Роман ЛЯБИХОВ, генеральный директор ГК «Атлант», одного из крупных застройщиков Московского региона (12-е место в ТОП застройщиков Московской области) оценил текущую ситуацию на рынке новостроек, поделился с порталом ЕРЗ успешным опытом выживания компании в условиях кризиса и рассказал о планах на будущее.

      

Фото: www.i0.wp.com

     

— Роман Михайлович, как бы Вы охарактеризовали текущую ситуацию на рынке новостроек?

— В целом я бы охарактеризовал текущую ситуацию на рынке новостроек Московского региона как вполне рабочую. За последние несколько лет после существенного изменения конъюнктуры рынка в связи с наступлением кризиса многие застройщики уже успели перестроить свою работу и приспособится к новым условиям.

Понятно, что в связи с последними законодательными изменениями в части долевого строительства, до июля 2019 года мы находимся в так называемом переходном периоде. Но это не пугает большинство действующих застройщиков. Прошло уже достаточно времени после объявления о новшествах, поэтому многие девелоперы уже успели подготовиться к новым «правилам игры».

На сегодняшний день цены на недвижимость в среднем по рынку достаточно стабильны, а спрос в целом даже выше, чем в прошлом году. При этом в Московском регионе он распределен неравномерно: основная масса продаж приходится на «старую» и Новую Москву, в то время как в Подмосковье покупательская активность значительно ниже.

  

ЖК «Менделеев», г. Химки

    

— Говорят, что в последнее время спрос сильно просел, цены в Москве и области практически сравнялись, и покупатель, видя это, выбирает столицу. Так ли это?

— Действительно, за последние несколько лет в столице появилось большое количество новостроек стандартного класса с очень выгодным ценником. В связи с этим мы уже в течение трех лет наблюдаем определенный отток части потенциальных покупателей новостроек из Подмосковья в Москву.

Некоторые из тех, кто изначально планировал приобрести квартиру в области, в процессе выбора проекта в конечном счете отдают предпочтение столичным жилым комплексам. И в рамках имеющегося бюджета приобретают более компактные квартиры либо жилье классом ниже, но в новостройках, расположенных внутри МКАД или на территории Новой Москвы.

Что касается разницы цен, то она по-прежнему достаточно существенная. Например, в столице самая дешевая студия в новостройке «на котловане» обойдется покупателю примерно в 3 млн руб. В ближайшем Подмосковье (до 5 км от МКАД) подобную квартиру можно приобрести за 1,5 млн руб., а в городах, которые расположены от 20 и более км от МКАД, и вовсе дешевле.

 

— Можно ли сказать, что ситуация со спросом в Московской области тяжелая?

— Сегодня спрос на новостройки Московской области достаточно стабильный, хотя ограниченный и достаточно дифференцированный.

Подмосковному покупателю, прежде всего, интересны квартиры в проектах комплексного освоения территорий, расположенные в крупных городах ближнего Подмосковья (до 20 км от МКАД) с хорошей транспортной доступностью, а также отдельно стоящие дома в уже сложившихся районах ближайших городов-спутников Москвы. В таких проектах у девелоперов продажи идут неплохо.

Также в сегменте стандартного жилья крайне важным фактором является цена. Поэтому там, где стоимость квадратного метра соответствует рынку, спрос так же есть.

В целом стоит отметить, что сегодня многие успешные девелоперы уже успели подстроиться под текущие реалии рынка недвижимости и научились эффективно работать даже в условиях ограниченного спроса. Наиболее тяжелой в связи с резким падением продаж ситуация для многих застройщиков была в 2015—2016 годах, сразу после начала кризиса. И последствия этого провала вылились в ряд негативных тенденций для рынка.

   

ЖК «Менделеев», г. Химки

    

— Как это отразилось на рынке?

— Поскольку большинство застройщиков на рынке возводит дома в основном за счет собственных средств и денег, полученных от дольщиков, при снижении продаж финансирование строек начало снижаться — соответственно упала и динамика строительства. Помимо этого с началом кризиса уменьшились и цены на жилье, а себестоимость строительства из-за увеличения курса валюты — выросла.

