На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Росреестра №14-15043/21@ от 22.10.2021 «О подготовке технического плана в отношении вводимого в эксплуатацию объекта капитального строительства».

Фото: www.real-cadastr.ru

В письме Росреестр разъясняет особенности применения ч. 17 ст. 40 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (№218-ФЗ), при подготовке технического плана в отношении вводимого в эксплуатацию очередного этапа МКД.

Как указывает в своем письме ведомство, согласно положениям ч. 17 ст. 40 218-ФЗ, которая начала действовать с 28.10.2021, и п. 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства РФ №87 от 16.02.2008:

• если этапы строительства представляют собой строительство одного из объектов капитального строительства (ОКС), строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, и такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, основания для применения положений ч. 17 ст. 218-ФЗ отсутствуют;

Фото: www.gis96.ru

• если каждый этап строительства (реконструкции) ОКС представляет собой соответственно строительство, реконструкцию части ОКС, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, и указанные части ОКС по результатам строительства (реконструкции) в совокупности будут представлять целый (единый) ОКС, государственный кадастровый учет (либо государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав) в результате ввода в эксплуатацию первого и последующих этапов строительства осуществляется в порядке, предусмотренном ч. 17 ст. 40 218-ФЗ.

Также в данном письме Росреестр отмечает, что в настоящее время разрабатывается проект приказа Росреестра «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений», после издания которого будет осуществлено приведение XML-схемы, необходимой для формирования XML-документа — технического плана, вступившим в силу 30.04.2021 в соответствие с положениями 218-ФЗ, и указанному приказу.

Фото: www.bryan-myers.com

В соответствии с приказом Росреестра №П/0163 от 25.04.2019 «О размещении на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" XML-схемы, используемой для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа, и особенности ее применения», на официальном сайте Росреестра размещена XML-схема, используемая для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа (версия «TP_v06», далее — XML-схема).

В рамках реализации положений ч. 17 ст. 40 218-ФЗ до доработки действующей в настоящее время XML-схемы в целях осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением здания (сооружения), а также государственного кадастрового учета всех созданных помещений и (или) машино-мест по результатам ввода в эксплуатацию второго и последующих этапов строительства, реконструкции соответствующего здания (сооружения) полагаем возможным представление указанным в ч. 1 ст. 19 218-ФЗ уполномоченным органом (организацией, корпорацией) в орган регистрации прав соответствующего разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию с приложенными к нему техническими планами:

Фото: www.obrazilla.ru

• подготовленным в целях осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением здания (сооружения), содержащим характеристики такого здания (сооружения), созданного в результате завершения очередного этапа строительства, соответствующие совокупности всех частей объекта недвижимости, введенных и вводимых в эксплуатацию на момент подготовки технического плана;

• подготовленных в целях постановки на государственный кадастровый учет всех созданных (в рамках соответствующего/очередного этапа строительства) помещений и (или) машино-мест.

Фото: www.gazeta.ru

Как указано в обращении, «на государственный кадастровый учет поставлены: здание МКД первого этапа строительства и здание МКД второго этапа строительства как самостоятельные объекты недвижимости с присвоением каждому зданию МКД кадастрового номера», кроме того, планируется представить документы «для кадастрового учета здания МКД третьего этапа строительства».

В приведенной информации отсутствует указание о том, что данные «здания МКД» являются частями одного здания, строительство которого осуществляется в несколько этапов. В связи этим полагаем, что основания для применения ч. 17 ст. 40 218-ФЗ после ее вступления в силу в данном случае отсутствуют.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:

Детализация отношений МФЦ и Росреестра при переводе бумажных документов в цифровой формат

Как изменится порядок предоставления сведений из ЕГРН

Новая форма акта обследования для кадастровых инженеров

Как изменится оплата за предоставление сведений из ЕГРН в бумажном виде

Росреестр разъяснил основные причины приостановки госрегистрации перехода права на квартиры

Росреестр разъяснил причины приостановки государственного кадастрового учета МКД

С 18 августа проектная документация направляется на госэкспертизу с использованием XML-схем

Росреестр уточняет формы заявлений, связанных с ипотечными сделками

Росреестр: в техплане отражаются только обособленные помещения

В нижнюю палату российского парламента внесен проект федерального закона «О внесении изменения в статью 40 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Фото: www.estatemebel.ru

Законопроект предлагает внести в ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) изменение, предусматривающее возможность осуществления перепланировки жилого помещения путем объединения жилого помещения и лоджии с сохранением подоконного блока без согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Как указывают авторы законопроекта, помещение лоджии в квартире не является общим имуществом в многоквартирном доме (МКД), поскольку выход на лоджию осуществляется только из одной квартиры, при этом сама лоджия не предназначена для обслуживания более одного помещения.

Несмотря на то что площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, лоджия предназначена для удовлетворения бытовых и иных нужд проживающих в квартире граждан и является вспомогательным помещением квартиры, говорится в материалах. Общим имуществом в данном случае может быть признана только ограждающая несущая конструкция — плита лоджии.

Фото: www.ceramica-sp.ru

При этом парапет, оконно-балконный блок, проемы, остекление — все это относится к личному имуществу, содержание которого осуществляет собственник самостоятельно, подчеркивают авторы законопроекта.

По их мнению, объединение лоджии с жилым помещением с увеличением площади квартиры никак не затрагивает интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме и не нарушает их прав, однако собственники, желающие провести рассматриваемый вид перепланировки, вынуждены собирать голоса всех собственников помещений в МКД.

Фото: www.hameleone.ru

В 2017 году Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении №18-КГ17-164 указала, что балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.

Следовательно, резюмировал суд, объединение лоджии и квартиры влечет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции и возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Фото предоставлено компанией Брусника

По данному вопросу ранее неоднократно высказывался и Минстрой России. Так, в 2019 году в письме №28475-ОГ/04 от 01.08.2019 «О согласовании переустройства либо перепланировки жилых помещений» строительное ведомство указало, что демонтаж окон и дверей, выходящих на застекленную лоджию, а также утепление лоджии, являются перепланировкой, поскольку в результате демонтажа произойдет присоединение площади лоджии к площади комнаты.

Позже в письме №6370-ОГ/04 от 03.03.2020 «О порядке переустройства, перепланировке жилых помещений» Минстрой указал, что демонтаж оконного проема является реконструкцией и ведет к уменьшению размера общего имущества, а следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Фото: www.orskb.ru

Как ранее информировал ЕРЗ.РФ, на портале проектов нормативных правовых актов опубликован проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в акты Правительства Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме».

Проект предлагает установить единую форму заявления для переустройства и (или) перепланировки жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД). Для этого термин «жилые помещения» заменяется на «помещения в многоквартирном доме». Таким образом, устанавливается единый порядок организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в МКД.

Другие публикации по теме:

Как упорядочат нормы, регулирующие переустройство и перепланировку помещений в МКД

Операторы связи получат равные условия доступа к инфраструктуре МКД

Заработали новые правила поверки счетчиков воды: что важно знать потребителям

Актуализирован порядок направления в жилинспекцию подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД

Новые требования и правила определения класса энергоэффективности МКД

Новые требования энергоэффективности для зданий и правила определения класса энергоэффективности МКД

Минстрой: при отсутствии проектной документации эксплуатирующая организация должна принять все меры по ее восстановлению

Сотрудника госжилинспекции оштрафовали за необъективный ответ жильцу МКД

Перепланировку в квартире после переезда делают лишь 14% жителей крупных городов

С 8 января перепланировку и переустройство нежилых помещений в МКД регулирует Жилищный кодекс