Роман ЛЯБИХОВ, генеральный директор ГК «Атлант», одного из крупных застройщиков Московского региона (12-е место в ТОП застройщиков Московской области) оценил текущую ситуацию на рынке новостроек, поделился с порталом ЕРЗ успешным опытом выживания компании в условиях кризиса и рассказал о планах на будущее.

      

Фото: www.i0.wp.com

     

— Роман Михайлович, как бы Вы охарактеризовали текущую ситуацию на рынке новостроек?

— В целом я бы охарактеризовал текущую ситуацию на рынке новостроек Московского региона как вполне рабочую. За последние несколько лет после существенного изменения конъюнктуры рынка в связи с наступлением кризиса многие застройщики уже успели перестроить свою работу и приспособится к новым условиям.

Понятно, что в связи с последними законодательными изменениями в части долевого строительства, до июля 2019 года мы находимся в так называемом переходном периоде. Но это не пугает большинство действующих застройщиков. Прошло уже достаточно времени после объявления о новшествах, поэтому многие девелоперы уже успели подготовиться к новым «правилам игры».

На сегодняшний день цены на недвижимость в среднем по рынку достаточно стабильны, а спрос в целом даже выше, чем в прошлом году. При этом в Московском регионе он распределен неравномерно: основная масса продаж приходится на «старую» и Новую Москву, в то время как в Подмосковье покупательская активность значительно ниже.

  

ЖК «Менделеев», г. Химки

    

— Говорят, что в последнее время спрос сильно просел, цены в Москве и области практически сравнялись, и покупатель, видя это, выбирает столицу. Так ли это?

— Действительно, за последние несколько лет в столице появилось большое количество новостроек стандартного класса с очень выгодным ценником. В связи с этим мы уже в течение трех лет наблюдаем определенный отток части потенциальных покупателей новостроек из Подмосковья в Москву.

Некоторые из тех, кто изначально планировал приобрести квартиру в области, в процессе выбора проекта в конечном счете отдают предпочтение столичным жилым комплексам. И в рамках имеющегося бюджета приобретают более компактные квартиры либо жилье классом ниже, но в новостройках, расположенных внутри МКАД или на территории Новой Москвы.

Что касается разницы цен, то она по-прежнему достаточно существенная. Например, в столице самая дешевая студия в новостройке «на котловане» обойдется покупателю примерно в 3 млн руб. В ближайшем Подмосковье (до 5 км от МКАД) подобную квартиру можно приобрести за 1,5 млн руб., а в городах, которые расположены от 20 и более км от МКАД, и вовсе дешевле.

 

— Можно ли сказать, что ситуация со спросом в Московской области тяжелая?

— Сегодня спрос на новостройки Московской области достаточно стабильный, хотя ограниченный и достаточно дифференцированный.

Подмосковному покупателю, прежде всего, интересны квартиры в проектах комплексного освоения территорий, расположенные в крупных городах ближнего Подмосковья (до 20 км от МКАД) с хорошей транспортной доступностью, а также отдельно стоящие дома в уже сложившихся районах ближайших городов-спутников Москвы. В таких проектах у девелоперов продажи идут неплохо.

Также в сегменте стандартного жилья крайне важным фактором является цена. Поэтому там, где стоимость квадратного метра соответствует рынку, спрос так же есть.

В целом стоит отметить, что сегодня многие успешные девелоперы уже успели подстроиться под текущие реалии рынка недвижимости и научились эффективно работать даже в условиях ограниченного спроса. Наиболее тяжелой в связи с резким падением продаж ситуация для многих застройщиков была в 2015—2016 годах, сразу после начала кризиса. И последствия этого провала вылились в ряд негативных тенденций для рынка.

   

ЖК «Менделеев», г. Химки

    

— Как это отразилось на рынке?

— Поскольку большинство застройщиков на рынке возводит дома в основном за счет собственных средств и денег, полученных от дольщиков, при снижении продаж финансирование строек начало снижаться — соответственно упала и динамика строительства. Помимо этого с началом кризиса уменьшились и цены на жилье, а себестоимость строительства из-за увеличения курса валюты — выросла.

В связи с этим на деньги, которые девелоперы получали от продажи жилья, они могли строить меньше квадратных метров. В конечном счете это обернулось снижением динамики строительства и массовыми переносами сроков сдачи домов в эксплуатацию.

Естественно, значительно снизилась маржа девелоперов. Довольно много компаний не выдержали кризиса, и ушли с рынка.

  

— А как Ваша компания прошла эти кризисные годы?

— Конечно, как и все игроки рынка, мы ощутили на себе негативное влияние кризиса. Тем более что в момент наступления пика экономического кризиса мы вошли в этапы реализации первых очередей сразу нескольких крупных проектов комплексного освоения территории, которые начали ранее, при более благоприятной конъюнктуре рынка.

Так что в 2015—2016 годах нам требовались значительные финансовые ресурсы для подведения инженерных сетей на весь участок планируемого строительства. Между тем в условиях невысоких продаж и увеличившихся издержек строительства у нас не хватало средств на реализацию всех крупных проектов КОТ в рамках изначально определенных графиков строительства. Поэтому мы вынуждены были переносить сроки сдачи в эксплуатацию ряда домов в наших проектах, в связи с чем к январю 2017 года у нас образовалась задолженность перед дольщиками сразу семи корпусов.

Для исправления сложившейся ситуации в тот момент мы частично изменили стратегию своей работы и приступили к реализации антикризисного плана, который позволил нам в итоге успешно закрыть вопрос с просрочками по этим семи домам в последующие полтора года.

  

— Расскажите подробнее о вашей антикризисной стратегии.

— Во-первых, мы регулярно продолжали строительные работы по всем проектам, где у нас были просрочки.

Во-вторых, мы отказались от реализации квартир в тех домах, где были вынуждены переносить сроки ввода в эксплуатацию, — чтобы не увеличивать количество дольщиков, перед которыми есть задолженность.

В-третьих, мы на время отложили запуск новых очередей и проектов, и сосредоточили все свои ресурсы, как материальные, так и человеческие на достройке данных домов с просрочками.

При этом мы постоянно поддерживали тесный контакт с дольщиками, подробно информируя их о ходе работ, публикуя на сайте и в социальных сетях новости, фото и видео со стройки. Причем по некоторым проектам новости в течение рабочей недели размещались ежедневно.

Также мы неоднократно организовывали экскурсии на стройплощадку для членов инициативной группы дольщиков, в ходе которых они могли воочию убедиться в реальной динамике строительства.

Помимо этого мы проводили встречи, в том числе и трехсторонние, с представителями местной администрации, на которых обсуждали насущные вопросы о ходе строительства, дальнейших планах по вводу домов и т.д.

В итоге принятая антикризисная стратегия позволила нам самостоятельно и без сторонней помощи достроить все семь домов площадью 190 тыс. кв. м, по которым у нас были просрочки на начало 2017 года. За это время ни один из этих домов не был признан проблемным. Сейчас данные ЖК уже частично или полностью заселены, где-то идет выдача ключей.

  

Микрорайон «Лобня Сити», г. Лобня

    

— Это впечатляет. Оказали ли какое-то влияние на вашу работу последние поправки в 214-ФЗ?

— Мы не запускали новых проектов после 1 июля 2018 года, и все свои жилые комплексы, по большому счету, реализуем в соответствии еще со старыми правилами игры. Тем не менее, в целом мы уже подготовились к новым требованиям законодательства и не видим для себя серьезных трудностей для дальнейшей работы.

В целом, что касается поправок, сегодня большинство участников рынка только начинает работать в новых условиях, поэтому полноценно оценить влияние нововведений в ФЗ-214, я думаю, мы сможем лишь спустя какое-то время.

  

— Продолжит ли Ваша компания практику долевого строительства в переходный период или полностью перейдет на банковское финансирование, работу на собственные средства с последующей продажей готового жилья?

