Отмена льготной ипотеки снизила спрос и приостановила рост цен в 2024 году. РБК совместно со специалистами разбирался, перейдет ли перегретый рынок недвижимости к охлаждению в 2025-м, какие факторы в первичном и вторичном сегментах будут влиять на формирование цен.

   

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

Мнения опрошенных медиахолдингом экспертов таковы:

• в наступившем году рубль продолжит слабеть, а инфляция вряд ли упадет до целевого уровня ЦБ 4%;

• за годы действия льготной ипотеки многие закрыли потребность в новом жилье — вероятно, это ослабит эффект «отложенного спроса» из-за нынешних высоких ставок;

 

Рост цен на новостройки в России в сравнении с потребительской инфляцией

Источник: ДОМ.РФ

 

• массового обвала цен на жилье не предвидится, скорее всего, они будут стагнировать;

• огромный объем денег граждан РФ лежит на депозитах под высокие проценты, в случае снижения ставки ЦБ значительная часть этих средств может перетечь на рынок жилья.

 

Фото: i.miel.ru

 

Леонид ЛЬВОВИЧ (на фото), руководитель МИЭЛЬ «В Новых Химках»:

— Спросом сегодня пользуются недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. Более просторное жилье, которое традиционно приобреталось по ипотеке для семей с детьми, многие пока не могут себе позволить.

Поэтому люди держат деньги на вкладах, ждут снижения ключевой ставки ЦБ и подходящего момента для покупки.

 

Фото из архива В. Жокова

 

Владимир ЖОКОВ (на фото), эксперт рынка недвижимости Москвы и независимый консультант в инвестиционной недвижимости:

— Самое сильное влияние на первичный рынок окажут условия по льготным программам, и здесь не исключено, что «Семейная» и IT-ипотека могут быть модернизированы — например, изменены лимиты по ним.

 

Динамика цен по фактическим сделкам, рынок первичного жилья России

Источники: СберИндекс, Домклик

 

Если говорить о ценах, то их снижение возможно процентов на десять, большего не позволит финансовая модель, которую девелопер защищал перед банком.

Так что в ближайшее время заградительные ставки по ипотеке и высокая стоимость денег будут удерживать покупателя на депозитах. В результате аренда продолжит дорожать, а сроки экспозиции объектов — увеличиваться.

 

Фото: NF Group

 

Наталья САЗОНОВА (на фото), управляющий директор NF Dom:

— Девелоперы вряд ли смогут значительно снизить цены на жилье из-за растущей себестоимости строительства и модели проектного финансирования.

Скидки возможны лишь на неликвидные лоты, последние квартиры в завершенных проектах или в рамках маркетинговых акций.

Важнейшим показателем для рынка является общая распроданность новостроек. Если в 2020 году этот показатель оценивался в 50%, то сегодня — в 44%. При этом объем нового строительства в Москве прибавил 16%.

 

Объем предложения на рынке новостроек

Источники: СберИндекс, Домклик

 

Поскольку распроданность не растет, а объем строящегося жилья увеличился, то резкого сокращения предложения не сформируется, и ситуация (если не произойдет каких-либо резких потрясений) должна остаться стабильной.

Не стоит ожидать существенных изменений и на вторичном рынке. Из-за высоких ставок по ипотеке на готовые квартиры продавать их становится все сложнее, сроки экспозиции растут.

В связи с этим многие собственники предпочитают отложить продажу, а не снижать цены. Спрос будет пониженным, сделки — редкими: либо за наличные, либо с небольшим займом.

  

Фото: fa.ru

  

Александр ЦЫГАНОВ (на фото), завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ:

— Застройщики, по возможности, будут придерживать предложение, чтобы влиять на цены, создавая иллюзию дефицита.

  

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

 

Евгений БЕЛОКУРОВ (на фото), коммерческий директор Яндекс Недвижимости:

— Спрос на жилье все еще находится на достаточно высоком уровне. Это обусловлено адресными льготными программами, а также высокой долей проектов бизнес- и элит-классов в городах, где рынок в меньшей степени зависит от льготных программ.

