Портал IRN.RU совместно с другими участниками рынка проанализировал динамику продаж в локациях Московского региона и выяснил, что застройщикам «старой» Москвы в первой половине 2023 года удалось увеличить продажи не только по сравнению с «провальным» 2022-м, но и с «хорошим» 2021-м.

Фото: www.rbk.ru

Помогли этому, по мнению экспертов, «сложносочиненные» ипотечные программы, пришедшие на замену околонулевой ипотеке, огромные скидки, а иногда и прямое снижение цен.

Покупателям предлагались кредиты под 3%—4%, ипотеки без первоначального взноса и траншевая. Различные программы с субсидированием ставок на несколько лет (например, «Берем проценты на себя» под 0,01%, «Процент равен сроку» под 1%) и т. д.

Фото: www.fsknw.ru

Хотя большинство из этих программ, как и околонулевая ипотека, подразумевают завышение цены квартиры, они тем не менее смогли привлечь покупателей на рынок «старой» Москвы.

Но в первую очередь в старые границы столицы произошел переток спроса из Новой Москвы и Подмосковья, на которые, говоря словами экспертов, «покупателей уже не хватило», и по итогам полугодия они ушли в глубокий минус.

В подтверждение всех тезисов в публикации приведены данные компании БОН ТОН.

Фото: www.metr.by

За январь — июнь число сделок с жильем (без учета апартаментов) в «старой» Москве выросло на 12,6%, превысив показатели того же периода 2022 года, и на 8,1% — 2021-го.

За МКАД — на рынках Новой Москвы и особенно Московской области — по сравнению с 2022 годом продажи снизились на 7% и 23,1%, относительно 2021-го — на 31,8% и 35,4% соответственно.

Главным драйвером роста продаж в «старой» Москве, уточнили в БОН ТОН, оставалась ипотека. Число кредитных сделок с ней выросло на 37,3% (к 2022 году) и на 36,9% (к 2021-му).

Фото: www.stroikyufy.ru

На 13,1% относительно «провального» прошлого года увеличилось количество ипотек и в Новой Москве, но по сравнению с «хорошим» позапрошлым эта локация ушла в минус на 16,8%.

В Московской области ипотечный спрос, несмотря на рост доли ипотеки на первичном рынке на 17,2 п. п., сократился за два года до максимальных 84%.

Самое интересное, и экспертов это также немного озадачило, что новостройки внутри МКАД продаются намного лучше, чем за ней, несмотря на негативные внешние факторы и заоблачный уровень цен.

Фото: www.comfortclass.ru

Согласно подсчетам специалистов компании Метриум, именно в массовом сегменте «старой» Москвы больше всего за полугодие выросла стоимость 1 кв. м. — на 10,5%.

В бизнес-классе, правда, цены практически не меняются. По данным компании БЕСТ-Новострой, в конце прошлого года 1 кв. м в среднем стоил 443 250 руб., в нынешнем июне — 446 400 руб.

Аналогичная ситуация в «премиуме»: за полугодие 1 кв. м подорожал на 1,5%: было 953 400 руб. — стало 968 050 руб.

Фото: www.megalit-korolev.ru

Во II полугодии при отсутствии потрясений на рынке и внешних воздействий продажи будут расти, полагает директор по экономике и финансам корпорации Мегалит Алексей Плюта (на фото).

«Интерес к новостройкам сохраняется, цены и ипотечные ставки не меняются, а отложенный спрос продолжает накапливаться», — напомнил он.

Фото: www.t.me

В то, что положительная динамика продаж сохранится до конца 2023 года, верит и гендиректор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов (на фото).

Фото: www.repa-pr.ru

«Если проводить анализ периода "сразу после СВО" и 2023 год, то в спросе на наши проекты мы наблюдаем незначительный прирост на уровне 3%—5%», — поделилась директор по продукту «Сити21» Мария Могилевцева-Головина (на фото).

Она считает, что эта тенденция продолжится и во II полугодии, благодаря кастомизированному продукту, готовности и гарантии безопасного вложения денежных средств.

