Портал IRN.RU совместно с другими участниками рынка проанализировал динамику продаж в локациях Московского региона и выяснил, что застройщикам «старой» Москвы в первой половине 2023 года удалось увеличить продажи не только по сравнению с «провальным» 2022-м, но и с «хорошим» 2021-м.

Фото: www.rbk.ru

Помогли этому, по мнению экспертов, «сложносочиненные» ипотечные программы, пришедшие на замену околонулевой ипотеке, огромные скидки, а иногда и прямое снижение цен.

Покупателям предлагались кредиты под 3%—4%, ипотеки без первоначального взноса и траншевая. Различные программы с субсидированием ставок на несколько лет (например, «Берем проценты на себя» под 0,01%, «Процент равен сроку» под 1%) и т. д.

Фото: www.fsknw.ru

Хотя большинство из этих программ, как и околонулевая ипотека, подразумевают завышение цены квартиры, они тем не менее смогли привлечь покупателей на рынок «старой» Москвы.

Но в первую очередь в старые границы столицы произошел переток спроса из Новой Москвы и Подмосковья, на которые, говоря словами экспертов, «покупателей уже не хватило», и по итогам полугодия они ушли в глубокий минус.

В подтверждение всех тезисов в публикации приведены данные компании БОН ТОН.

Фото: www.metr.by

За январь — июнь число сделок с жильем (без учета апартаментов) в «старой» Москве выросло на 12,6%, превысив показатели того же периода 2022 года, и на 8,1% — 2021-го.

За МКАД — на рынках Новой Москвы и особенно Московской области — по сравнению с 2022 годом продажи снизились на 7% и 23,1%, относительно 2021-го — на 31,8% и 35,4% соответственно.

Главным драйвером роста продаж в «старой» Москве, уточнили в БОН ТОН, оставалась ипотека. Число кредитных сделок с ней выросло на 37,3% (к 2022 году) и на 36,9% (к 2021-му).

Фото: www.stroikyufy.ru

На 13,1% относительно «провального» прошлого года увеличилось количество ипотек и в Новой Москве, но по сравнению с «хорошим» позапрошлым эта локация ушла в минус на 16,8%.

В Московской области ипотечный спрос, несмотря на рост доли ипотеки на первичном рынке на 17,2 п. п., сократился за два года до максимальных 84%.

Самое интересное, и экспертов это также немного озадачило, что новостройки внутри МКАД продаются намного лучше, чем за ней, несмотря на негативные внешние факторы и заоблачный уровень цен.

Фото: www.comfortclass.ru

Согласно подсчетам специалистов компании Метриум, именно в массовом сегменте «старой» Москвы больше всего за полугодие выросла стоимость 1 кв. м. — на 10,5%.

В бизнес-классе, правда, цены практически не меняются. По данным компании БЕСТ-Новострой, в конце прошлого года 1 кв. м в среднем стоил 443 250 руб., в нынешнем июне — 446 400 руб.

Аналогичная ситуация в «премиуме»: за полугодие 1 кв. м подорожал на 1,5%: было 953 400 руб. — стало 968 050 руб.

Фото: www.megalit-korolev.ru

Во II полугодии при отсутствии потрясений на рынке и внешних воздействий продажи будут расти, полагает директор по экономике и финансам корпорации Мегалит Алексей Плюта (на фото).

«Интерес к новостройкам сохраняется, цены и ипотечные ставки не меняются, а отложенный спрос продолжает накапливаться», — напомнил он.

Фото: www.t.me

В то, что положительная динамика продаж сохранится до конца 2023 года, верит и гендиректор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов (на фото).

Фото: www.repa-pr.ru

«Если проводить анализ периода "сразу после СВО" и 2023 год, то в спросе на наши проекты мы наблюдаем незначительный прирост на уровне 3%—5%», — поделилась директор по продукту «Сити21» Мария Могилевцева-Головина (на фото).

Она считает, что эта тенденция продолжится и во II полугодии, благодаря кастомизированному продукту, готовности и гарантии безопасного вложения денежных средств.

Фото: www.os57.ru

Спрос останется на прежнем уровне, полагает директор по маркетингу Coldy Михаил Звягинцев (на фото). Но опять же — при отсутствии каких-то резонансных событий в экономике и общественно-политической жизни.

Сейчас на рынке новостроек, пояснил эксперт, происходит перенастройка цен, предложения, запросов покупателей, и когда будет достигнут некий баланс, только тогда продажи начнут расти.

Фото: www.realty.rodenproject.ru

Управляющий директор БОН ТОН Валерия Цветкова (на фото) в своем прогнозе сделала ставку на ипотеку и реальные скидки.

«Те проекты, которым удастся предложить своим клиентам интересные программы, которые минимизируют ежемесячный платеж, будут в выигрыше», — подчеркнула она.

Фото: www.rodenproject.ru

Управляющий партнер Dombook, основатель БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова (на фото) не очень уверена в позитивном развитии событий.

«Нет никакой гарантии, что спрос не снизится, — особенно если лимиты по льготной ипотеке не будут увеличены», — так она ответила на вопрос IRN.RU.

По оценкам гендиректора аналитической платформы bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе (на фото), огромные объемы предложения новостроек, прежде всего в Подмосковье и Новой Москве, будут препятствовать глобальному росту цен.

Он предполагает, что на реализацию всех непроданных лотов у подмосковных застройщиков уйдет месяцев 37, при условии что новых проектов не появится. Таким образом, Подмосковье находится в зоне риска: пороговым является показатель в три года — это средний срок реализации проектов, отметил эксперт.

Фото: www.dailymoscow.ru

«Сейчас идет прощупывание контуров новой реальности рынка в части цены реализации и динамики спроса», — сказал управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков (на фото).

Причем, по его словам, с динамикой дела обстоят хуже, чем с ценами. То есть достигнутый до спецоперации уровень является стабильным, с учетом того что себестоимость строительства выросла.

Фото: www.tsargrad.tv

Да, девелоперы продемонстрировали готовность поступиться частью своей нескромной прибыли. Но эксперт уверен, что вернуть динамику к началу февраля 2022 года не получится ни в краткосрочной, ни в среднесрочной перспективе. Личное мнение специалиста таково: текущие «невеселые» темпы продаж — это «новая нормальность» на ближайшие два-три года.

Тут либо невидимая рука рынка отстроит баланс спроса и предложения, либо государство примет какие-то экстраординарные меры, заключил Олег Дедков.

Другие публикации по теме:

Эксперты: в июне 2023 года предложение квартир в Москве выросло на 28%

Росреестр: в Москве за полгода зарегистрировано максимальное число ИЖК

Эксперты: предложение новостроек Новой Москвы достигло рекордных 1 млн кв. м

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за I полугодие 2023 года показали Москва, Московская область и Санкт-Петербург

Максимальные объемы ввода жилья за I полугодие 2023 года показали Московская область, Краснодарский край и Москва

Эксперты: в Новой Москве цена 1 кв. м с начала года снизились на 2,1% до 226,6 тыс. руб.

Эксперты: темпы продаж московских новостроек остаются стабильными третий месяц подряд

Московский регион: прогнозы экспертов сбываются

Эксперты: что происходило в июне на рынке новостроек «старой» Москвы

Эксперты: цены в РФ на новостройки комфорт-класса снижаются, в Москве — растут

По мнению аналитиков, апрель на рынке новостроек массового сегмента выдался спокойным: на рынок вышел лишь один новый проект. Объем предложения и средняя цена почти не изменилась. Однако с учетом введения проектного финансирования прогнозируемый рост цен может достигать 10%, полагают эксперты.

Фото: www.snip1.ru

По данным аналитиков компании «Метриум» на московском рынке новостроек массового сегмента объем предложения в апреле сократился на 2,2%, составив около 16 395 квартир (953,6 тыс. кв. м), что на 2% меньше по реализуемой площади.