Тем не менее текущий уровень рыночных ипотечных ставок, а также вывод в продажу новых более бюджетных квартир могут привести к плавному снижению цен.

 

Как меняется ключевая ставка ЦБ

Источник: Банк России

 

Если регулятор продолжит придерживаться политики таргетирования инфляции, мы, вероятно, увидим снижение ставки ЦБ не ранее второй половины 2025 года.

В этом случае не исключен рост спроса на вторичную недвижимость, поскольку даже при незначительном ее снижении люди начнут переводить деньги с депозитов в «бетон».

 

Фото: cian.ru

 

Алексей ПОПОВ (на фото), руководитель Циан.Аналитики:

— Прирост в стоимости новостроек в целом по России в 2025 году может составить 6% — 8% против 11% в 2024-м. Застройщики станут запускать больше скидок, акций, которые будут влиять на ценообразование новинок.

 

Объем предложения на рынке вторичного жилья России

Источники: СберИндекс, Домклик

 

Динамика на вторичном рынке, скорее всего, останется околонулевой. Хотя в отдельных локациях, с большой долей недавно сданных новостроек (в том числе в Московском и Петербургском регионах), возможно снижение цен.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Рост стоимости первичного жилья возможен, но ниже уровня инфляции, и только на самые востребованные варианты. Например, квартиры с качественным, но бюджетным ремонтом от флипперов.

Застройщики в массовом сегменте и бизнес-классе продолжат устанавливать крупный дисконт на широкий пул лотов, пока ключевая ставка ЦБ не снизится по крайней мере до 15% — 17%.

В свою очередь, премиальные и элитные новостройки будет дорожать в среднем на 12% — 15% в год.

 

Фото: smarent.com

 

Виктор ЗУБИК (на фото), основатель и генеральный директор компании Smarent:

— Для возвращения спроса на ипотеку необходимо снижение ставок до 18% — 19%, но даже при этом условии с учетом большого объема ввода домов существенного роста цен на первичном рынке не произойдет.

  

Фото: miel.ru

 

Александр МОСКАТОВ (на фото), управляющий директор МИЭЛЬ «Сущёвский»:

— На ближайшие пару кварталов я бы дал такой прогноз: критичного падения цен не случится, но медленная коррекция вниз нас, скорее всего, ожидает.

      

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

    

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: время рекордов для ипотеки прошло, но настоящая кредитная «зима» наступит в 2025 году

Эксперты: в 2025 году выдача ипотеки сократится до 1,0 млн — 1,2 млн кредитов и 3,8 трлн руб. — 4,0 трлн руб.

Эксперты: в 2025 году спрос на первичном рынке снизится на 20% — 25%

Эксперты: о долгосрочном спаде в строительстве говорить рано

Эксперт: в ближайшее время застройщики будут вынуждены сворачивать свой бизнес на рынке многоквартирного жилья

Эксперты: грозит ли банкротство московским девелоперам жилья

Эксперты: в нынешних условиях повышение или сохранение ключевой ставки ЦБ не имеет существенного значения для рынка недвижимости

Минфин: рынок жилья практически полностью живет за счет госдотаций на льготную ипотеку

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках

Эксперты: в следующем году выдача ипотеки упадет до уровня пятилетней давности, периода пандемии ковида

Выделенные на текущий год лимиты бюджетного субсидирования на программу промышленной ипотеки практически исчерпаны: из 7,2 млрд руб. субсидий осталось менее 1% — 43 млн руб., которые планируется распределить в течение декабря, сообщил «Коммерсант» со ссылкой на информацию Минпромторга.

   

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

На фоне ужесточения условий программы объемы выдачи кредитов на покупку, строительство и ремонт промышленных площадок сократились втрое. Тем не менее интерес к промипотеке остается высоким — даже новые льготные условия выгоднее рыночных.

В Минпромторге сообщили, что оставшиеся 43 млн руб. из выделенных из бюджета на год 7,2 млрд руб. лимитов на возмещение недополучаемых банками процентных доходов в рамках промышленной ипотеки будут распределены в течение декабря. Размер займа возможен до 500 млн руб. на срок до семи лет.