В связи с этим на деньги, которые девелоперы получали от продажи жилья, они могли строить меньше квадратных метров. В конечном счете это обернулось снижением динамики строительства и массовыми переносами сроков сдачи домов в эксплуатацию.

Естественно, значительно снизилась маржа девелоперов. Довольно много компаний не выдержали кризиса, и ушли с рынка.

  

— А как Ваша компания прошла эти кризисные годы?

— Конечно, как и все игроки рынка, мы ощутили на себе негативное влияние кризиса. Тем более что в момент наступления пика экономического кризиса мы вошли в этапы реализации первых очередей сразу нескольких крупных проектов комплексного освоения территории, которые начали ранее, при более благоприятной конъюнктуре рынка.

Так что в 2015—2016 годах нам требовались значительные финансовые ресурсы для подведения инженерных сетей на весь участок планируемого строительства. Между тем в условиях невысоких продаж и увеличившихся издержек строительства у нас не хватало средств на реализацию всех крупных проектов КОТ в рамках изначально определенных графиков строительства. Поэтому мы вынуждены были переносить сроки сдачи в эксплуатацию ряда домов в наших проектах, в связи с чем к январю 2017 года у нас образовалась задолженность перед дольщиками сразу семи корпусов.

Для исправления сложившейся ситуации в тот момент мы частично изменили стратегию своей работы и приступили к реализации антикризисного плана, который позволил нам в итоге успешно закрыть вопрос с просрочками по этим семи домам в последующие полтора года.

  

— Расскажите подробнее о вашей антикризисной стратегии.

— Во-первых, мы регулярно продолжали строительные работы по всем проектам, где у нас были просрочки.

Во-вторых, мы отказались от реализации квартир в тех домах, где были вынуждены переносить сроки ввода в эксплуатацию, — чтобы не увеличивать количество дольщиков, перед которыми есть задолженность.

В-третьих, мы на время отложили запуск новых очередей и проектов, и сосредоточили все свои ресурсы, как материальные, так и человеческие на достройке данных домов с просрочками.

При этом мы постоянно поддерживали тесный контакт с дольщиками, подробно информируя их о ходе работ, публикуя на сайте и в социальных сетях новости, фото и видео со стройки. Причем по некоторым проектам новости в течение рабочей недели размещались ежедневно.

Также мы неоднократно организовывали экскурсии на стройплощадку для членов инициативной группы дольщиков, в ходе которых они могли воочию убедиться в реальной динамике строительства.

Помимо этого мы проводили встречи, в том числе и трехсторонние, с представителями местной администрации, на которых обсуждали насущные вопросы о ходе строительства, дальнейших планах по вводу домов и т.д.

В итоге принятая антикризисная стратегия позволила нам самостоятельно и без сторонней помощи достроить все семь домов площадью 190 тыс. кв. м, по которым у нас были просрочки на начало 2017 года. За это время ни один из этих домов не был признан проблемным. Сейчас данные ЖК уже частично или полностью заселены, где-то идет выдача ключей.

  

Микрорайон «Лобня Сити», г. Лобня

    

— Это впечатляет. Оказали ли какое-то влияние на вашу работу последние поправки в 214-ФЗ?

— Мы не запускали новых проектов после 1 июля 2018 года, и все свои жилые комплексы, по большому счету, реализуем в соответствии еще со старыми правилами игры. Тем не менее, в целом мы уже подготовились к новым требованиям законодательства и не видим для себя серьезных трудностей для дальнейшей работы.

В целом, что касается поправок, сегодня большинство участников рынка только начинает работать в новых условиях, поэтому полноценно оценить влияние нововведений в ФЗ-214, я думаю, мы сможем лишь спустя какое-то время.

  

— Продолжит ли Ваша компания практику долевого строительства в переходный период или полностью перейдет на банковское финансирование, работу на собственные средства с последующей продажей готового жилья?