— Повторяю, пока мы не запускаем проектов по новым схемам. Тем не менее, у нас также есть и опыт строительства домов исключительно за свой счет с последующей продажей покупателям уже готового жилья. По подобной схеме мы успешно реализовали ЖК «Внуково Парк-2» — долгострой, который приобрели в 2012 году у первоначального инвестора проекта.

   

— Как вступление в силу поправок в 214-ФЗ отразится на ценах?

— Пока вступление в силу новых поправок в 214-ФЗ не оказало влияние на цены новостроек в целом. В первой половине 2018 года, до момента вступления в силу данных нововведений, на рынок вышел большой объем предложения, который застройщики реализуют фактически еще по старым правилам.

Также стоит отметить, что и в целом последние законодательные изменения существенно не повлияли на издержки застройщиков, а в основном лишь изменили требования к их финансовой состоятельности. Поэтому резкого скачка цен в связи с новыми поправками, вероятно, не будет.

   

ЖК «Внуково Парк», пос. Марушкинское, г. Москва

   

— Каковы ближайшие планы Вашей компании?

— Во-первых, мы планируем завершить строительство всех уже начатых на текущий момент домов. Это 4-й и 5-й корпуса ЖК «Лидер Парк» в Мытищах, 2-й и 3-й дом в микрорайоне «Город Счастья» в Домодедово, 3-й, 4-й и 5-й корпуса в микрорайоне «Лобня Сити», а также ЖК «Большие Мытищи Тайнинская».

Кроме того, мы сейчас внимательно изучаем конъюнктуру подмосковного рынка новостроек и рассматриваем целесообразность запуска новых проектов. Несмотря на то, что сегодня спрос на новостройки в области в целом достаточно ограничен, на наш взгляд, в регионе по-прежнему остаются очень перспективные локации.

Прежде всего, это города ближнего Подмосковья (до 20 км от МКАД), через которые пройдут московские центральные диаметры (МЦД). С запуском городских электричек транспортная доступность ряда подмосковных городов значительно улучшиться, что в свою очередь стимулирует рост интереса покупателей к покупке недвижимости в этих локациях.

Поэтому с точки зрения запуска новых проектов такие города, как Лобня, Одинцово, Красногорск, Щербинка, Подольск, являются сегодня одними из наиболее привлекательных.

    

ЖК «Большие Мытищи», г. Мытищи

   

— Собираетесь ли вы расширять экспансию за пределы Московского региона, и если нет, то почему?

— На текущий момент подобных планов нет. Во-первых, как я уже говорил, у нас сейчас в реализации есть несколько крупных проектов комплексного освоения территорий в Московском регионе, поэтому все свои ресурсы мы сосредоточили на завершении уже начатых и перспективных домов в данных жилых комплексах.

Во-вторых, в столичном регионе, все-таки, спрос на новостройки в целом пока выше, чем в большинстве других субъектах РФ. Поэтому пока мы планируем пока продолжать работу исключительно в данном регионе.

  

— Какой застройке отдает предпочтение ваша компания: точечной или комплексной? Если комплексной, то какие самые масштабные проекты вами уже реализованы или планируются к реализации?

— Большинство наших текущих проектов — это крупные проекты комплексного освоения территорий, предусматривающие не только возведение больших объемов жилья, но и всей необходимой инфраструктуры: подведения новых коммуникаций, прокладки дорог, строительства детских садов, школ, поликлиник, парковок и т.д.

В целом, на наш взгляд, именно подобный подход в градостроительстве позволяет создавать наиболее качественную и комфортную городскую среду. При этом, учитывая текущий ограниченный покупательский спрос в Подмосковье, в дальнейшем мы также рассматриваем варианты запуска менее масштабных проектов, чем те, что реализуем сегодня.

  

— Участвует ли Ваша компания в проектах редевелопмента, в частности в рамках РЗТ?