По данным ведомства, в текущем году по программе выдано 254 кредита на 26 млрд руб. — это практически втрое меньше, чем в 2023-м (834 кредита на 82,8 млрд руб.). В 2025 году лимиты на программу планируется нарастить. Как сообщили изданию в Минпромторге, законом о бюджете на это выделено 9,1 млрд руб.

      

Фото: ruscable.ru

  

Вице-президент Ассоциации «НП "Опора"» Максим Третьяков (на фото) отметил, что сокращение программы «до политкорректно низких уровней» произошло из-за того, что при текущей ключевой ставке ЦБ «бюджет не вытягивает субсидирование ставки промипотеки». Тем не менее он оценивает текущие результаты как успешные в плане востребованности программы.

Интерес заемщиков Максим Третьяков объяснил тем, что даже при увеличенной ставке промипотека фактически вдвое дешевле стандартных банковских кредитов «ключевая ставка плюс 4%». По его словам, «никто в обрабатывающей промышленности не способен дать окупаемость при фондировании под 25% годовых».

  

Фото: gebelsergei.com

 

Руководитель подкомитета «Деловой России» по промышленному строительству Сергей Гебель (на фото) подтвердил высокий интерес к программе, но подчеркнул ее «немассовость» в силу низких лимитов, короткого срока кредита, а также плавающей ставки. Он считает, что «покрыть обслуживание кредитов по существующим ставкам сложно, не так много сфер бизнеса с такой высокой маржинальностью».

По мнению Сергея Гебеля, целесообразно повысить лимиты, поскольку дорожают материалы и услуги застройщиков, а также зафиксировать льготную ставку на уровне 3% — 5%. Последнее, впрочем, по его словам, в условиях жесткой денежно-кредитной политики «пока нереально».

   

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

  

СПРАВКА

Программа промышленной ипотеки запущена Правительством РФ по поручению Президента в сентябре 2022 года.

Кредиты выдаются на срок до семи лет по льготной ставке 5% годовых. Для инновационных технологических компаний ставка составляет 3%.

Максимальная сумма кредита составляет 500 млн руб. Разницу между льготной и рыночной ставками банкам компенсирует государство.

В апреле 2024 года условия программы были ужесточены: введена «плавающая» формула расчета льготной процентной ставки. Если ключевая ставка ЦБ ниже 10%, то применяются прежние базовые ставки в 3% для технологических компаний и в 5% — для иных заемщиков. Если ключевая ставка ЦБ превышает 10%, то льготная ставка для нового заемщика рассчитывается следующим образом: прежние 3% и 5% плюс разница между 10-процентным порогом и размером ключевой ставки ЦБ (сейчас в сумме это 14% и 16% соответственно). При этом при ключевой ставке выше 10% компенсируется размер этого порогового значения по новым кредитам технологическим компаниям, выше 8% — по остальным займам.

Кроме того, было установлено ограничение по объему выручки для новых заемщиков. Теперь участвовать в программе промипотеки могут подведомственные Минпромторгу предприятия с выручкой до 2 млрд руб., а также малые технологические компании с выручкой до 4 млрд руб. Ранее ограничений по размеру выручки не было.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Эксперты объяснили, почему рухнула программа промышленной ипотеки

Владимир Путин: На развитие промышленной ипотеки будут направлены дополнительные ресурсы

Минпромторг обновил ключевые параметры промышленной ипотеки

Минпромторг совместно с Минфином, Минэкономразвития и банками работает над изменениями условий промышленной ипотеки

На поддержку программы промышленной ипотеки в 2024 году направят около 1 млрд руб.

Срок промышленной ипотеки может быть продлен до 10 лет

Как будет расширена промышленная ипотека

Объем субсидий на промышленную ипотеку составит 1,3 млрд руб.

На промышленную ипотеку выделено более 1 млрд руб.

Президент предложил распространить промышленную ипотеку на строительство объектов

Основные положения Правил промышленной ипотеки

В России будет запущена промышленная ипотека под 5%