— Повторяю, пока мы не запускаем проектов по новым схемам. Тем не менее, у нас также есть и опыт строительства домов исключительно за свой счет с последующей продажей покупателям уже готового жилья. По подобной схеме мы успешно реализовали ЖК «Внуково Парк-2» — долгострой, который приобрели в 2012 году у первоначального инвестора проекта.

   

— Как вступление в силу поправок в 214-ФЗ отразится на ценах?

— Пока вступление в силу новых поправок в 214-ФЗ не оказало влияние на цены новостроек в целом. В первой половине 2018 года, до момента вступления в силу данных нововведений, на рынок вышел большой объем предложения, который застройщики реализуют фактически еще по старым правилам.

Также стоит отметить, что и в целом последние законодательные изменения существенно не повлияли на издержки застройщиков, а в основном лишь изменили требования к их финансовой состоятельности. Поэтому резкого скачка цен в связи с новыми поправками, вероятно, не будет.

   

ЖК «Внуково Парк», пос. Марушкинское, г. Москва

   

— Каковы ближайшие планы Вашей компании?

— Во-первых, мы планируем завершить строительство всех уже начатых на текущий момент домов. Это 4-й и 5-й корпуса ЖК «Лидер Парк» в Мытищах, 2-й и 3-й дом в микрорайоне «Город Счастья» в Домодедово, 3-й, 4-й и 5-й корпуса в микрорайоне «Лобня Сити», а также ЖК «Большие Мытищи Тайнинская».

Кроме того, мы сейчас внимательно изучаем конъюнктуру подмосковного рынка новостроек и рассматриваем целесообразность запуска новых проектов. Несмотря на то, что сегодня спрос на новостройки в области в целом достаточно ограничен, на наш взгляд, в регионе по-прежнему остаются очень перспективные локации.

Прежде всего, это города ближнего Подмосковья (до 20 км от МКАД), через которые пройдут московские центральные диаметры (МЦД). С запуском городских электричек транспортная доступность ряда подмосковных городов значительно улучшиться, что в свою очередь стимулирует рост интереса покупателей к покупке недвижимости в этих локациях.

Поэтому с точки зрения запуска новых проектов такие города, как Лобня, Одинцово, Красногорск, Щербинка, Подольск, являются сегодня одними из наиболее привлекательных.

    

ЖК «Большие Мытищи», г. Мытищи

   

— Собираетесь ли вы расширять экспансию за пределы Московского региона, и если нет, то почему?

— На текущий момент подобных планов нет. Во-первых, как я уже говорил, у нас сейчас в реализации есть несколько крупных проектов комплексного освоения территорий в Московском регионе, поэтому все свои ресурсы мы сосредоточили на завершении уже начатых и перспективных домов в данных жилых комплексах.

Во-вторых, в столичном регионе, все-таки, спрос на новостройки в целом пока выше, чем в большинстве других субъектах РФ. Поэтому пока мы планируем пока продолжать работу исключительно в данном регионе.

  

— Какой застройке отдает предпочтение ваша компания: точечной или комплексной? Если комплексной, то какие самые масштабные проекты вами уже реализованы или планируются к реализации?

— Большинство наших текущих проектов — это крупные проекты комплексного освоения территорий, предусматривающие не только возведение больших объемов жилья, но и всей необходимой инфраструктуры: подведения новых коммуникаций, прокладки дорог, строительства детских садов, школ, поликлиник, парковок и т.д.

В целом, на наш взгляд, именно подобный подход в градостроительстве позволяет создавать наиболее качественную и комфортную городскую среду. При этом, учитывая текущий ограниченный покупательский спрос в Подмосковье, в дальнейшем мы также рассматриваем варианты запуска менее масштабных проектов, чем те, что реализуем сегодня.

  

— Участвует ли Ваша компания в проектах редевелопмента, в частности в рамках РЗТ?

