Отмена льготной ипотеки снизила спрос и приостановила рост цен в 2024 году. РБК совместно со специалистами разбирался, перейдет ли перегретый рынок недвижимости к охлаждению в 2025-м, какие факторы в первичном и вторичном сегментах будут влиять на формирование цен.

   

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

Мнения опрошенных медиахолдингом экспертов таковы:

• в наступившем году рубль продолжит слабеть, а инфляция вряд ли упадет до целевого уровня ЦБ 4%;

• за годы действия льготной ипотеки многие закрыли потребность в новом жилье — вероятно, это ослабит эффект «отложенного спроса» из-за нынешних высоких ставок;

 

Рост цен на новостройки в России в сравнении с потребительской инфляцией

Источник: ДОМ.РФ

 

• массового обвала цен на жилье не предвидится, скорее всего, они будут стагнировать;

• огромный объем денег граждан РФ лежит на депозитах под высокие проценты, в случае снижения ставки ЦБ значительная часть этих средств может перетечь на рынок жилья.

 

Фото: i.miel.ru

 

Леонид ЛЬВОВИЧ (на фото), руководитель МИЭЛЬ «В Новых Химках»:

— Спросом сегодня пользуются недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. Более просторное жилье, которое традиционно приобреталось по ипотеке для семей с детьми, многие пока не могут себе позволить.

Поэтому люди держат деньги на вкладах, ждут снижения ключевой ставки ЦБ и подходящего момента для покупки.

 

Фото из архива В. Жокова

 

Владимир ЖОКОВ (на фото), эксперт рынка недвижимости Москвы и независимый консультант в инвестиционной недвижимости:

— Самое сильное влияние на первичный рынок окажут условия по льготным программам, и здесь не исключено, что «Семейная» и IT-ипотека могут быть модернизированы — например, изменены лимиты по ним.

 

Динамика цен по фактическим сделкам, рынок первичного жилья России

Источники: СберИндекс, Домклик

 

Если говорить о ценах, то их снижение возможно процентов на десять, большего не позволит финансовая модель, которую девелопер защищал перед банком.

Так что в ближайшее время заградительные ставки по ипотеке и высокая стоимость денег будут удерживать покупателя на депозитах. В результате аренда продолжит дорожать, а сроки экспозиции объектов — увеличиваться.

 

Фото: NF Group

 

Наталья САЗОНОВА (на фото), управляющий директор NF Dom:

— Девелоперы вряд ли смогут значительно снизить цены на жилье из-за растущей себестоимости строительства и модели проектного финансирования.

Скидки возможны лишь на неликвидные лоты, последние квартиры в завершенных проектах или в рамках маркетинговых акций.

Важнейшим показателем для рынка является общая распроданность новостроек. Если в 2020 году этот показатель оценивался в 50%, то сегодня — в 44%. При этом объем нового строительства в Москве прибавил 16%.

 

Объем предложения на рынке новостроек

Источники: СберИндекс, Домклик

 

Поскольку распроданность не растет, а объем строящегося жилья увеличился, то резкого сокращения предложения не сформируется, и ситуация (если не произойдет каких-либо резких потрясений) должна остаться стабильной.

Не стоит ожидать существенных изменений и на вторичном рынке. Из-за высоких ставок по ипотеке на готовые квартиры продавать их становится все сложнее, сроки экспозиции растут.

В связи с этим многие собственники предпочитают отложить продажу, а не снижать цены. Спрос будет пониженным, сделки — редкими: либо за наличные, либо с небольшим займом.

  

Фото: fa.ru

  

Александр ЦЫГАНОВ (на фото), завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ:

— Застройщики, по возможности, будут придерживать предложение, чтобы влиять на цены, создавая иллюзию дефицита.

  

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

 

Евгений БЕЛОКУРОВ (на фото), коммерческий директор Яндекс Недвижимости:

— Спрос на жилье все еще находится на достаточно высоком уровне. Это обусловлено адресными льготными программами, а также высокой долей проектов бизнес- и элит-классов в городах, где рынок в меньшей степени зависит от льготных программ.

Тем не менее текущий уровень рыночных ипотечных ставок, а также вывод в продажу новых более бюджетных квартир могут привести к плавному снижению цен.

 

Как меняется ключевая ставка ЦБ

Источник: Банк России

 

Если регулятор продолжит придерживаться политики таргетирования инфляции, мы, вероятно, увидим снижение ставки ЦБ не ранее второй половины 2025 года.

В этом случае не исключен рост спроса на вторичную недвижимость, поскольку даже при незначительном ее снижении люди начнут переводить деньги с депозитов в «бетон».

 

Фото: cian.ru

 

Алексей ПОПОВ (на фото), руководитель Циан.Аналитики:

— Прирост в стоимости новостроек в целом по России в 2025 году может составить 6% — 8% против 11% в 2024-м. Застройщики станут запускать больше скидок, акций, которые будут влиять на ценообразование новинок.

 

Объем предложения на рынке вторичного жилья России

Источники: СберИндекс, Домклик

 

Динамика на вторичном рынке, скорее всего, останется околонулевой. Хотя в отдельных локациях, с большой долей недавно сданных новостроек (в том числе в Московском и Петербургском регионах), возможно снижение цен.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Рост стоимости первичного жилья возможен, но ниже уровня инфляции, и только на самые востребованные варианты. Например, квартиры с качественным, но бюджетным ремонтом от флипперов.