Фото: www.os57.ru

Спрос останется на прежнем уровне, полагает директор по маркетингу Coldy Михаил Звягинцев (на фото). Но опять же — при отсутствии каких-то резонансных событий в экономике и общественно-политической жизни.

Сейчас на рынке новостроек, пояснил эксперт, происходит перенастройка цен, предложения, запросов покупателей, и когда будет достигнут некий баланс, только тогда продажи начнут расти.

Фото: www.realty.rodenproject.ru

Управляющий директор БОН ТОН Валерия Цветкова (на фото) в своем прогнозе сделала ставку на ипотеку и реальные скидки.

«Те проекты, которым удастся предложить своим клиентам интересные программы, которые минимизируют ежемесячный платеж, будут в выигрыше», — подчеркнула она.

Фото: www.rodenproject.ru

Управляющий партнер Dombook, основатель БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова (на фото) не очень уверена в позитивном развитии событий.

«Нет никакой гарантии, что спрос не снизится, — особенно если лимиты по льготной ипотеке не будут увеличены», — так она ответила на вопрос IRN.RU.

По оценкам гендиректора аналитической платформы bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе (на фото), огромные объемы предложения новостроек, прежде всего в Подмосковье и Новой Москве, будут препятствовать глобальному росту цен.

Он предполагает, что на реализацию всех непроданных лотов у подмосковных застройщиков уйдет месяцев 37, при условии что новых проектов не появится. Таким образом, Подмосковье находится в зоне риска: пороговым является показатель в три года — это средний срок реализации проектов, отметил эксперт.

Фото: www.dailymoscow.ru

«Сейчас идет прощупывание контуров новой реальности рынка в части цены реализации и динамики спроса», — сказал управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков (на фото).

Причем, по его словам, с динамикой дела обстоят хуже, чем с ценами. То есть достигнутый до спецоперации уровень является стабильным, с учетом того что себестоимость строительства выросла.

Фото: www.tsargrad.tv

Да, девелоперы продемонстрировали готовность поступиться частью своей нескромной прибыли. Но эксперт уверен, что вернуть динамику к началу февраля 2022 года не получится ни в краткосрочной, ни в среднесрочной перспективе. Личное мнение специалиста таково: текущие «невеселые» темпы продаж — это «новая нормальность» на ближайшие два-три года.

Тут либо невидимая рука рынка отстроит баланс спроса и предложения, либо государство примет какие-то экстраординарные меры, заключил Олег Дедков.

Другие публикации по теме:

Эксперты: в июне 2023 года предложение квартир в Москве выросло на 28%

Росреестр: в Москве за полгода зарегистрировано максимальное число ИЖК

Эксперты: предложение новостроек Новой Москвы достигло рекордных 1 млн кв. м

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за I полугодие 2023 года показали Москва, Московская область и Санкт-Петербург

Максимальные объемы ввода жилья за I полугодие 2023 года показали Московская область, Краснодарский край и Москва

Эксперты: в Новой Москве цена 1 кв. м с начала года снизились на 2,1% до 226,6 тыс. руб.

Эксперты: темпы продаж московских новостроек остаются стабильными третий месяц подряд

Московский регион: прогнозы экспертов сбываются

Эксперты: что происходило в июне на рынке новостроек «старой» Москвы

Эксперты: цены в РФ на новостройки комфорт-класса снижаются, в Москве — растут

Аналитики компании Метриум подсчитали, что по итогам января объем предложения в Подмосковье за месяц уменьшился на 2,4%. Средневзвешенная цена 1 кв. м составила 192 600 руб. (+1,1% за месяц). Было заключено 3,3 тыс. ДДУ (-5,5% за месяц, +9,5% за год).

Фото: mos.ru

Январская экспозиция новостроек Московской области насчитывала 44,2 тыс. лотов (-2,4% за месяц) в 210 проектах. Из них 43,1 тыс. — квартиры (-2,1% за месяц) и 1,1 тыс. — апартаменты (-14,1% за месяц).

В прошедшем месяце не зафиксировано ни одного старта нового проекта. 