— Да, в 2015 году мы приступили к развитию территорий микрорайонов 31 и 34 в г. Мытищи. Сегодня там расположено порядка 450 частных и муниципальных домовладений, значительная часть из которых находится в ветхом и аварийном состоянии, в некоторых из них вообще нет никаких удобств.

На участке площадью 176 га планируем построить около 500 тыс. кв. м жилья и 200 тыс. кв. м социальной инфраструктуры, а также коммерческих объектов.

   

— Как я понимаю, реновация — это всегда более сложный проект. С какими трудностями Вы встречались в процессе реализации своего проекта?    

— Да, при реализации подобных проектов застройщик часто сталкивается с рядом трудностей, которые в первую очередь связаны с реакцией на новую стройку местных жителей. Не все из них готовы к реновации своего района, многие довольно скептически, а иногда и негативно, воспринимают любые предложения застройщика.

В нашем случае некоторые жители микрорайонов 31 и 34 г. Мытищи, привыкшие жить в частном секторе, опасались чрезмерного уплотнения застройки и ряда проблем, которые могли возникнуть в результате нового строительства: нехватки социально-бытовых объектов, увеличения нагрузки на дорожную сеть и, как следствие, пробок и стихийных парковок, перегруженности сети коммуникаций.

Но со временем нам удалось объяснить людям, что в результате реализации данного проекта сложившаяся среда не ухудшится, а, наоборот, улучшится. Большую часть запланированных к строительству домов составляют 4—6-этажные здания с интересной архитектурой, которые будут гармонично сочетаться с существующей малоэтажной застройкой.

На территории микрорайона также планируется возвести 6 детских садов суммарно на 1 570 мест, 4 школы на 3 270 мест, поликлинику на 547 посещений в смену, офисные и торговые площади, где появятся новые рабочие места, а также подземные и надземные паркинги.

Кроме того, мы планируем реконструкцию дорожной сети, предполагается строительство новой развязки, которая значительно улучшит транспортную доступность района. Также территория микрорайонов будет комплексно благоустроена, появятся новые зеленые прогулочные зоны, спортивные и игровые площадки и т.п.

   

ЖК «Большие Мытищи», г. Мытищи

    

— В заключение беседы позвольте узнать Ваш прогноз по развитию рынка в регионе вашего присутствия до конца текущего года?

— На мой взгляд, при отсутствии каких либо экономических потрясений в стране до конца года на рынке новостроек Московского региона в целом сохранится текущая стабильность.

Это касается и динамики выхода новых проектов, которые будут также активно поступать в продажу в столице и Подмосковье, и среднерыночных цен на новостройки с учетом реальных скидок, предоставляемых сегодня многими застройщиками. Стоимость квадратного метра, как и раньше, будет меняться в основном лишь по мере повышения строительной готовности домов.

Что касается спроса, то традиционно под конец года мы ожидаем определенного оживления покупателей на рынке накануне предновогодних праздников. Поэтому в целом прогноз по развитию ситуации на рынке у нас достаточно оптимистичный.

   

— Роман Михайлович, спасибо за интересную и поучительную беседу. Успехов лично и Вам и Вашей компании в нелегком девелоперском бизнесе!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит пресс-службу ГК Атлант за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

     

Фото: www.realto.ru

   

СПРАВКА ЕРЗ: Группа компаний Атлант

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 187 302 кв. м

Объектов строительства — 9 (в 3 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 116-е

Место в ТОП по Московской области — 12-е

 

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2016 г. — 57 646 кв. м

Объем ввода жилья в 2017 г. — 62 799 кв. м

Текущий объем ввода жилья в 2018 г. — 60 338 кв. м

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): При проектном финансировании успех определяют темпы строительства и продаж

Василий Селиванов (LEGENDA): Статус идеологического лидера отрасли ко многому обязывает

Александр Ручьев: ГК «Основа» построит два жилых комплекса бизнес-класса в Германии

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

На портале правовой информации опубликовано Распоряжение Правительства РФ №3030-р от 28.10.2024, которым утверждена «Концепция подготовки кадров для строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2035 года».

  

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Минстрою России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти поручено:

• в трехмесячный срок разработать план мероприятий (дорожную карту) по реализации Концепции подготовки кадров для строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2035 года (Концепции) и представить его в Правительство РФ в установленном порядке;

• обеспечить исполнение дорожной карты по реализации Концепции.

Концепция разработана в целях совершенствования формирования и укрепления кадрового потенциала строительной отрасли и сферы ЖКХ для обеспечения эффективности национальной экономики, содействия достижению национальных целей и задач.

В документе отмечается, что в настоящее время строительная отрасль и жилищно-коммунальное хозяйство испытывают серьезную нехватку кадров всех уровней, специальностей и направлений подготовки. За последнее десятилетие, по данным отраслевых ассоциаций, союзов и объединений, обеспеченность отраслевых компаний специалистами, обладающими необходимыми компетенциями, снижается, выросла доля лиц пенсионного возраста и одновременно сократилась доля персонала в экономически активной возрастной категории — произошло старение рабочей силы.

Система подготовки кадров для строительной отрасли и ЖКХ по состоянию на 2023 год включает:

• профильные образовательные организации высшего образования (8 федеральных и одну региональную);

• более 270 образовательных организаций, осуществляющих деятельность по программам высшего образования, среднего профессионального образования и профессионального обучения.

   

 

В Стратегии определена прогнозная численность занятых в строительной отрасли при базовом сценарии реализации документа: в 2024 году — 6,5 млн человек, в 2030 году — 6,8 млн человек, в 2035 году — 7,3 млн человек.

С учетом прогноза кадровой потребности, в 2030 году по отношению к 2024 году численность занятых в строительстве вырастет на 313 тыс. человек. При необходимости замещения лиц, выходящих на пенсию (по данным официальной статистики, в строительной отрасли трудятся около 8% — более 500 тыс. человек), лиц старше 55 лет, в отрасль в ближайшие 6 лет необходимо привлечь более 850 тыс. молодых специалистов различной квалификации.

Концепция исходит из необходимости модернизации и совершенствования системы подготовки кадров для строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства, соответствия этой системы национальным целям и современным направлениям научно-технологического развития.

Первоочередной задачей обеспечения кадрового потенциала строительной отрасли и ЖКХ является опережающая подготовка рабочих и специалистов среднего звена по профессиям, которые будут востребованы в ближайшие годы.

Целесообразным является развитие системы среднего профессионального образования на базе профессиональных образовательных организаций во взаимодействии с организациями строительной отрасли, ЖКХ и профильными организациями высшего образования.

Обучение по программам ускоренной подготовки, в том числе для трудовых мигрантов, а также по программам профессиональной переподготовки граждан, высвободившихся из других отраслей экономики, снизит кадровый дефицит и повысит профессиональную мобильность, подчеркивается в Концепции.

Большое значение придается проведению конгрессов, конференций, форумов, семинаров, выставок и чемпионатов. Участие в указанных мероприятиях на регулярной основе обучающихся в образовательных организациях, специалистов и представителей компаний строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства, а также обмен мнениями и опытом положительно влияют на развитие кадрового потенциала.

Развитие системы подготовки кадров для строительной отрасли и ЖКХ включает в себя:

 

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

 

• модернизацию системы подготовки кадров;

• создание конкурентоспособной системы подготовки кадров;

• стимулирование спроса на образовательные продукты;

• развитие научной (научно-исследовательской) деятельности.

Устанавливаются следующие ключевые направления, определяющими развитие системы подготовки кадров для строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства:

• ориентация на ликвидацию разрыва между требованиями к результатам обучения по образовательным программам и потребностями строительной отрасли и ЖКХ, актуальными запросами общества и государства;

• разработка и внедрение образовательных программ для подготовки специалистов, обладающих навыками применения принципов бережливого производства и инструментов, повышающих производительность труда;

• увеличение доли практических занятий, ориентированных на решение задач реального сектора экономики в целях выработки у обучающихся навыков применения знаний, полученных в процессе трудовой деятельности;

• акцент на интерактивные методы обучения и реализация возможностей проектной работы в междисциплинарных командах;

• расширение использования инструментов виртуальной и дополненной реальности, а также технологий с применением искусственного интеллекта;

• развитие сетевой формы реализации образовательных программ с использованием материально-технического и кадрового потенциала нескольких организаций образования и реального сектора экономики по профилю образовательных программ;

• управление жизненным циклом образовательной программы во взаимодействии с заказчиками — организациями реального сектора экономики;

• массовое внедрение дистанционных образовательных технологий и электронного обучения как вспомогательного инструментария;

• внедрение модели «Цифровой университет» («Цифровой колледж»), обеспечивающей управление образовательной организацией на основе больших данных с применением платформенных решений;

• формирование универсальных компетенций (системное мышление, коммуникации, принятие решений, командная работа, навыки самообучения, компетенции цифровой экономики);

• участие работодателей в разработке и реализации образовательных программ, в том числе на основе развития целевого обучения, оценке результатов подготовки студентов в организациях высшего образования и профессиональных образовательных организациях, а также участие в формировании возможных профессиональных траекторий по выбранной специальности или направлению подготовки;

• международное трансграничное образование с учетом региональной специфики и интересов Российской Федерации в продвижении своего экономического влияния.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

Среди основных задач модернизации системы подготовки кадров для строительной отрасли и ЖКХ на период до 2035 следует выделить такие:

• разработку, реализацию и актуализацию в соответствии с запросами строительной отрасли и ЖКХ образовательных программ, направленных на развитие кадрового потенциала, обеспечение квалифицированным персоналом для стабильного функционирования и комплексного развития данных отраслей;

• актуализацию образовательных программ в части формирования компетенций по управлению и эксплуатации объектами строительства и ЖКХ, в том числе на основе цифровых моделей и больших данных, с учетом необходимости повышения производительности труда;

• вовлечение работодателей в управление качеством реализации основных профессиональных образовательных программ, основных программ профессионального обучения, дополнительных профессиональных программ;

• модернизацию и цифровизацию образовательной деятельности, а также других ключевых процессов, приведение образовательных программ в соответствие современным требованиям;

• инфраструктурное развитие, укрепление материально-технической базы профильных образовательных организаций;

• разработка и внедрение системы мер и эффективных моделей по выявлению, отбору, привлечению и сопровождению обучающихся 6—11 классов общеобразовательных организаций, ориентированных на строительные профессии, для обучения в профильных образовательных организациях, включая реализацию программ предпрофессионального развития и профориентационных мероприятий;

• развитие института наставничества и обучения на рабочем месте; модернизация научной (в том числе научно-технической) и инновационной деятельности, создание точек генерации исследований мирового уровня, развитие международного научного сотрудничества.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Новые профессиональные стандарты для специалистов в области проектирования

Эксперты признали строительство самой «кадровоуязвимой» отраслью в России

За строительство в Москве теперь будут отвечать два департамента вместо одного

Марат Хуснуллин: Фундамент для дальнейшего роста строительной отрасли — квалифицированные кадры

Эксперты определили самые дефицитные профессии в строительстве 

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

Как расширят перечень специалистов, которые могут претендовать на включение в национальный реестр

Опрос ЕРЗ.РФ: самые значимые специалисты в девелопменте отвечают за управление строительством

Строительной отрасли страны не хватает 1 млн специалистов, Москве — более 30 тыс.

Новые требования к специалистам в сфере информационного моделирования в строительстве

Для утверждения АГР застройщик должен представить 3D-модель объекта

Утвержден предварительный нацстандарт для цифровых моделей жилых зданий

В России появится еще одно нацобъединение специалистов в сфере строительства

Карта компетенций BIM-специалистов поможет работе на рынке недвижимости

Эксперты проанализировали проблемы перехода на BIM

Новый национальный стандарт для технического заказчика

Утвержден госстандарт обучения информационному моделированию в строительстве