В условиях изменения ипотечных условий девелоперу приходится одновременно решать несколько задач: удерживать привлекательность предложения, контролировать себестоимость и при этом не снижать качество продукта до уровня, который перестанет отвечать ожиданиям покупателя. Рынок жилья меняется: покупатель становится чувствительнее к ежемесячному платежу, а добавление новых УТП уже не гарантирует востребованность продукта на рынке. Эксперты архитектурного бюро ДЕВИЖН считают, что ответом должно стать не удешевление проекта, а пересборка самого продукта и подхода к его созданию — от планировок и набора характеристик до взаимодействия внутри команды.

Фото предоставлено архбюро ДЕВИЖН

Сокращение площади квартир

По данным Циан, площадь приобретаемой квартиры в России снижается: средняя площадь проданных квартир в новостройках сократилась с 48,4 кв. м в 2021 году до 44,5 кв. м в январе — феврале 2026-го. При этом средняя площадь квартир, согласно проектным декларациям, в 2025 году составила 49,2 кв. м.

Эти данные указывают на разрыв между спросом и предложением: средняя площадь фактически приобретаемых квартир ниже средней площади квартир, представленных в проектных декларациях. Для девелопера это означает необходимость точнее соотносить параметры продукта с реальными возможностями и потребностями покупателя.

По мнению директора архитектурного бюро ДЕВИЖН Михаила Костыренко, управление квартирографией становится одним из способов адаптации продукта к новым возможностям клиента. При этом важно эффективно использовать каждый квадратный метр: компактное жилье должно сохранять функциональность, комфорт и возможность реализовывать разные сценарии повседневной жизни семьи.

Фото предоставлено архбюро ДЕВИЖН

Маленькая квартира, которая умеет быть большой

Именно поэтому отдельное внимание команда ДЕВИЖН всегда уделяет квартирографии и планировкам. При сокращении площади важно рационально использовать каждый метр: уменьшать транзитные площади, работать с открытыми пространствами, предусматривать экономичные решения для хранения — например, кладовые и локеры. Задача девелопера — обеспечить максимальную функциональность в рамках заданной площади.

В условиях трансформации спроса важно понимать, какие сценарии жизни должна поддерживать квартира. Рекомендуется рассматривать планировку через сочетание трех параметров: размер, комнатность и функции. Их соотношение позволяет формировать разные варианты продукта под потребности конкретной аудитории, не привязываясь к одной универсальной типологии.

Такой подход дает девелоперу больше возможностей для адаптации проекта: при одной и той же общей площади можно по-разному распределять пространство, менять степень комнатности и набор функций. В результате планировка становится инструментом создания продукта, который отвечает реальным потребностям покупателей.

Фото предоставлено архбюро ДЕВИЖН

Координация команды для сокращения сроков запуска и себестоимости

Ключевая задача девелопера — синхронизировать работу всех участников проекта. Одна из проблем, на которую обращает внимание бюро, связана с тем, что у каждого из участников свои цели и зона ответственности.

Маркетолог сфокусирован на визуальных характеристиках проекта. При этом за пределами его фокуса могут оставаться себестоимость и увеличение рисков невостребованности продуктовых «фишек».

Для архитектора важны качество среды и архитектурная уникальность проекта. Однако он может упустить коммерческие показатели, стоимость и сроки поставки материалов, СМР.

Руководитель проекта ориентирован на себестоимость, скорость строительных процессов на объекте, точность проектных решений. При таком фокусе возникает другой риск — чрезмерное упрощение продукта, например выбор самых дешевых и доступных материалов.

Для покупателя важны стоимость, функциональность площади квартиры, локация, инфраструктура, безопасность и скорость получения ключей. Безусловно, он заинтересован в качестве продукта и продуктовых решениях, но самый актуальный вопрос сегодня — за какие решения он готов платить.

Таким образом, у каждого участника есть собственные интересы. Проблема возникает тогда, когда эти интересы не объединены в единую продуктовую стратегию.

Первый шаг — договориться внутри команды

По словам Михаила Костыренко (на фото ниже), один из успешных сценариев — работа единой продуктовой команды, объединяющей архитекторов, строителей, продуктологов и маркетологов. Это позволяет с самого начала синхронизировать интересы участников проекта, а ключевые договоренности фиксировать уже на старте. 

