На одном из порталов справочной правовой информации опубликовано письмо Росреестра №14-5293-ГЕ/21 от 09.07.2021 «О типовых формулировках причин приостановления государственной регистрации перехода права на квартиры».

Фото: www.gazeta.ru

В опубликованном документе приводится 14 оснований для приостановления государственной регистрации перехода права на квартиру. Для каждого основания установлены формулировки, указываемые в уведомлении о приостановлении, а также рекомендации по устранению причин приостановления.

Государственная регистрация перехода права на квартиру будет приостановлена, в том числе в случае, если:

1. Лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости, такое возможно когда:

• В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на объект недвижимости зарегистрировано право иного лица. В такой ситуации Росреестр рекомендует представить заявление и (или) правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение (наличие) права собственности... (ФИО, наименование), указанного в представленных заявлении и (или) сообщить вид, реквизиты правоустанавливающего документа, представленного как основание для государственной регистрации перехода права, в качестве правообладателя.

• Доверенность на распоряжение зарегистрированными правами на основании заключенного в простой письменной форме договора не удостоверена нотариально (в случае, если представитель действует в качестве продавца (от имени правообладателя) или в интересах обеих сторон сделки). В такой ситуации необходимо представить нотариально удостоверенную доверенность на распоряжение объекта недвижимости: его вид, кадастровый номер, адрес на основании заключенного в простой письменной форме договора, указать наименование договора так, как он указан в этой сделке, его дату, номер (при наличии).

• Доверенность на распоряжение зарегистрированными правами (заключение договора) в порядке передоверия выдана за пределами срока или в нарушение запрета передоверия по основной доверенности. В данной ситуации есть два выхода:

- представить доверенность, выданную в порядке передоверия, срок действия которой не превышает срок действия основной доверенности

- представить доверенность, подтверждающую полномочия представителя (если в основной доверенности установлен запрет на передоверие либо не предусмотрено совершение действий, указанных в представленной доверенности).

Фото: www.mds.yandex.net

2. С заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, в том числе:

• Доверенность на подачу заявления на осуществление регистрационных действий не удостоверена нотариально. В указанной ситуации необходимо представить нотариально удостоверенную доверенность (доверенности в случае, если представитель действует в интересах обеих сторон сделки).

• Доверенность на представление интересов в порядке передоверия выдана за пределами срока или в нарушение запрета передоверия по основной доверенности. В такой ситуации есть два выхода:

- представить доверенность, выданную в порядке передоверия, срок действия которой не превышает срок действия основной доверенности;

- представить доверенность, подтверждающую полномочия представителя (если в основной доверенности установлен запрет на передоверие либо не предусмотрено совершение действий, указанных в представленной доверенности).

Фото: www.inovaco.ru

3. Представленные заявление и документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства РФ, в том числе:

• В договоре купли-продажи отсутствуют сведения (условия), предусмотренные ст. 558 ГК РФ. Необходимо представить договор купли-продажи с указанием необходимых сведений.

• В договоре купли-продажи недвижимости отсутствуют сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, предусмотренные ст. 554 ГК РФ. Необходимо представить договор купли-продажи, содержащий такие сведения.

• Несоблюдение нотариальной формы сделки при отчуждении долей в праве общей долевой собственности, сделки, связанной с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Единственный выход — необходимо представить нотариально удостоверенный договор.

Фото: www.затокомаровский.рф

• Нарушение требования об одновременном отчуждении и, соответственно, одновременности государственной регистрации перехода прав на земельный участок и на объект недвижимого имущества, расположенный в границах данного земельного участка, принадлежащих одному и тому же лицу-собственнику, в соответствии с ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 57 218-ФЗ.

Следует представить заявления о государственной регистрации перехода права, права собственности в отношении земельного участка, а также правоустанавливающий документ о его отчуждении одновременно с объектом недвижимости, в отношении которого представлены документы, если в представленном договоре отсутствовали сведения о земельном участке. В такой ситуации необходимо представить заявления о государственной регистрации перехода права или права собственности в отношении земельного участка, а также правоустанавливающий документ о его отчуждении одновременно с объектом недвижимости, в отношении которого представлены документы, если в представленном договоре отсутствовали сведения о земельном участке.

Фото: www.instagram.com

4. Имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения ЕГРН о таком объекте недвижимости). При этом Росреестр обращает внимание, что при возможности устранения указанных противоречий в сведениях об объекте недвижимости в рамках проведения работы по гармонизации и верификации сведений ЕГРН такие противоречия не могут являться основанием для приостановления государственной регистрации: они должны быть устранены в рамках правовой экспертизы документов (в пределах срока государственной регистрации).

В такой ситуации заявителю будет предложено принять меры по устранению причин, которые привели к приостановлению государственной регистрации (если это зависит от действия заявителя), в том числе представить документы, содержащие исправленные сведения (если ошибка содержалась в них), либо документы, подтверждающие изменение характеристик объекта, указав при этом, какие именно документы для этого необходимы.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: в Москве доля ДДУ с привлечением кредитных средств впервые превысила 54%

Росреестр установил минимально допустимые размеры машино-места

Росреестр уточняет формы заявлений, связанных с ипотечными сделками

Порядок определения минимального срока владения имуществом в случае внесения дополнительной оплаты по договору ДДУ

Полномочия кадастрового инженера по предоставлению документов в Росреестр без доверенности

Особенности проверки органом регистрации прав содержащихся в техническом плане сведений

Росреестр: переводим регистрацию ипотеки и ДДУ в электронный формат, ищем земли под жилье и совершенствуем «дачную амнистию»

Росреестр разъяснил вопросы размещения объектов недвижимости в границах приаэродромной территории

Марат Хуснуллин: Оформление прав на недвижимость уже в этом году будет занимать не больше суток

Москва — Сахалин: столичное управление Росреестра впервые зарегистрировало дистанционную сделку

Правила направления документов в Росреестр приведут в соответствие с 218-ФЗ

Росреестр: арест участка под новостройкой — уже не помеха дольщику зарегистрировать право на квартиру в этом доме

Росреестр: за год в России более чем на три четверти выросло число ипотечных сделок и ДДУ

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать