В Госдуму внесен проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Напомним, что федеральный закон 353-ФЗ от 21.12.2013 «О потребительском кредите (займе)» за исключением случаев, прямо им предусмотренных, не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.

Законопроект предлагает установить в 353-ФЗ запрет применения переменной процентной ставки по следующим договорам кредита, в том числе обязательства по которому обеспечены ипотекой:

● заключенным на срок, не превышающий 1 год;

● заключенным на срок, превышающий 20 лет;

● если сумма предоставленного потребительского кредита либо сумма обязательства по предоставлению потребительского кредиту не превосходит минимальный размер кредита, установленный Правительством РФ по согласованию с Банком России для отдельных видов потребительских кредитов (займов) с учетом региональных особенностей.

Если сумма предоставленного ипотечного кредита превосходит минимальный, но не превосходит максимальный размер кредита (займа), установленный Правительством РФ по согласованию с Банком России для отдельных видов потребительских кредитов (займов) с учетом региональных особенностей, то значение переменной процентной ставки по такому договору устанавливается с учетом следующего:

●максимальное допустимое значение переменной процентной ставки по кредитному договору не может превышать установленную на дату его заключения ставку в процентах годовых, увеличенную на одну треть, но не более чем на 4 процентных пункта;

Фото: www.gazeta.ru

● заемщик, заключивший кредитный договор с переменной процентной ставкой, вправе в течение срока действия такого договора при увеличении значения переменной процентной ставки обратиться к кредитору с требованием об изменении его условий, предусматривающим увеличение срока возврата такого кредита.

● при увеличении значения переменной процентной ставки срок возврата соответствующего кредита не может быть продлен более чем на одну четверть от срока, установленного на дату заключения кредитного договора.

Кроме того, законопроект предлагает установить в 353-ФЗ дополнительные обязанности для кредиторов размещать в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет») информацию:

Фото: www.cian.ru

● о возможном увеличении суммы расходов заемщика по сравнению с ожидаемой суммой расходов в рублях, в том числе при применении переменной процентной ставки — условие увеличения значения переменной процентной ставки по кредитному договору;

● о том, что изменение курса иностранной валюты в прошлом не свидетельствует об изменении ее курса в будущем, и информация о повышенных рисках заемщика, получающего доходы в валюте, отличной от валюты кредита (займа).

Кроме того, устанавливается обязанность кредитора уведомить заемщика способом, предусмотренным договором, об изменении значения переменной процентной ставки не позднее 15 дней до начала применения измененной переменной процентной ставки, и довести до заемщика способом, предусмотренным договором, обновленный график платежей, а также информацию о полной стоимости кредита.

Фото: www.ipoteka99.ru

Законопроект вносит изменения и в федеральный закон 86-ФЗ от 10.07.2002 «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)». В частности, предлагается установить право ЦБ на основании решения Совета директоров устанавливать для кредитных организаций и (или) некредитных финансовых организаций максимальную допустимую долю кредитов и (или) займов с переменной процентной ставкой, предоставляемых кредитными организациями и (или) некредитными финансовыми организациями физическим лицам, а также определять период, на который устанавливается такая максимальная допустимая доля кредитов и (или) займов.

Также законопроектом предлагается дополнить кредитную историю заемщика информацией о виде процентной ставки по кредитному договору.

Как указывают разработчики законопроекта, чем больше срок кредита, тем выше процентный риск при одном и том же постоянном изменении ставки. Долгосрочные кредиты со сроком до погашения свыше 10 лет с переменной ставкой очень чувствительны к изменению ставки. Например:

Фото: www.voms.ru

● при изменении процентной ставки по 15-летнему кредиту с 7 до 9% ежемесячный платеж возрастет на 13%, а суммарная переплата по кредиту увеличится на 34%;

● при росте процентной ставки до 10% ежемесячный платеж возрастет на 20%, а суммарная переплата по кредиту увеличится на 51%.

В случае если данный кредит структурирован так, что месячный платеж фиксированный, а срок меняется, то:

● при повышении процентной ставки на 2 п.п. срок до погашения увеличится на треть — до 20 лет;

● при повышении на 3 п.п. — в 1,8 раза и достигнет 26 лет.

Таким образом, принятие данного законопроекта должно ограничить риски ипотечных заемщиков по кредитам с переменными процентными ставками и (или) переменными сроками возврата кредита.