Почти треть объема всего предложения представлена в ЮВАО (29,9%), доля которого за месяц выросла на 3,7 п.п. за счет выхода нового объема лотов в реализуемых комплексах. На втором месте ЮАО (16,2%; -0,3 п.п.). Замыкает тройку лидеров заметно теряющий позиции СВАО (15,3%; -2,2 п.п.).

Доля предложения в домах на начальной стадии строительной готовности составила 18,3%, уменьшившись на 15,9 п.п. из-за перехода объектов на следующий этап. Согласно данным аналитиков «Метриум», наибольшая часть лотов представлена в зданиях, в которых ведется монтаж этажей (50,3%; +13,2 п.п.). На корпуса на этапе отделочных работ приходится 18,4% предложения (+1,4 п.п.). Оставшаяся часть лотов реализовывается в домах, которые уже введены в эксплуатацию (13%; +1,3 п.п.).Если рассматривать структуру предложения новостроек массового сегмента исходя из стадии строительной готовности, то здесь ситуация по итогам апреля следующая. 

Структура предложения в массовом сегменте по стадии
строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типологии лидируют двухкомнатные квартиры — 40,5% (-0,5 п.п.). На однокомнатные лоты приходится 31,3% (+0,2 п.п.), трехкомнатные занимают пятую часть рынка (20%; +0,6 п.п.). Значительно меньше в экспозиции студий (6,0%; -0,3 п.п.) и многокомнатных квартир (2,2%; 0,0 п.п.).

Структура предложения в массовом сегменте по типу квартир
(внешний круг – апрель 2019 г., внутренний круг — март 2019 г.)

Источник: «Метриум»

Средняя цена квартир массового сегмента на рынке новостроек г. Москвы за месяц почти не изменилась, составив по итогам апреля 166 010 руб. за 1 кв. м (+0,2%).

Средняя цена в новостройках массового сегмента в разрезе
округов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

«Апрель 2019 года выдался спокойным месяцем на первичном рынке жилья массового сегмента Москвы, — комментирует итоги мониторинга управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая (на фото). — Объем предложения закономерно снизился — до 16,4 тыс. квартир (на 2,2%)».

«Средняя цена квадратного метра практически не изменилась по сравнению с предыдущим месяцем (166 010 руб.), прирост составил всего 0,2%. Тем не менее в годовом выражении разница существенная — 9,8%: год назад квадратный метр в среднем стоил 151 130 руб. Средний бюджет предложения вырос в апреле чуть больше — на 0,4%, причем за счет студий и однокомнатных квартир. Стоимость остальных типологий в среднем снизилась», — резюмировала эксперт.

По данным департамента аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки», совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы по итогам апреля составил 2 539 тыс. кв. м (без учета элитных объектов). По сравнению с мартом зафиксирован незначительный прирост объемов предложения на уровне +0,4%.

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

В апреле рынок пополнился всего одним новым проектом. Кроме того, за этот период начались продажи в 5 новых корпусах текущих проектов, а в ряде реализуемых корпусов на продажу были выведены новые объемы квартир.

Фото: www.cdn.cian.site

«Несмотря на пополнение объемов предложения за счет выхода новых проектов и корпусов в уже реализуемых объектах, на фоне стабильного спроса со стороны покупателей продолжается вымывание объемов, – отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина (на фото). — Так, по итогам апреля общее количество квартир в реализации не изменилось и составило 39,5 тыс. штук».

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

Структура предложения по классам жилья в апреле выглядела так: доля предложения в сегменте бизнес-класса не изменилась и составила 43,9%. Доля комфорт класса снизилась на 0,7 п.п. (до 50,5%). Доля эконом-класса выросла на 0,7% (до 5,6%).

По итогам апреля средневзвешенная цена на первичном рынке Старой Москвы составила 207,7 тыс. руб., что на 0,6% больше, чем месяцем ранее. По сравнению же с показателями апреля 2018 года средневзвешенная цена выросла на 3,2%.