Одна из типичных ошибок — сначала создать максимально насыщенный проект, а затем последовательно «сушить» продукт, отсекая слишком дорогие или неэффективные решения. Это приводит к корректировкам, увеличению сроков и дополнительным расходам.

Поэтому эксперты рекомендуют придерживаться такого сценария, когда изначально формируется техническое задание, исходя из класса проекта, локации и заданной себестоимости, чтобы сразу спроектировать реалистичный продукт с прозрачной экономикой.

Фото предоставлено архбюро ДЕВИЖН

Минимальная достаточность вместо максимального наполнения

Один из ключевых принципов нового подхода — минимальная достаточность.

Каждое решение в проекте необходимо подвергать проверке: действительно ли оно необходимо покупателю и влияет на потребительскую ценность. В качестве примеров можно привести лапомойки, лобби в проектах комфорт-класса, применение дорогостоящих материалов. Логика заключается не в том, чтобы отказаться от качества, а в том, чтобы отделить действительно необходимое от решений, которые увеличивают стоимость, но не являются ключевой ценностью, влияющей на выбор клиента.

Это особенно важно в ситуации, когда покупатель ограничен размером ежемесячного платежа. Если дополнительная опция увеличивает стоимость квартиры, но не решает конкретную потребность, она может работать против доступности продукта.

Продукт не заканчивается квартирой

Потребности покупателя не ограничиваются характеристиками квартиры и ЖК. Для него важен и опыт после покупки: когда он получит жилье, сколько времени и средств потребуется на ремонт и насколько просто будет обустроить пространство под себя.

В зависимости от модели проекта это могут быть готовый ремонт или только санузел. Возможны отдельные решения, позволяющие покупателю самостоятельно завершить обустройство без лишних затрат времени и усилий. Например, стратегическое партнерство с компаниями по продаже строительных материалов, которые подготовят сметы по разным интерьерным решениям. Или с производством мебели и готовыми визуализациями с итоговой стоимостью кухонных гарнитуров, встроенных шкафов-купе. Это может стать хорошей платформой для коммуникации с клиентом, чтобы минимизировать его опасения по решению вопросов с ремонтом квартиры.

Таким образом, пересборка продукта затрагивает не только площадь, планировку и набор продуктовых атрибутов жилого комплекса. Она предполагает работу со всем пользовательским сценарием — от момента выбора квартиры до момента, когда человек может начать в ней жить. Чем меньше в этом пути лишних затрат, неопределенности и сложных решений, тем больше лояльности получает застройщик от покупателя.

Что означает продукт нового времени

Пришло время заново определить, из чего складывается ценность девелоперского продукта для покупателя и как создать ее в рамках доступной экономики проекта. Сделайте «генеральную уборку» ваших проектов, задайте себе вопрос на всех этапах запуска проекта: «зачем?».

Самое ключевое сейчас — учитывать финансовые возможности клиента, себестоимость строительства и реальные сценарии приобретения и использования жилья. Важно не просто сократить затраты, а перераспределять ресурсы в пользу тех решений, которые действительно важны.

В результате продукт нового времени может оказаться не самым насыщенным по количеству опций. У него другая задача — дать покупателю максимум функциональной и эмоциональной ценности в рамках доступного ему бюджета.

Для рынка это означает переход от логики «добавить еще одну характеристику» к логике «понять, за что действительно готов платить клиент». А для команды проекта — от последовательной работы отдельных специалистов к совместному созданию единого продукта, где архитектура, экономика, маркетинг и эксплуатационные сценарии рассматриваются комплексно.

Именно такая синхронизация, по мнению экспертов ДЕВИЖН, становится одним из ключевых условий создания востребованного жилого продукта в период изменения потребительского спроса.

СПРАВКА

Архитектурное бюро ДЕВИЖН проектирует жилые комплексы разных форматов — от масштабных КОТ и КРТ до небольших камерных кварталов в России и странах СНГ.

Реклама. ООО «СтройТрансТорг». ИНН: 7203281617

Другие публикации по теме:

Планировка вместо скидок: девелоперы показали, как увеличить продажи новостроек

Продавать через создание среды: девелоперский продукт на РСН–2026

Расширен круг заявителей при согласовании архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства

Как комплексный продукт усиливает продажи новостроек

От архитектуры до сервиса: как комплексный подход к продукту повышает его ценность