Портал ЕРЗ.РФ провел соответствующий опрос на тему «Каким был 2021 год и каким будет год нынешний — годом продавца или покупателя?». Представители девелоперского бизнеса и аналитики рынка недвижимости поделились с порталом своими оценками и прогнозами.

 

Фото: www.v-kurse.ru

 

Год продавца

Прошедший год, по мнению большинства участников опроса, был годом продавца — 84,7% респондентов, считают, что продавец диктовал условия покупателям. Только 7,1% считают, что прошедший год был годом покупателя.

 

 

Управляющий партнер компании ВекторСтройФинанс Андрей Колочинский (на фото) относится к большинству.

«В течение первого полугодия покупателям была доступна программа льготной ипотеки в расширенном виде, что создало определенный ажиотаж на рынке новостроек», — пояснил он свою точку зрения.

 

 

По мнению Колочинского, несмотря на выход большого числа новых проектов, ликвидные варианты с хорошим соотношением цены и качества быстро вымывались, и в этом смысле предложение было ограниченным.

«В такой ситуации девелоперы не проявляли гибкость по отношению к клиентам и диктовали свои условия», — подчеркнул эксперт.

 

 

Совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно—образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин (на фото) назвал 2021 год переходным с точки зрения соотношения баланса интересов покупателя и продавца новостроек.

«В среднем квадратный метр подорожал примерно на треть, и это беспрецедентный рост, как минимум, за последнее десятилетие», — отметил он и добавил, что такую ситуацию едва ли можно описать как «рынок покупателя».

Ситуация, по словам Щекина, начала меняться в пользу покупателей во второй половине 2021 года, когда сильно сократилась господдержка спроса и впервые за последние два года на рынке активно начали распространяться скидки. Соответственно, во втором полугодии замедлился темп роста цен, напомнил представитель девелоперского бизнеса.

 

 

А коммерческий директор ГК Страна Девелопмент Александр Гуторов (на фото) уверен, что на рынке условия давно диктует потребитель.

«Застройщики не просто строят районы, но из года в год все тщательнее продумывают и создают городскую среду, постоянно добавляют новые «фишки», сочетая жилой девелопмент и диджитал (например, система «умный дом») или предлагая услугу дизайна квартир и пр.», — заметил Гуторов.

Он также обратил внимание на тот факт, что девелоперы из года в год предлагают все новые программы для покупки квартир, «подстраиваясь под текущую экономическую ситуацию и входя в положение покупателей».

 

 

2022 год: баланс покупателя и продавца

Наступивший год, по мнению почти половины (47,6%) участников опроса портала ЕРЗ.РФ будет годом покупателя.

При этом 26,8% респондентов отметили, что в 2022 году условия станут диктовать продавцы.

Еще 25,6% опрошенных предположили, что ни продавцы, ни покупатели условия диктовать не будут.

 

 

По мнению коммерческого директора ГК ПСК Сергея Софронова (на фото) 2022 год будет, скорее всего, годом покупателя.

«Все-таки покупатели (точнее, их сокращающееся число) решают, куда вложить свои деньги в условиях возрастающего на рынке предложения. Они же подталкивают застройщиков к большей продуктовой конкуренции и совершенствованию своих проектов», — поделился Софронов своим опытом взаимодействия с целевой аудиторией.   

Он также указал на следующую тенденцию: с одной стороны, у продавцов увеличивается себестоимость строительства проектов (стройматериалы, рабочая сила, соцнагрузка, ставки по проектному финансированию), а с другой — для покупателей растут ставки по ипотеке, что, в свою очередь, снижает платежеспособный спрос.

 

Фото: www.nv-online.info

 

На эти же факторы влияния на рынок указал и вышеупомянутый Андрей Колочинский.

«В 2022 году многие семьи отложат покупку квартиры до лучших времен. Количество частных инвесторов, которым теперь выгоднее размещать средства на банковских депозитах, тоже сократится», — дал он свой прогноз.

 

Фото: www.itd2.mycdn.me

 

Застройщики, по мнению Колочинского, станут совершенствовать совместные с банками ипотечные продукты, придумывать новые условия рассрочки, предлагать программы взаимозачета жилья, а в менее ликвидных проектах — акции и скидки.

 

Фото: www.mirkvartir.ru

 

«Думаю, что в 2022 году как покупатели, так и застройщики будут стремиться прийти к определенному балансу», — заметил генеральный директор девелоперской компании СМУ—6 Инвестиции Алексей Перлин (на фото). — Интерес клиентов — иметь возможность выбора и получить привлекательные условия приобретения недвижимости, тогда как цель девелоперов — обеспечить приемлемые темпы продаж и, соответственно, пополнение эскроу—счетов», — обосновал Перлин свой прогноз. 

 

Фото: www.yandex.ru

 

С ним согласилась директор по продажам Hansa Group Анастасия Иващенко (на фото), которая охарактеризовала подход к выбору жилья со стороны покупателей как «ставший более тщательным», а их запросы — «более требовательными».

«За свой бюджет они [покупатели — Ред.] хотят получить комфорт не только на уровне квартиры в виде функциональных планировок и продуманного зонирования, желательно с отделкой White Box или «под ключ» в зависимости от класса недвижимости, но и мультиформатную среду в рамках жилого комплекса», — уточнила Иващенко.

 

Фото предоставлено компанией Брусника

 

Согласно ее прогнозу, в новостройках все больше будут востребованы такие опции, как социальные и коммерческие объекты в шаговой доступности, улучшенный проект благоустройства с ландшафтным дизайном, развитые общественные пространства (коворкинги, комьюнити—центры, библиотеки, кафе, спортивные клубы, детские клубы и т.п.).

«В выигрыше будут те девелоперы, которые готовы улучшать свой продукт», — заключила Иващенко.

 

Фото предоставлено компанией Брусника

 

В 2022 году, скорее всего, будет «ничья», полагает Владимир Щекин.

С одной стороны, по его словам, застройщикам придется искать новые способы привлечения клиентов (на фоне объективного подорожания жилья), оптимизировать затраты, использовать скидки, сотрудничать с банками для получения выгодных условий ипотеки покупателей.

А с другой, спрос сохраняется на высоком уровне, объем предложения принципиально не возрастает, поэтому клиенты также не будут чувствовать превосходства на рынке, предрек Щекин особенности баланса спроса и предложения до конца года.

 

Фото: www.newprospect.ru

 

Совладелец и генеральный директор ГК Еврострой Оксана Кравцова (на фото) прогнозирует небольшой перевес в этом году в сторону покупателей.

«Цены высоко взлетели, а реальные доходы людей не выросли. Застройщикам в комфорте и бизнесе надо конкурировать за тех, кто еще может себе позволить приобрести квартиру», — пояснила она и отметила, что в элитном сегменте жилья уже наблюдается прямая зависимость роста спроса от роста курса валют.

 

Фото: www.elitnoe.ru

 

Покупатели сами заинтересованы инвестировать в недвижимость из-за растущей инфляции и нестабильности в геополитике, продолжила Кравцова свою мысль и также обратила внимание на растущую избирательность клиента, ориентированного на жилье премиум или элитного класса.

Представители руководства 3S Group выступили сторонниками той точки зрения, согласно которой, только с тщательным учетом интересов и запросов клиента девелоперы могут получить конкурентное преимущество на фоне экономической турбулентности.

 

Фото: www.yandex.ru

 

В ходе опроса участники рынка отметили неблагоприятные явления в экономике, которые, по их мнению, скажутся на взаимоотношениях продавцов и покупателей на рынке жилья в наступившем году. Главным из них Алексей Перлин назвал разогнавшуюся инфляцию.

Он напомнил, что по итогам 2021 года она достигла 8,4% в годовом исчислении и, с большой долей вероятности, продолжит расти дальше.

«Это вынудит ЦБ продолжить повышать ключевую ставку, что приведет не только к удорожанию ипотеки, но и к росту базовой ставки по проектному финансированию, а также процентов по оборотным кредитам не только для застройщиков, но и иных организаций (производителей и продавцов стройматериалов, транспортных компаний)», — подчеркнул Перлин.

Но, по его мнению, ближе к III кварталу 2022 года ситуация на российском рынке жилья стабилизируется.

 

Фото: www.360tv.ru

 

Андрей Колочинский прогнозирует снижение спроса на новостройки (без снижения стоимости последних) в связи с повышением ведущими банками ставок по своим базовым ипотечным продуктам. По его мнению, предпосылок для смягчения кредитно-денежной политики ЦБ и улучшения условий ипотечного кредитования пока нет.

С подробными результатами опроса можно ознакомиться по ссылке.

 

Фото: www.yandex.ru

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Девелоперы рассказали, чем полезно динамическое ценообразование и почему окончательное решение лучше оставлять за людьми

Марат Хуснуллин: Правительством должны быть срочно приняты дополнительные меры для сдерживания роста цен на строительные материалы

Эксперты: стоимость ипотеки в России достигла максимума с 2015 года — 13,2%

Эксперты: нынешний год не повторит рекорды 2021-го ни по росту цен, ни по объемам продаж

Эксперты: за два года «квадрат» в новостройках Новой Москвы подорожал в 1,5 раза — до 208 тыс. руб.

Эксперты ВШЭ: строительная отрасль продолжит расти, но медленнее, чем в 2021 году

Эксперты: вместо скидок на продаваемые квартиры застройщики стали предлагать субсидирование ипотеки

ЦБ: Ставка ипотеки для долевого строительства в декабре составила 5,88% (графики)

Эксперты: стоимость ипотеки в России достигла максимума с 2015 года — 13,2%

Эксперты подвели итоги 2021 года для строительной отрасли

Анатолий Аксаков заявил, что застройщики «совсем обнаглели» и что «жизнь заставит их образумиться» и «продавать жилье по рыночной цене». В отличие от коллеги Сергей Пахомов полагает, что «застройщики сейчас не очень богатые люди». В то, что жилье подешевеет, он «не сильно верит», поскольку кроме маржинальности на цену влияет множество факторов, в том числе расходы на стройматериалы, зарплату строителей и пр. По его мнению, «надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену».

 

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

«Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится», — заявил журналистам председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков (на фото ниже).

«Пока застройщики не образумятся, а они образумятся, жизнь заставит продавать жилье по рыночной цене, а не по такой, по которой они хотят впаривать, такая ситуация будет», — резюмировал он.

 

Фото: rspp.ru

 

А вот у председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова (на фото ниже) другое отношение к тем, кто строит жилье для россиян. «Застройщики нам не враги, — сказал он в интервью порталу Всеостройке.рф. — Мы понимаем, что эта отрасль экономики важная и, так или иначе, миллионы человек в ней задействованы. Это очень важно. Забывать не надо. И в национальном валовом продукте они участвуют — цифра серьезная. Поэтому, конечно, отрасли никто рухнуть не даст».

 

Фото: duma.gov.ru

 

«Если посмотреть цену квадратного метра, то там только половина, 55%, это стройка, — уточнил парламентарий. — Остальное — сопутствующие вещи: дорогущие земельные участки, которые тоже подорожали, так как всем стали нужны. Они вчера были не нужны никому, а сегодня бешеные деньги стоят: для того, чтобы построить, его надо купить и заложить в квадратный метр. Дальше — подключение к сетям».

«Конечно, хотелось бы, чтобы квадратный метр стоил дешевле. Я в это не сильно верю, например, — заметил Сергей Пахомов и пояснил: — Если даже спрос остановится, вряд ли квадратный метр подешевеет, потому что есть стоимость кирпича или квадратного кубометра бетона и стоимость зарплаты каменщика или бетонщика. Из этого и складывается цена. Плюс есть маржинальность».

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

По его наблюдениям, «застройщики сейчас не очень богатые люди». «Время это ушло, — констатировал глава профильного комитета. — Да, было время. И нам, кстати, Центробанк частенько об этом напоминает, что было 3—5 лет, когда застройщики очень хорошо зарабатывали. Сейчас наша общая задача — сохранить отрасль. Поэтому, конечно, меры поддержки мы рассматриваем, разрабатываем».

«Нам надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену», — заключил Сергей Пахомов.

 

Фото: russia.ru

 

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин (на фото) на прошлой неделе выступил на открытом диалоге «100 вопросов о будущем России», который был посвящен результатам работы строительной отрасли. Он заявил, что себестоимость строительства многоквартирных домов растет быстрее, чем цены на жилье.

   

О ценах и себестоимости: 11:30—11:52 мин.

     

«Мы разложили, из чего состоит себестоимость, — рассказал правительственный чиновник и перечислил: — <…> Земля подорожала, стройматериалы подорожали, трудовые ресурсы подорожали, стоимость финансов подорожала, стоимость подключений подорожала».

 

Фото: пресс-служба ГК Самолет

 

Александр ПРЫГУНКОВ (на фото), управляющий партнер ГК Самолет (цитируется по РБК):

— Если говорить про тенденцию изменения цен и надежду на их снижение, то этого не будет. Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%, что видно в статистике. Как правило, это связано с разным миксом предложений.

    

О ценах и себестоимости: с 00:45 мин.

    

Предпосылок к снижению цен не существует. Почему? Все мы понимаем, что в стране существует определенная нехватка рабочей силы. Стоимость рабочей силы, услуг подрядчиков и т. д. существенно растет. Есть инфляция, рост цен на строительные материалы, особенно там, где это связано с импортозамещением. Следовательно, себестоимость строительства увеличивается. Плюс ставки. Все это закладывается в себестоимость.

Портал ЕРЗ попросил экспертов и девелоперов высказаться на эту тему, в том числе привести конкретные цифры о росте цен на жилье в их проектах и динамику расходов.

 

Фото: erzrf.ru

 

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Компетенция Анатолия Аксакова — банки, которые за те же два года подняли ставки по кредитам застройщикам в три раза. Но банки глава профильного комитета не называет обнаглевшими и взвинтившими ставки.

Думаю, что для всех сторон будет полезной встреча Аксакова с застройщиками, особенно из регионов. Мы постараемся ее организовать в видеоформате в ближайшее время.

 

Фото предоставлено пресс-службой Лидер Групп

 

Надежда ИЛЬИНА (на фото), директор по развитию Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— Наша компания никогда не стремилась спекулировать на спросе. Поэтому стоимость квадратного метра всегда повышается планово и привязана исключительно к росту строительной готовности проектов.

В среднем она составляет не более 3% — 5%. Громкого обвала цен на рынке новостроек в 40% — 50%, который некоторые эксперты прогнозировали в 2023-м, а затем и в 2024 году, ждать не приходится. Таких условий бизнес-модели новых проектов просто не предполагают: рост цен на стройматериалы, рабочие руки тем более не способствуют подобной ситуации.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК Полис

 

Дмитрий ШЕРГИН (на фото), генеральный директор ГК Полис, Санкт-Петербург:

— Если применительно к ценовой ситуации говорить о строящихся в Санкт-Петербурге жилых комплексах, то в нашей компании рост за два года составил 24,5%. Но тут надо делать поправку на индексацию стоимости по готовности. Если сравнить очередные запуски аналогичных проектов в разрезе стоимости «тогда и сейчас», то это порядка 20% — 23%. О кратном или необоснованном увеличении цены речи не идет.

При этом расходы девелоперов выросли значительно. На рынке наблюдается дефицит рабочей силы, зарплаты рабочих за два года проиндексировались в 1,5—2 раза. Обслуживание банковских кредитов выросло вместе с ключевой ставкой ЦБ и теперь составляет от 8% до 15% стоимости жилья. Земля в городе за последние годы значительно подорожала: если пять лет назад земельные участки продавались из расчета жилой нагрузки по цене 15 тыс. руб. — 20 тыс. руб. за 1 кв. м, то сейчас — 50 тыс. руб. — 100 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если при этом сложить стоимость строительно-монтажных работ, административно-хозяйственного обслуживания и социальной нагрузки, то у нас уже получается минимум 185 тыс. руб. за 1 кв. м. И это для самого простого проекта на окраине города, а именно за столько сейчас можно найти самое недорогое жилье в Санкт-Петербурге.

Еще есть обязанность застройщиков строить машино-места в паркинге, себестоимость одного машино-места сейчас составляет около 1,5 млн руб., но продать его за эти деньги можно только в проектах класса «бизнес» и выше. В наших проектах комфорт-класса паркинг всегда продается в минус.

Поэтому цены на недвижимость снижаться не будут, если это и произойдет, то не больше 3% — 5% и только в тех проектах, где есть куда двигаться вниз. Скорее будет наоборот: высокая ключевая ставка стимулирует дальнейший рост цен.

 

ЖК Зеленый бульвар. Фото erzrf.ru

 

Пресс-служба СЗ Зеленый бульвар (Приморский край):

— Во Владивостоке цены на новостройки росли и, скорее всего, будут продолжать расти. Это связано с особенностями региона: здесь практически ничего не производят, а строительные материалы приходится ввозить из западной части России. Логистика и транспортные расходы занимают значительную долю себестоимости, и они, естественно, не самые низкие. Из местного производства в Приморье есть только щебень и бетон, все остальное — привозное, включая кирпич, который изготавливают в соседнем регионе. Строительные материалы не дешевеют, что также связано с транспортными расходами.

Расхожее мнение о высокой маржинальности застройщиков в данном случае не совсем справедливо. В реальности их прибыльность сравнительно низкая, так как основную выгоду получают банки через проценты с проектного финансирования.

Однако во Владивостоке есть свои преимущества. Здесь действует режим свободного порта, который предоставляет застройщикам нулевой налог на прибыль в течение пяти лет и другие преференции. Также существуют льготы на проектное финансирование.

Тем не менее снижение цен в условиях конкуренции возможно, но в текущей ситуации это вряд ли будет эффективным решением. Продажи у всех застройщиков стоят, и это связано не столько с ценами, сколько с условиями ипотечного кредитования: высокие ставки и значительный первоначальный взнос для многих людей делают покупку жилья недоступной. Даже если цены снизятся, это не решит проблему низкой покупательной способности.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Эксперты: рост спроса на новостройки Подмосковья обеспечили акции застройщиков, начало делового сезона и дефицит лимитов по «Семейной ипотеке»

Эксперты: в октябре по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года количество сделок на рынке новостроек Московского региона упало на 46%

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

Эксперты: на рынке новостроек Москвы в октябре наблюдалась стагнация цен

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год