— Да, в 2015 году мы приступили к развитию территорий микрорайонов 31 и 34 в г. Мытищи. Сегодня там расположено порядка 450 частных и муниципальных домовладений, значительная часть из которых находится в ветхом и аварийном состоянии, в некоторых из них вообще нет никаких удобств.

На участке площадью 176 га планируем построить около 500 тыс. кв. м жилья и 200 тыс. кв. м социальной инфраструктуры, а также коммерческих объектов.

   

— Как я понимаю, реновация — это всегда более сложный проект. С какими трудностями Вы встречались в процессе реализации своего проекта?    

— Да, при реализации подобных проектов застройщик часто сталкивается с рядом трудностей, которые в первую очередь связаны с реакцией на новую стройку местных жителей. Не все из них готовы к реновации своего района, многие довольно скептически, а иногда и негативно, воспринимают любые предложения застройщика.

В нашем случае некоторые жители микрорайонов 31 и 34 г. Мытищи, привыкшие жить в частном секторе, опасались чрезмерного уплотнения застройки и ряда проблем, которые могли возникнуть в результате нового строительства: нехватки социально-бытовых объектов, увеличения нагрузки на дорожную сеть и, как следствие, пробок и стихийных парковок, перегруженности сети коммуникаций.

Но со временем нам удалось объяснить людям, что в результате реализации данного проекта сложившаяся среда не ухудшится, а, наоборот, улучшится. Большую часть запланированных к строительству домов составляют 4—6-этажные здания с интересной архитектурой, которые будут гармонично сочетаться с существующей малоэтажной застройкой.

На территории микрорайона также планируется возвести 6 детских садов суммарно на 1 570 мест, 4 школы на 3 270 мест, поликлинику на 547 посещений в смену, офисные и торговые площади, где появятся новые рабочие места, а также подземные и надземные паркинги.

Кроме того, мы планируем реконструкцию дорожной сети, предполагается строительство новой развязки, которая значительно улучшит транспортную доступность района. Также территория микрорайонов будет комплексно благоустроена, появятся новые зеленые прогулочные зоны, спортивные и игровые площадки и т.п.

   

ЖК «Большие Мытищи», г. Мытищи

    

— В заключение беседы позвольте узнать Ваш прогноз по развитию рынка в регионе вашего присутствия до конца текущего года?

— На мой взгляд, при отсутствии каких либо экономических потрясений в стране до конца года на рынке новостроек Московского региона в целом сохранится текущая стабильность.

Это касается и динамики выхода новых проектов, которые будут также активно поступать в продажу в столице и Подмосковье, и среднерыночных цен на новостройки с учетом реальных скидок, предоставляемых сегодня многими застройщиками. Стоимость квадратного метра, как и раньше, будет меняться в основном лишь по мере повышения строительной готовности домов.

Что касается спроса, то традиционно под конец года мы ожидаем определенного оживления покупателей на рынке накануне предновогодних праздников. Поэтому в целом прогноз по развитию ситуации на рынке у нас достаточно оптимистичный.

   

— Роман Михайлович, спасибо за интересную и поучительную беседу. Успехов лично и Вам и Вашей компании в нелегком девелоперском бизнесе!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит пресс-службу ГК Атлант за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

     

Фото: www.realto.ru

   

СПРАВКА ЕРЗ: Группа компаний Атлант

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 187 302 кв. м

Объектов строительства — 9 (в 3 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 116-е

Место в ТОП по Московской области — 12-е

 

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2016 г. — 57 646 кв. м

Объем ввода жилья в 2017 г. — 62 799 кв. м

Текущий объем ввода жилья в 2018 г. — 60 338 кв. м

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): При проектном финансировании успех определяют темпы строительства и продаж

Василий Селиванов (LEGENDA): Статус идеологического лидера отрасли ко многому обязывает

Александр Ручьев: ГК «Основа» построит два жилых комплекса бизнес-класса в Германии

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

 

Фото: vk.com

 

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

   

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

 

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

 

Фото: urbanus.ru

 

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

  

Фото: vk.com

 

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать