На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Росреестра России №14-01167/22@ от 10.02.2022 «О праве общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирных домах».

Фото: www.msk-arsprom.com

В письме регистрационное ведомство указывает, что если земельный участок (ЗУ) под многоквартирным домом (МКД) образован в установленном порядке, на основании проекта межевания территории, поставлен на государственный кадастровый учет как ЗУ под МКД (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации МКД), то у всех собственников помещений в таком МКД в силу прямого указания закона возникает право общей долевой собственности на этот ЗУ, являющийся общим имуществом в МКД.

При этом если ЗУ образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном МКД, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в МКД одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой ЗУ.

Фото: www.dokipedia.ru

В соответствии с положениями 214-ФЗ залог ЗУ, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды ЗУ, на котором расположен МКД, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного МКД. При этом данные положения применяются только в том случае, если ЗУ образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном МКД после регистрации права собственности на такие помещения.

Несмотря на то что законодательством РФ о градостроительной деятельности не запрещается строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более МКД на одном ЗУ, по мнению Росреестра, осуществление госрегистрации права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на ЗУ, на котором расположено несколько многоквартирных домов либо МКД и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, не соответствует нормам действующего законодательства.

Фото: www.fgeo.ru

В таком случае в соответствии с ч. 3 ст. 16 189-ФЗ Росреестр указывает на право любого собственника помещения в МКД обратиться в орган государственной власти (орган местного самоуправления) с заявлением об образовании ЗУ, на котором расположен МКД.

В случае когда земельный участок под МКД не образован, Росреестр предлагает обратить внимание на п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому:

• если ЗУ не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования; вместе с тем собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ под МКД;

Фото: www.karachanreka.ru

• в свою очередь собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим ЗУ в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме;

• при определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным ЗУ необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: цифровизация сведет на нет ошибки при определении кадастровой стоимости

Утверждены новая форма и состав сведений межевого плана

Как зарегистрировать дом блокированной застройки, пока такая возможность не реализована в ФГИС ЕГРН

Новые критерии того, что считать объектом недвижимого имущества, эксперты оценили неоднозначно

Росреестр: при электронной регистрации ипотеки и других сделок с недвижимостью договоры будут заключаться в XML-формате

Как изменится порядок предоставления сведений из ЕГРН

В Москве сформирована единая цифровая платформа градостроительной деятельности

Какие изменения вносятся в ГПЗУ

Как пустующие земельные участки вовлекут в хозяйственный оборот

Какие изменения вносятся в ГПЗУ

Как расширится перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории

В каких случаях получать ТУ больше не потребуется

Изменены требования к цифровым топографическим картам и планам, используемым при подготовке документации по планировке территории

С просьбой устранить эту юридическую проблему с учетом интересов не только застройщиков, но и покупателей жилья в новостройках обратился к столичным властям Клуб инвесторов Москвы (КИМ), информирует «Коммерсант».

Фото: www.tilda.com

Издание напоминает, что с 13 августа этого года размещение плоскостных парковок для личного транспорта собственников жилых комплексов чиновники столичной мэрии выделили в отдельный вид разрешенного использования (ВРИ) земли, но этот пункт сейчас отсутствует в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы.

Таким образом, застройщики не могут законно размещать такие парковки у новостроек, хотя это идет вразрез с действующими федеральными нормами, интересами самих девелоперов и покупателей предлагаемого ими жилья, говорится в материале издания.   

Владислав Преображенский 

Руководствуясь этими соображениями, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ, объединяет столичных застройщиков) Владислав Преображенский (на фото) обратился с соответствующим письмом (текст которого есть в распоряжении «Коммерсанта»), к вице-мэру Москвы и руководителю стройкомплекса города Андрею Бочкареву (на фото ниже).

Фото: www.gazeta-moy-rayon-donskoy.ru

В письме содержится просьба включить ВРИ земли «Стоянка автотранспортных средств» в ПЗЗ города.

Застройщики, которые все-таки размещают плоскостные парковки, уже получают предписания с требованиями устранить их, но с января 2023 года они будут оштрафованы, бьет тревогу Владислав Преображенский.

Он и другие представители девелоперского сообщества также опасаются, что за нецелевое использование земли власти могут расторгнуть договор аренды с девелопером и изъять участок, что «создаст сложности для застройщиков, желающих обеспечить комфортную среду обитания для жителей домов».

Фото: www.cdn.ru

В руководстве и юридических департаментах таких известных девелоперских организаций, как А101, MR Group, ГК БЭЛ Девелопмент, изданию заявили, что в соответствии с действующим законодательством застройщики обязаны выполнять нормативы по размещению гостевых парковок для многоквартирных домов (МКД), а сделать это можно только на плоскостных парковках.

Фото: www.zanostroy.ru

По словам президента межотраслевой Ассоциации саморегулируемых организаций «Синергия» Александры Белоус (на фото), отсутствие возможности строительства плоскостной парковки может оказаться проблемой для девелопера, поскольку альтернатива (с точки зрения соблюдения норматива и интересов жильцов) в виде подземной парковки сопряжена с высокими затратами на ее создание.

Себестоимость таких работ может достигать от 0,9 млн до 2 млн руб., заметила эксперт, а в итоге средняя цена подземной парковки в новостройках Москвы (по данным bnMap.pro) для их жильцов составляет 2,7 млн руб., уточнила Александра Белоус.

Фото: www.ulgrad.ru

Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев (на фото) заметил, что инициатива КИМ требует более развернутой формулировки.

Иначе при получении разрешения на строительство МКД может возникнуть риск того, что норматив количества необходимых парковочных мест будет рассчитываться не только за счет машино-мест, крытых парковок и мест во дворах, но и за счет придорожных карманов и плоскостных парковок рядом с жилым комплексом, пояснил свою мысль юрист.

Другие публикации по теме:

Эксперты: машино-место в новостройке может стоить от 3% до 28% от цены квартиры

Власти Москвы упростили процедуру внесения изменений в ПЗЗ

В трех городах федерального значения ПЗЗ будут утверждаться также и законодательными органами власти

Сроки согласования ПЗЗ и проектов планировок будут сокращены