По мнению экспертов Аналитического центра при Правительстве РФ, переход от долевого строительства к проектному финансированию увеличит себестоимость строительства, окажет давление на цены и приведет к уменьшению прибыли застройщиков.

Фото: www.ac.gov.ru

Опубликован обзор «Динамика индивидуального жилищного строительства», подготовленный Аналитическим центром при Правительстве РФ по итогам 2017 года.

В обзоре отмечается, что жилищное строительство вошло в затяжной кризис с середины 2015 года. Cокращение объемов ввода жилья обусловлено сжатием платежеспособного спроса.

В 2017 году российская экономика демонстрирует признаки восстановления после рецессии 2015—2016 годов, но этот процесс еще не приобрел устойчивого характера.

В то же время на рынке недвижимости сохраняется избыток предложения. Переход от долевого строительства к проектному финансированию через три года подтолкнет девелоперов к ускоренному завершению проектов, что приведет к дальнейшему росту предложения и окажет давление на цены, полагают эксперты.

В результате внесения правок в законодательство, регулирующее жилищное строительство, можно ожидать консолидации рынка, роста себестоимости строительства и уменьшения прибыли застройщиков, считают аналитики.

В обзоре отмечается, что первая волна сокращения совокупных показателей жилищного строительства (во второй половине 2015 года и начале 2016 года) была сконцентрирована преимущественно в секторе индивидуального домостроения. Одной из причин этого мог являться сдвиг спроса в пользу многоквартирных домов в условиях сокращения реальных личных доходов в прошедшие годы. Во второй волне спада (конец 2016 года и первая половина 2017 года) негативные тенденции почти в равной степени отразились на строительстве индивидуальных и многоквартирных домов. Спад достиг и сегмента многоквартирных домов, что соответствует традиционному запаздыванию реакции сектора жилищного строительства в деловом цикле.

Средний размер вводимых в России квартир в частных домах в 2,4 раза превысил средний размер квартир в МКД (для сравнения: в начале 2000-х годов это соотношение находилось на уровне 1,8 раза). Одной из причин роста дифференциации является то, что девелоперы вводят гораздо больше однокомнатных квартир и студий, которые быстрее всего продаются.
Основными видами вводимых индивидуальных домов по преобладающим материалам стен являются деревянные, кирпичные и блочные. Деревянные дома принципиально отличаются от всех остальных видов по средней площади — 90—95 кв. м против 140—160 кв. м у кирпичных, каменных и блочных домов.

Интерес для застройщиков представляет также новый обзор Аналитического центра при Правительстве РФ о динамике доходов населения.

Другие публикации по теме:

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

Бум в индивидуальном жилищном строительстве продолжается

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ) в партнерстве со СберИндекс и Яндекс Недвижимость исследовал доступность жилья в 734 городах и агломерациях России. Результаты опубликовал РБК. Аналитики отметили общее снижение данного показателя за последние четыре года, поскольку доходы населения не успевали за ростом цен.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Для оценки ситуации специалисты ИЭГ использовали коэффициент доступности жилья (КДЖ), который определяет, за сколько лет семья может накопить на квартиру площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих доходов.

Коэффициент доступности жилья в целом по РФ в 2006—2023 годах

Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата

Согласно международной методологии, применяются следующие критерии уровня доступности жилья по значению КДЖ:

• • до трех лет — жилье доступно,
• • от трех до четырех лет — жилье не совсем доступно;
• • от четырех до пяти — покупка жилья серьезно осложнена;
• • от пяти и выше — жилье существенно недоступно.

Все исследуемые российские города эксперты разделили на группы по численности населения:

• • малые (менее 50 тыс. человек);
• • средние (от 50 тыс. до 100 тыс.);
• • большие (от 100 тыс. до 500 тыс.);
• • крупнейшие (свыше 500 тыс.).

Также были выделены города в составе агломераций и вне их границ.

Средние, максимальные и минимальные значения КДЖ в городах различных типов

Источник: ИЭГ по данным СберИндекс и Росстата

Крупные города в агломерациях

Среди крупнейших городов — центров агломераций самое недоступное жилье по итогам 2023 года оказалось в Москве. Чтобы накопить на квартиру в столице, семье из трех человек потребовалось бы 4,8 года. Для сравнения: в 2019-м это можно было сделать за 4,2 года.

На втором месте ожидаемо расположился Санкт-Петербург. Здесь КДЖ составил 4,7 года (против 3,8 в 2019-м). Третье место досталось Казани — 4,5 года (3,2 в 2020-м).

Большие и средние города в агломерациях

Здесь самое недоступное жилье отмечено в Кудрово Ленинградской области с КДЖ 5,5 года. На втором месте Мурино из того же региона — 5,1. В 2020 году в них можно было накопить на квартиру за 4,2 года.

Третье место разделили Кисловодск (Ставропольский край) и Всеволожск (еще один город в Ленинградской области). Там для покупки жилья в 2023 году потребовалось бы 5 лет, а в 2020-м — 2,6 и 3,7 года соответственно.

Среднее значение коэффициента доступности жилья в городах различных типов в 2020—2023 годах

Источник: ИЭГ по данным СберИндекс и Росстата

Малые города в агломерациях

В Светлогорске Калининградской области зафиксирован показатель КДЖ в 5,6 года. С 2020 года он вырос вдвое.

В Зеленоградске (Калининградская область), Тосно и Сестрорецке (оба населенных пункта находятся в Ленинградской области) в среднем на новое жилье нужно будет собирать деньги 4,9 года.

Большие и средние города вне агломераций

В этой группе лидирует Сочи с КДЖ 7,7 лет. В курортной столице России данный показатель вырос вдвое с 2020-го (с 3,9) и по итогам 2023 года стал самым высоким в России.

На жилье в Горно-Алтайске придется откладывать все доходы 4,8 года, в Чите — 4,7.

Малые города вне агломераций

Семьям из подмосковной Апрелевки и Карачаевска (столица Карачаево-Черкесской Республики), чтобы купить квартиру в этих городах, потребуется около 4 лет.

Индекс доступности приобретения жилья в целом по РФ в 2006—2023 годах, %

Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Аналитики ИЭГ отметили, что в 2020—2023 годах фундаментальная доступность жилья и возможность его приобретения с помощью ипотеки разошлись и имели разнонаправленную динамику.

С одной стороны, льготные программы сделали жилье доступнее по сравнению с 2019 годом. С другой — они же привели к росту цен, который начал опережать доходы населения.

Фото: urbaneconomics.ru

«В результате рынок стал функционировать в условиях существенно более низкой фундаментальной доступности жилья», — резюмировала вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди (на фото) и добавила, что пока рано говорить о переломе тренда, которые наблюдается уже четвертый год.

Полный текст исследования доступен по ссылке.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Вячеслав Володин: Марат Хуснуллин достаточно эффективно ведет отрасль к результатам

Эксперты: после запуска в России льготной ипотеки новостройки подорожали вдвое

Эксперты: после 2008 года доступность жилья постоянно росла, а в последнее время она снизилась до уровня 2013-го

Эксперты: с какими доходами можно рассчитывать на льготную ипотеку в городе с миллионным населением

Эксперты: доходы населения не успевают за инфляцией

Эксперты: чего достигла и что потеряла строительная отрасль за 10 лет

Эксперты пока не видят, как жилищно-накопительные вклады повысят доступность жилья

Эксперты: по итогам 2023 года в Москве снизилась доступность массовых новостроек

Эксперты: россияне стремятся жить в столичных регионах, крупных мегаполисах и на юге

Эксперты: сколько лет нужно копить на первоначальный взнос по ипотеке