Такое мнение высказали многие представители отрасли, опрошенные международным бизнес-изданием Forbes.

Фото: www.86.ru

По словам руководителей ряда девелоперских организаций, одним из главных препятствием для пополнения рынка жилья новыми проектами в нынешней сложной экономической ситуации является не только слишком дорогое проектное финансирование, но и невозможность просчитать финансовую модель будущих строек и уровень спроса.

«В последние месяцы было нормой, когда по стране ежедневно выводилось в строительство и продажу 2 тыс. квартир в новостройках. Сейчас этот показатель снизился до 500 квартир», — отметил четырехкратное падение всего лишь за месяц объема предложения руководитель портала ЕРЗ.РФ, глава аппарата «Национального объединения застройщиков жилья» (НОЗА) Кирилл Холопик (на фото).

Фото: www.zel-city.ru

Наименьший оптимизм демонстрируют застройщики из регионов. Так, по словам директора по маркетингу девелоперской компании Талан (главные регионы присутствия — Удмуртия и Пермский край) Натальи Гарифуллиной (на фото), сложнее всего обстоит дело с новыми проектами, по которым еще не получено проектное финансирование.

«Эти объекты в настоящий момент приостановили, поскольку получение проектного финансирования временно невозможно», — посетовала она.

Заместитель генерального директора девелоперской компании Унистрой из Татарстана Искандер Юсупов (на фото) признался, что компания «действительно заморозила» старт продаж новых объектов.

«Плюс мы приостановили продажи в ряде действующих проектов», — добавил топ-менеджер.

«Статистику собрать сложно, потому что сейчас все воздерживаются от официальных заявлений, но мы знаем, что некоторые стройки в регионах действительно останавливаются», — так охарактеризовал обстановку на региональных рынках коммерческий директор ГК РКС Девелопмент Александр Коваленко (на фото).

Фото: www.сип-дом-в-крыму.рф

По мнению аналитиков компании Accent Capital, девелоперы сегодня не спешат выводить новые проекты, поскольку «необходимо завершить анализ текущей ситуации, внести коррективы в собственные стратегии развития, спрогнозировать спрос и себестоимость строительства».

Большая часть издержек вызвана ростом цен на стройматериалы и поиском новых поставщиков. А вот металл, с подорожанием которого связывали рост цен на новостройки на протяжении двух предыдущих лет, по словам участников опроса Forbes, перестал быть главной проблемой.

Фото: www.us86.ru

«Цены на металл стабильно росли в последние пять лет, и на все геополитические события последнего месяца рынок отреагировал очень нервно: вначале действительно произошел рост цен, но в последнюю неделю мы наблюдаем стабилизацию и даже некоторое снижение», — заметил генеральный директор завода металлоконструкций МАМИ Александр Царев.

С металлами проблем нет, но зато весьма серьезный дефицит сегодня ощущается по другим стройматериалам и электромеханическому оборудованию, рассказал руководитель блока девелопмента ГК ИНТЕКО Станислав Фролов (на фото).

Он напомнил, что в условиях санкционного давления некоторые западные компании приостановили поставки, а новые заказы пока не принимают.

«Такая же ситуация с “дочками” производителей из Евросоюза по направлениям ’’cантехника’’, “отопление”, “вентиляция”, — проинформировал Фролов, добавив. — Мы ведем работу по замене этих составляющих на аналоги из Китая и Турции».

Фото: www.chel.pulscen.ru

Представители руководства таких известных застройщиков, как ГК Родина, AAG, Брусника, Унистрой, ГК Нижегородская девелоперская компания, отметили резкое наступление дефицита импортных поставок лифтового и насосного оборудования, отделочных фасадных материалов, стеклопакетов.

Особенно ощутим этот дефицит для проектов бизнес-класса, но страдают и бюджетные сегменты жилья, поскольку дорожают и материалы отечественного производства (на 10—20% за последний месяц), подчеркнули эксперты.

Фото: www.cdn.fishki.net

По свидетельству некоторых из них, по сравнению с декабрем 2021 года поставщики кирпича подняли цену на 40%, электрический кабель в прошлом году вырос в цене на 64%, а за I квартал — еще на 65%.

Пазогребневые плиты с начала этого года подорожали на 41%, кладочный раствор — на 21%, бетон — на 13%, минеральная вата — на 14%, плиты перекрытия — на 9%. Щебень за месяц вырос в цене почти в 1,5 раза. А по некоторым позициям цены за квартал выросли в три раза, вынуждены констатировать представители отрасли.

Фото: www.obrazilla.ru

Впрочем, Кирилл Холопик считает, что подорожание некоторых стройматериалов, в частности цемента, это вопрос краткосрочного периода. По его словам, как только произошел всплеск курсов валют, ряд производителей, имеющих импортные составляющие, заморозили продажи, а другие подняли цены до небес. 

«Кроме того, ряд застройщиков, имеющих запас финансов, решил закупить стройматериалы с запасом на три-четыре месяца вперед. Поэтому в начале марта взлетели цены и образовался дефицит некоторых видов стройматериалов», — пояснил эксперт, отметив, что после нормализации ситуации с курсом валюты «цены откатываются назад, и дефицита практически нет».

Фото предоставлено компанией Брусника

Опрошенные Forbes представители ГК РКС Девелопмент, ГК Метрикс Development, ГК Первый Трест и многих ранее упомянутых компаний указали еще на ряд проблем, с которыми сегодня пришлось столкнуться отрасли:

• рост стоимости рабочей силы, вынуждающий застройщиков балансировать между необходимостью экономить средства и удержать рабочие кадры;

• сложности во взаимоотношениях с банками, которые финансируют стройки: в изменившихся условиях (экстренное повышение ключевой ставки ЦБ с 9,5% до 20% в конце февраля, снижение темпов продаж) застройщикам необходимо согласовать с банками новую финансовую модель, получить дополнительное финансирование по приемлемым ставкам;

Фото: www.bn.ru

• ценовой дисбаланс между начальным стадиями продаж, стартовавшими в докризисный период, и текущим положением дел, когда приходится пересматривать сметы;

• огромному количеству застройщиков, которые ранее использовали в качестве механизма финансирования своих проектов эмиссию облигаций, становится недоступным рефинансирование на долговом рынке с учетом текущей ключевой ставки ЦБ в 20%, то есть они оказались не в состоянии погашать старые выпуски облигаций за счет размещения новых.

Фото: www.mds.yandex.net

Надо отметить, что в руководстве крупных федеральных застройщиков ситуацию с выводом на рынок новых проектов оценивают более оптимистично.

«Сегодня все наши проекты строятся по плану, строительные процессы являются непрерывными, поэтому останавливать их долго и невыгодно», — сообщил управляющий директор ГК Самолет Андрей Иваненко.

Фото: www.cdn.spbdnevnik.ru

По словам генерального директора Российского аукционного дома (РАД) Андрея Степаненко (на фото), по крупным строящимся объектам «заморозки нет, а в жилом строительстве и быть не может, поскольку стройки строго контролируются кредиторами в лице банков и будут завершены в любой ситуации».

«Пора думать о том, как приобретать площадки, потому что мы достаточно быстро застроим то, что у нас уже куплено», — приводит Forbes мнение вице-президента, руководитель финансового и административного блоков ГК ИНГРАД Марины Заболотневой (на фото), озвученное ею в ходе недавней дискуссии «Пульс жилищной отрасли: обвал или новый виток развития»

Фото: www.zp.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: благодаря льготной ипотеке спрос на новостройки массового сегмента в ближайшей перспективе сохранится

Неустойка, пени и проценты в жилищной сфере до конца 2022 года будут рассчитываться по докризисной ключевой ставке

Банки и застройщики обсудили будущее ипотечного кредитования

Застройщиков освободили от уплаты неустойки, штрафов и пеней за несвоевременную сдачу в 2022 году объектов по ДДУ

Спасут ли рынок новостроек новые условия льготной ипотеки

Реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. К такому выводу пришла Счетная палата РФ (СП) по итогам анализа результатов действия льготной ипотеки на новостройки, «Семейной», «Дальневосточной», «Сельской» и для IТ-специалистов.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По данным аудиторов, наибольшую долю в выдачах льготных жилищных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край.

На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд.

В сегменте ИЖС в лидеры помимо Подмосковья и Краснодарского края вышли республики Башкортостан и Татарстан (более 5,5% на каждый субъект).

Наименьшее количество выданных на душу населения льготных ипотек зафиксировано в Мурманской области, республиках Дагестан, Ингушетия и Чечня.

Источник: Счетная палата РФ

В Ленинградской, Калужской, Тульской областях весьма популярной оказалась «Сельская ипотека». В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).

По данным СП, за 2021—2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025—2026 запланировано еще 492,3 млрд руб.

Как подчеркнули аудиторы, объем бюджетных субсидий стабильно превышал плановые цифры: в 2021-м — на 42,6%, в 2022-м — на 177,8%, в 2023-м — на 47,4%.

Фото: ach.gov.ru

«В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин (на фото).

В то же время в ходе проверки был выявлен ряд недостатков. В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки ипотечного кредитования с увеличением цен на первичном рынке жилья.

По расчетам аудиторов, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 п. п. соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9% — 2%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В итоге в 2021-м «первичка» подорожала на 26%, в 2022-м — на 21%. В эти годы каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ, а в 2023-м — практически каждый второй.

При этом от всего количества и объема выданных по пяти льготным программам кредитов более 50% пришлось именно на массовую ипотеку на новостройки, не имеющую определенной социальной направленности.

Но рост цен на недвижимость подогрели не только госпрограммы, но и распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В ее рамках банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20% — 30%», — напомнили аудиторы.

В качестве важного фактора роста цен они назвали и увеличение реальных доходов населения. В отчете говорится, что если средние зарплаты в регионе прибавляют 1%, то жилье на первичном рынке в ближайшие полгода дорожает примерно на 0,7%.

Динамика ставок по ипотеке в среднем по РФ на первичном и вторичном рынках жилья

Источник: Банк России

Следующая проблема — дисбаланс цен на рынках строящегося и готового жилья как минимум в 11 регионах РФ. Среди них:

• Астраханская область;

• Забайкальский край;

• Кировская область;

• Ленинградская область;

• Магаданская область;

• Московская область;

• Орловская область;

• Пензенская область;

• Республика Карелия;

• Свердловская область;

• Челябинская область.

В материалах СП отмечается, что в отдельных регионах ценовой разрыв достиг 30% — 60%.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Кроме того, предупредили аудиторы, нарастание негативных тенденций в экономике, падение стоимости залогового имущества по ипотеке на 20% и более (снижение рыночной цены 1 кв. м) может привести к необходимости досоздания кредитными организациями дополнительных резервов.

Их возможный объем они оценили в 4,49 млрд руб. (34,2% от размера капитала крупнейших банков на рынке жилищного кредитования).

Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса, пояснили специалисты Счетной палаты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Счетная палата: федеральный проект по созданию качественной городской среды реализуется успешно

Счетная палата: все нарушения и недостатки, выявленные в ходе проверки Минстроя, уже устранены

Счетная палата: в России нет единой методики расчета стоимости 1 кв. м в сельской местности

Для повышения энергоэффективности Счетная палата предложила запустить в стране «зеленую ипотеку»

Счетная палата РФ предлагает отменить выдачу льготной ипотеки на студии и «однушки». Депутаты, Минстрой и девелоперы — против

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Счетная палата: снижение доступности ипотеки — один из главных рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Счетная палата: инвентаризация долгостроев в России продвигается медленно

Счетная палата: Существует риск не решить в намеченные сроки проблему обманутых дольщиков