Застройщики в массовом сегменте и бизнес-классе продолжат устанавливать крупный дисконт на широкий пул лотов, пока ключевая ставка ЦБ не снизится по крайней мере до 15% — 17%.

В свою очередь, премиальные и элитные новостройки будет дорожать в среднем на 12% — 15% в год.

 

Фото: smarent.com

 

Виктор ЗУБИК (на фото), основатель и генеральный директор компании Smarent:

— Для возвращения спроса на ипотеку необходимо снижение ставок до 18% — 19%, но даже при этом условии с учетом большого объема ввода домов существенного роста цен на первичном рынке не произойдет.

  

Фото: miel.ru

 

Александр МОСКАТОВ (на фото), управляющий директор МИЭЛЬ «Сущёвский»:

— На ближайшие пару кварталов я бы дал такой прогноз: критичного падения цен не случится, но медленная коррекция вниз нас, скорее всего, ожидает.

      

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

    

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: время рекордов для ипотеки прошло, но настоящая кредитная «зима» наступит в 2025 году

Эксперты: в 2025 году выдача ипотеки сократится до 1,0 млн — 1,2 млн кредитов и 3,8 трлн руб. — 4,0 трлн руб.

Эксперты: в 2025 году спрос на первичном рынке снизится на 20% — 25%

Эксперты: о долгосрочном спаде в строительстве говорить рано

Эксперт: в ближайшее время застройщики будут вынуждены сворачивать свой бизнес на рынке многоквартирного жилья

Эксперты: грозит ли банкротство московским девелоперам жилья

Эксперты: в нынешних условиях повышение или сохранение ключевой ставки ЦБ не имеет существенного значения для рынка недвижимости

Минфин: рынок жилья практически полностью живет за счет госдотаций на льготную ипотеку

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках

Эксперты: в следующем году выдача ипотеки упадет до уровня пятилетней давности, периода пандемии ковида

Минстрой России разработал законопроект, согласно которому мебель можно будет включить в договор долевого участия, а расходы на ее приобретение — в сумму ипотечного кредита. По мнению опрошенных РБК-Недвижимость специалистов, нововведение позволит снизить стоимость обустройства жилья.

 

Фото: vk.com

 

«Новым законом государство стандартизирует уже существующий продукт на рынке, переводит его в прозрачную законную плоскость, где права потребителя полностью защищены», — пояснил сооснователь компании Rerooms Дмитрий Борисов (на фото ниже).

 

Фото: DR

 

По его словам, у клиента всегда была потребность включить в ипотеку мебель. Понимали это и застройщики, пытаясь сделать такой продукт совместно с банками.

Но отсутствие закона мешало стандартизировать данный продукт на уровне ДДУ, пояснил Борисов.

    

 

Сейчас в законопроекте речь идет о включении в тело кредита «неотделимых улучшений», а именно — окон, дверей и встроенной мебели российского производства.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

 

«Ключевое слово здесь — "встроенная", то есть та мебель, которая не приспособлена для перестановки по квартире», — уточнил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков (на фото).

Адвокат Марина Артякова (на фото ниже) отметила, что пока нет четких критериев того, как будет реализовываться программа, но, предположила она, возможны два варианта.

 

Фото: vk.com

 

Первый — стандартный, однако в этом случае могут быть вопросы к качеству предметов интерьера. Второй — клиент сам выбирает мебель и вносит ее стоимость в ипотечный договор.

В любом случае, считают аналитики, новая программа поможет покупателям сэкономить на благоустройстве квартиры. При одобрении законопроекта это должно снизить итоговую стоимость жилья.

 

Фото: vk.com

 

«Если сравнивать с потребительскими кредитами, которые сейчас выдаются под заградительно высокие проценты (до 30%), то ипотека по стандартным ставкам — это 15% — 17%», — напомнила руководитель отдела ипотеки компании БЕСТ-Новострой Надежда Стаднюк (на фото).

Кроме того, добавила она, потребкредиты предоставляются на гораздо меньший срок по сравнению с ипотекой (максимум до пяти лет), поэтому платежи и переплата получаются очень большими.

 

Фото: mebel-gu.ru

 

По оценке президента Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей отрасли России (АМДПР) Александра Шестакова (на фото), дисконт на мебель, приобретаемую вместе с квартирой, составит не менее 30%.

«Цены будут фиксироваться в момент подписания договора купли-продажи новостройки, — подчеркнул эксперт и резюмировал: — Таким образом, покупатели получат своего рода страховку от того, что за время строительства, а это два-три года, мебель не подорожает», — подчеркнул эксперт.

Шестаков убежден, что предложенный законопроект поможет россиянам улучшать свои жилищные условия быстрее и с меньшей финансовой нагрузкой, а в целом он будет способствовать развитию как мебельной, так и строительной отраслей.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В цену ДДУ можно будет включать стоимость мебели

Эксперты оценили предложение на столичном рынке новостроек по стадии готовности, отделке и типу квартир

Эксперты: предложение квартир без отделки — растущий тренд среди застройщиков Москвы

С 2020 года более 60% проданных в Москве новостроек предполагали отделку от застройщика

Эксперты: в Москве сократилось предложение жилья с чистовой отделкой

Эксперты: интерес россиян к отечественной мебели будет расти

Эксперты: 63% новостроек в России продаются с отделкой

В новостройках стандартного класса планируется ужесточить нормы отделки

Совет Федерации: стандартное жилье с отделкой от застройщика следует продавать со встроенной мебелью

Минстрой обсуждает необходимость комплектования стандартного жилья мебелью: комментарии экспертов