Динамика объема предложения на рынке новостроек Московской области по месяцам, шт.

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов на рынке новостроек Московской области по итогам января 2025 года составила 192 600 руб. (+1,1% за месяц), в квартирах «квадрат» стоил 192 460 руб. (+1,1% за месяц), в апартаментах — 200 180 руб. (+3,1% за месяц). 

Фото: ferrostroy.ru

Управляющий партнер ГК Ферро-Строй (девелопер ЖК Катуар в Мытищах) Григорий Ваулин (на фото) отметил, что профессиональные инвесторы редко совершают покупки на рынке новостроек Подмосковья.

«За январь в регионе совершено всего 5 оптовых сделок по ДДУ, тогда как в Новой Москве — 18, а в исторических границах столицы — 125, уточнил он и добавил: — Но это не значит, что обычные клиенты не стремятся к приумножению средств».

Девелопер считает, что сейчас наступило подходящее время для таких сделок, поскольку цены на новостройки в Московской области в начале 2025 года вновь демонстрируют уверенный рост. При снижении ключевой ставки ЦБ он ожидает ускорения динамики. 

Средневзвешенная цена предложения новостроек в Московской области по месяцам, руб. за кв. м 

Источник: Метриум

Самые доступные апартаменты в январе 2025 года зафиксированы в Воскресенске, Химках и Балашихе, а квартиры — в Звенигороде, Пушкинском и Ленинском городских округах.

В январе 2025 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 3,3 тыс. ДДУ (-5,5% за месяц, +9,5% за год), с апартаментами совершено 33 сделки, с квартирами — 3,3 тыс.

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек Московской области по месяцам, шт.

Источник: Метриум

Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования в январе держалась на уровне 58%, относительно ноября 2024 года показатель снизился на 14 п. п.

Средняя ставка по рыночной ипотеке в январе составляла 29%. 

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на рынке новостроек Московской области по месяцам в зависимости
от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, ДОМ.РФ

Эксперты отметили сокращение спроса в январе 2025 года на рынке новостроек Московской области на 5,5%, до 3,3 тыс. ДДУ (-5,5% за месяц, +9,5% за год). Незначительное снижение показателя относительно декабря демонстрирует его устойчивость: в январе оно, как правило, больше из-за фактора сезонности и январских праздников.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) рассказал, что доля ипотечных сделок в новостройках Московской области держится на рекордно низком уровне второй месяц подряд (58%). Это связано с действительно широким распространением рассрочек.

«Подмосковные девелоперы начали внедрять их позже, чем столичные, но в итоге программы оказались успешными, — пояснил эксперт и добавил: — По сути, на первичном рынке Московской области сохраняется только "Семейная ипотека", а остальные виды жилищного кредитования пока не востребованы».

Тем не менее, по словам Сырцова, невысокий средний бюджет покупки в комфорт-классе (-38,6% относительно Москвы) позволяет оформлять рассрочки, хотя зарплата в Московской области почти на четверть ниже, чем в столице. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты сравнили рост цен на новостройки мегаполисов с уровнем инфляции

В 2024 году Москва осталась лидером по дороговизне новостроек и доходам девелоперов

Главными покупателями квартир на первичном рынке Москвы стали семьи с детьми 

Эксперты: в IV квартале 2024 года предложение в новостройках выросло на 4%

Эксперты: конкуренция среди покупателей на фоне сокращения строительства толкает цены вверх

Эксперты: в Подмосковье за счет активных продаж в проектах ПИК январское охлаждение рынка было почти незаметно

Эксперты: в Новой Москве большинство квартир в новостройках готовы к сдаче

Эксперты определили города Подмосковья с самым большим ростом цен на недвижимость

Эксперты: в январе с московского рынка недвижимости в первую очередь «вымывались» наиболее бюджетные лоты 

Эксперты: за квартал цены на новостройки в ряде подмосковных городов снизились до 5%

Эксперты выяснили, в каких районах Москвы не хватает новостроек и в чем причина

Эксперты: на рынке новостроек Московской области выросли спрос и предложение