В эконом-классе цены по сравнению с мартом выросли на 0,5%, составив 136,7 тыс. руб. за 1 кв. м, в комфорт классе они увеличились на 0,4% (168,5 тыс. руб.), в бизнес-классе также зафиксирован небольшой прирост средней стоимости — на 0,8%, до 248,5 тыс. руб.

В зависимости от округа динамика средневзвешенной цены была разнонаправленной. Максимальный рост пришелся на ЮЗАО (+1,7%), а наибольшее снижение — на СВАО (-1,2%).

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

Тройка наиболее дорогих округов по итогам апреля осталась прежней: ЦАО (570,0 тыс. руб./ кв. м), ЗАО (255,9 тыс. руб./кв. м), САО (242,2 тыс. р./кв. м). Наиболее доступными округами в апреле остались ЗелАО (125,6 тыс. руб./ кв. м) и ЮВАО (162,1 тыс. руб./ кв. м).

«В апреле на рынке новостроек Старой Москвы уровень девелоперской активности несколько снизился, — резюмирует Наталья Шаталина. — Предложение незначительно сместилось в сторону эконом класса, при этом новостройки комфорт класса по-прежнему сохраняют лидирующие позиции, на них приходится более половины всего предложения».

Что касается ценовой ситуации, то в старых границах Москвы цены выросли на 0,6%.

Фото: www.test.golbis.com

Несколько другие данные, ссылаясь на данные аналитиков компании «Мосреалстрой», приводит гендиректор «Управления экспериментальной застройки микрорайонов» Альберт Суниев (на фото). Согласно этим расчетам, в пределах Старой Москвы средние цены на квартиры за апрель выросли на 2,3%, за год — на 3%, составив 214,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Новой Москве, несмотря на падение средней стоимости «квадрата» в апреле на 2,3% (до 119 тыс. руб.), относительно апреля прошлого года рост составил 13,5%.

«С учетом неизбежного введения проектного финансирования прогнозируемый рост цен может достигать 10%», — предполагает Суниев.

Фото: www.kazned.ru

При оценке изменения спроса эксперты разошлись в показаниях. Так, по данным компании «Азбука жилья» спрос в апреле по сравнению с мартом снизился на 9%.

В целом ситуация на рынке жилых новостроек пока не стала негативной: большинство экспертов фиксируют рост спроса, однако с оговоркой, что он существенно замедлился под влиянием ряда сдерживающих факторов.

Основной из них — рост цен и ипотечных ставок. В марте средневзвешенная ипотечная ставка вновь преодолела психологическую отметку и составила 10,4%, напоминает Суниев.

Фото: www.rossk.ru

По мнению аналитиков, в этой ситуации потенциальные покупатели могут и подождать с покупкой, по крайне мере, до осени.

«Они понаблюдают за изменением рыночной ситуации в надежде, что к концу 2019 года ипотечная ставка хотя бы немного приблизится к заветным 8%», — аргументирует директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

По опыту прошлых лет можно сказать, что снижение ставки на 1—2% может спровоцировать повышение спроса на новостройки до 20%, отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский (на фото).

Фото: shopandmall.ru

Фото: www.mactailor.ru

Другие публикации по теме:

Эксперт: Цены на жилье в России растут быстрее инфляции

Эксперты «Метриум»: рынок недвижимости в I квартале вновь вырос, но не так сильно, как в прошлые годы

Росреестр: число зарегистрированных ДДУ в Москве в I квартале выросло на четверть

В Новой Москве готовые для вселения квартиры составляют уже почти половину предложений от застройщиков

Новостройки Новой Москвы: предложение и цена движутся в противоположных направлениях

Новостройки бизнес-класса: предложение уменьшается, цена растет

В России продолжают расти цены на жилье: средняя цена «квадрата» в новостройках превысила 68 тыс. руб.

Цены на столичные новостройки в феврале заметно выросли. Так резко — впервые с 2015 года

Рынок столичных новостроек в феврале: тенденции и прогноз

Более 45% столичных новостроек в прошлом году не сданы в срок