетом открытого конкурса, «но не более одного года».

Эта норма вступала в силу с отсрочкой: «по истечении одного года после дня вступления в силу настоящего Федерального закона» — с 12 января 2019 года.

    

Фото: www.zhek.biz

   

Порядок и условия такого назначения ч. 17 ст. 161 ЖК РФ предписывала установить Правительству РФ. Последнее 21.12.2018 приняло Постановление №1616, уточняющее определение муниципалитетом в своем решении перечня работ и (или) услуг по управлению, содержанию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и размера платы за содержание жилого помещения.

Но в первой редакции ч. 17 ст. 161 ЖК РФ и в Правилах, утвержденных постановлением №1616, ничего не было сказано про то, должен ли быть заключен и как договор управления многоквартирным домом. Ведь, согласно ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом» и Разделу X ЖК РФ «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами», управляющие организации в РФ должны иметь заключенные договоры управления.

    

 

 

С целью устранения этого казуса 14 апреля 2020 года Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект №942238-7. Он был принят Госдумой в трех чтениях 6 декабря, а 22 декабря 2020 Президент РФ подписал Федеральный закон 441-ФЗ.

Закон еще не вступил в силу: это произойдет по истечении 10 дней после дня его официального опубликования.

      

фото: www.168.ru

   

Подписанный закон восполняет пробел и устанавливает, что договор управления между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме «считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации».

То есть во всех случаях с уже назначенными «временными» управляющими организациями — «задним числом». Такие нормы встречаются нечасто.

    

Фото: www.the-steppe.com

   

Помимо этого поправка определяет, как именно орган местного самоуправления письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией.

Понятно, что в случаях с уже назначенными на сегодня «временными» управляющими организациями предупредить письменно «в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации» будет невозможно. Но все всё понимают: законотворчество — дело непростое. Тем не менее, все нестыковки устранены», — резюмировал эксперт Дмитрий Гордеев.

   

 

  

   

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Требования к управляющим компаниям МКД предлагают ужесточить

Подготовлен альтернативный проект постановления Правительства РФ об управлении многоквартирными домами

По поводу УК жильцов долго упрашивать не станут: комментарий эксперта

Минстрой увеличит штрафы для компаний, управляющих многоквартирными домами

Минстрой предлагает ужесточить лицензирование управляющих организаций: комментарий эксперта

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

+

Эксперт: поэтапное раскрытие счетов эскроу может стать дополнительным механизмом привлечения средств дольщиков

Вернуться к поэтапному раскрытию счетов эскроу для застройщиков предложил председатель Комитета по жилищному строительству Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Алексей Сорокин, сообщил Интерфакс.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Напомним, что с 1 июля 2019 года в РФ действуют новые правила фондирования жилищных проектов, предполагающие проектное финансирование (привлечение застройщиками банковских кредитов) и отложенный расчет с дольщиками через счета эскроу, куда аккумулируются средства граждан и с которыми обязаны работать российские застройщики. То есть до окончания работ строительные компании не могут пользоваться этими деньгами, застройщиков кредитуют банки.

В начале ноября глава Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг сообщал о стабилизации продаж строящегося жилья на уровне 2 млн кв. м в месяц после отмены с июля 2024 года льготной ипотеки. При этом проектное финансирование (ПФ) не замедляется, а со средней ставкой 8% покрытие выборки остается высоким.

«Размер средств на счетах эскроу составляет сейчас 7 трлн руб. Накопление несколько замедлилось, но это связано с тем, что раскрытий много. Только за последний квартал раскрыто счетов эскроу на 1 трлн руб.», — проинформировал Михаил Гольдберг (на фото).

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Между тем председатель Комитета по жилищному строительству НОСТРОЙ Алексей Сорокин считает, что если проекты компании реализуются исключительно с привлечением средств на счетах эскроу, то объем замороженных оборотных средств очень большой. Поэтому даже далеко не все крупные строительные компании могут позволить себе в условиях высокой ставки ЦБ иметь такие крупные собственные средства (не менее 15% оборота) на период всего срока строительства.

«Одним из дополнительных механизмов для привлечения средств дольщиков может стать поэтапное раскрытие счетов эскроу, — предложил эксперт на заседании комиссии Общественного совета при Минстрое России.

Он пояснил, что возврат к поэтапному раскрытию даст возможность строительным компаниям пополнять оборотные средства. По мнению Алексея Сорокина (на фото ниже), раскрытие счетов эскроу возможно осуществлять в два этапа: на стадии «коробки» и после сдачи проекта.

 

Фото: nostroy.ru

 

Кроме этого, прозвучало предложение о смягчении требований к собственному участию застройщика — с уровня более 15% до уровня свыше 10% под капитал проекта. При оценке залогового имущества застройщика, полагает эксперт, нужно установить для банков-кредиторов максимальный размер дисконта и максимальное значение комиссии в связи с предоставлением ПФ.

Предложенные Алексеем Сорокиным меры, по его мнению, помогут обеспечить рост жилищного строительства. «Во втором полугодии 2024 года объем портфеля проектного финансирования будет определяться скоростью замедления строительства уже начатых и запуска новых проектов, а также темпов роста себестоимости», — прогнозирует специалист.

Он напомнил, что за квартал ставка по портфелю ПФ практически не изменилась (6,9%), но с учетом ожидаемого снижения уровня покрытия стоимость финансирования несколько увеличится в ближайшем будущем.

«Годовые темпы роста портфеля, начиная с третьего квартала 2024 года, могут составить 7% — 12%. Дальше динамика будет также связана с изменением ключевой ставки, адаптацией отрасли, условиями годных программ и объемами финансирования новых проектов», — пояснил представитель НОСТРОЙ.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Главный аналитик ДОМ.РФ рассказал, что ждет рынки многоквартирных домов, ипотеки, ИЖС в следующем году

ДОМ.РФ: в октябре застройщики вывели на рынок 4,8 млн кв. м — на 14% больше, чем месяцем ранее

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

ЦБ в октябре оставил без изменений перечень банков, имеющих право работать с застройщиками по счетам эскроу (список)

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперты: в 44 российских регионах жилищное строительство стопроцентно финансируется через счета эскроу

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эскроу в ИЖС: плюсы, риски и мнения экспертов

Виталий Мутко: Отмена льготной ипотеки снизит финансовый поток на рынок жилья, но запаса прочности застройщикам хватит года на полтора-два