В случае принятия документа срок его вступления в силу — 1 апреля 2022 года.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: за год в России более чем на три четверти выросло число ипотечных сделок и ДДУ

Объем выдачи ипотеки в Сбербанке в первом полугодии вырос более чем вдвое

Клиенты Банка ВТБ первыми получили возможность распорядиться материнским капиталом для погашения ипотеки в режиме онлайн

Столичные застройщики в партнерстве с банками предложили целый ряд новых ипотечных продуктов

Банки начали повышать ставки по «Семейной ипотеке»

Эксперты: пока российским банкам выгодно снижать ставки по льготной ипотеке, но скоро это закончится

Сбербанк объявил о снижении минимальной ставки по льготной ипотеке до 5,75%

Застройщикам с низкорентабельными проектами государство субсидирует ставки по кредитам

Эксперты: доступность жилья по ипотеке снижается: к концу года ставки вырастут до 7,5%, а в первом квартале нового года — до 7,7%

Виталий Мутко: Ставки по ипотеке еще сильнее снизятся, а объемы кредитования вырастут

Минимальные ставки проектного финансирования застройщиков опустились до 3,9% годовых

ДОМ.РФ: около 180 застройщикам субсидировали процентные ставки по кредитам

Верховный Суд РФ 3 декабря 2024 года вынес Определение №303-ЭС24-12863 по делу об оспаривании решений администрации муниципального образования об отказе в выдаче разрешений на строительство трех многоквартирных жилых домов из-за отсутствия технических условий подключения МКД к сетям электроснабжения, на отвод ливневых вод и организации проезда к земельным участкам.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Как следует из материалов дела, Застройщик (Общество) 23.08.2023 обратился в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (РС) в отношении трех многоквартирных домов (МКД). Администрация письмами от 28.08.2023 отказала Обществу в выдаче РС исходя из того, что в разделе I «Пояснительная записка» прилагаемой проектной документации (ПД) отсутствуют технические условия (ТУ) подключения МКД к сетям электроснабжения, ТУ на отвод ливневых вод, ТУ организации проезда к земельным участкам (ЗУ).

Полагая, что данные отказы Администрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд. Арбитражный суд первой инстанции решением от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2024 и постановлением кассационной инстанции от 22.04.2024, удовлетворил требования Общества, признав незаконными решения Администрации и обязал Администрацию восстановить нарушенные права Общества путем выдачи ему разрешений на строительство трех МКД.

Суды исходили из того, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку:

• выдача ТУ, предусмотренных ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ;

• несоответствие проектных решений потребности в электрической энергии ТУ подключения к сетям электроснабжения, а также начало строительства без получения соответствующего разрешения не относятся к законным основаниям для отказа в выдаче РС;

• Администрация не указала, какие именно проектные решения потребности в электрической энергии не соответствуют ТУ подключения к сетям электроснабжения и в чем данное несоответствие выражается;

• поскольку Общество, начиная с 20.03.2023, неоднократно обращалось в Администрацию за выдачей РС, получая отрицательные решения по данным обращениям, а иных, помимо четырех изложенных в оспариваемых решениях, оснований Администрацией не указано, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов Общества на Администрацию необходимо возложить обязанность выдать разрешения на строительство МКД.

Верховный Суд не согласился с данными выводами, указав, что из совокупного толкования норм градостроительного законодательства следует, что ТУ подключения (технологического присоединения) МКД к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) являются исходными и обязательными документами на этапе подготовке ПД.

В отношении ПД, разработанной в отсутствие ТУ подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения, не подлежит выдаче положительное заключение экспертизы, поскольку такая документация не может быть признана соответствующей законодательству.

Вывод судов о том, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку выдача ТУ является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ, является неправомерным.

По смыслу действующего законодательства, обязанность по предоставлению в составе пояснительной записки и ПД ТУ на подключение объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе к сетям электроснабжения, возложена непосредственно на застройщика, обращающегося с заявлением о выдаче РС.

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

Выдача ТУ подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) не является государственной или муниципальной услугой и осуществляется соответствующими ресурсоснабжающими (сетевыми) организациями по заявлениям застройщика.

РС как документ, получению которого предшествует подготовка ПД и ее экспертиза, является гарантией, выдаваемой государственными органами и подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Поскольку суды не исследовали документацию, представленную Обществом для выдачи разрешений на строительство МКД, и не дали оценку ее соответствия требованиям законодательства, отсутствовали правовые основания для возложения на Администрацию обязанности выдать соответствующие РС.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ посчитала, что суды трех инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Разработан новый порядок подготовки проектов по сохранению объектов культурного наследия

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Вместо разрешения — запись в реестре: Правительство РФ планирует упростить получение документов в сфере строительства

Правительство установит случаи, когда не требуется разработка рабочей документации

Ростехнадзор переходит на реестровую модель выдачи разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок

Критерии для отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

В разрешениях на строительство и на ввод появится дополнительная информация

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