На портале проектов нормативных правовых актов опубликован проект приказа Минстроя России «О создании и организации работы Межведомственной комиссии по отбору проектов строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры».

Фото: www.msk.mosreg.ru

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, 31 декабря 2020 года Президент подписал 494-ФЗ «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий», направленный на совершенствование института комплексного развития территорий (КРТ).   

Во исполнение ч. 2 и 5 ст. 69 Градостроительного кодекса (ГрК РФ), Минстрой России разработал:

• Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ;

• Порядок определения начальной цены торгов на право заключения договора о КРТ при принятии решения о КРТ Правительством РФ;

• Порядок заключения договора о КРТ путем проведения торгов в электронной форме.

В частности, Порядок проведения торгов устанавливает, что в качестве организатора торгов выступают:

• исполнительный орган государственной власти субъекта РФ;

• орган местного самоуправления.

Организатор торгов устанавливает:

• время и место проведения торгов;

• форму и срок подачи заявок на участие в торгах;

• порядок и срок внесения задатка за участие в торгах, если обязательность внесения такого задатка и его размер были предусмотрены решением о проведении торгов.

Организатор не позднее 30 дней до дня проведения торгов размещает извещение о проведении торгов на сайтах:

• www.torgi.gov.ru.

• на официальном сайте высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ в сети «Интернет», если решение о КРТ было принято указанным органом);

• на официальном сайте органа местного самоуправления (муниципального образования) в сети «Интернет», если решение о КРТ было принято главой местной администрации, а при отсутствии у ОМС (муниципального образования) официального сайта — на официальном сайте субъекта РФ, в границах которого расположено такое МО.

Организатор торгов вправе отказаться от их проведения не позднее чем за 15 дней до дня проведения торгов.

Фото предоставлено компанией Брусника

Для участия в торгах заявитель представляет организатору торгов:

• заявку на участие в торгах в соответствии с установленной в извещении о проведении торгов формой такой заявки и требованиями к ее содержанию;

• выписку из ЕРЮЛ, а если она предоставлена, то организатор сам запрашивает выписку из ЕРЮЛ, с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия;

• документы, указанные в извещении о проведении торгов, подтверждающие опыт участия в строительстве за последние пять лет, в соответствии требованиями установленным в ч. 6 ст. 69 ГрК РФ;

• документы, подтверждающие отсутствие у заявителя недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику — юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве.

Фото предоставлено компанией Брусника

Указанный перечень является исчерпывающим, и организатор торгов не вправе требовать предоставления иных документов.

Срок подачи заявки документов устанавливается организатором, и должен составлять не менее 20 дней со дня размещения организатором торгов извещения об их проведении.

Положением также устанавливается исчерпывающий перечень оснований для недопуска к участию в торгах и признанию торгов несостоявшимися. Также Положением устанавливается требования к протоколу результатов торгов и содержащейся в нем информации.

Победителем торгов, проведенных в форме аукциона, признается участник торгов, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора о КРТ, а в случае проведения торгов на право заключения договора о КРТ, предусматривающим строительство стандартного жилья, — участник торгов, предложивший наименьшую цену.

Победителем торгов, проведенных в форме конкурса, признается участник торгов, предложения которого об исполнении конкурсных условий были признаны наилучшими по сравнению с указанными в извещении о проведении торгов конкурсными условиями и предложениями других участников торгов.

Фото: www.stroykon.com

Договор о КРТ должен быть заключен с участником торгов, признанным их победителем, не позднее истечения 30 дней со дня размещения протокола о результатах торгов.

Начальная цена предмета аукциона устанавливается равной размеру арендной платы за земельный участок (земельные участки), который будет предоставлен победителю аукциона с целью исполнения им договора о КРТ, и которая должна будет подлежат уплате указанным лицом за 12 календарных месяцев со дня, следующего за днем заключения договора. В этом случае определение размера арендной платы в отношении земельного участка (земельных участков) осуществляется в соответствии с отчетом об оценке размера годовой арендной платы в отношении такого земельного участка (земельных участков).

Начальная цена предмета аукциона, проводимого для заключения договора о КРТ, предусматривающим в соответствии с решением о КРТ строительство на такой территории МКД или дома (домов) блокированной застройки, в котором все жилые помещения или указанное в таком решении минимальное количество жилых помещений соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью, и (или) строительство наемного дома (стандартные жилые помещения), определяется как цена 1 кв. м общей площади указанных жилых помещений, но не более 80% рыночной стоимости 1 кв. м метра общей площади таких жилых помещений.

Фото: www.legal.report

В этом случае стандартные жилые помещения подлежат продаже по ДКП или ДДУ гражданам, имеющим право на приобретение таких жилых помещений, либо подлежат продаже РФ, субъекту РФ или МО по государственному (муниципальному) контракту, либо безвозмездно с целью предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений в МКД домах, домах блокированной застройки, из объектов ИЖС, расположенных на территории комплексного развития и подлежащих сносу или реконструкции в соответствии с решением о КРТ.

В Порядке заключения договора о КРТ путем проведения торгов в электронной форме устанавливаются требования к электронной площадке; оператору, его ответственности, функции оператора; требования к информационному сообщению, а также процедурные моменты связанные с заключением договора и проведением торов в форме аукциона, и конкурса.

Общественное обсуждение документа продлится до 24 февраля 2021 года.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

Госдума приняла во втором чтении законопроект о всероссийской реновации: что в нем изменилось

Проекты реновации территории получат дополнительные баллы при оценке новостроек

Госдума приняла в первом чтении законопроект о всероссийской реновации

Минстрой сформирует рабочую группу для обсуждения закона о всероссийской реновации

Игорь Белокобыльский: Закон о реновации позволит преодолеть эгоизм отдельных собственников, тормозящих редевелопмент на местах

Правительство и думский комитет поддержали законопроект о реновации в регионах

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать