На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Росреестра от 23.11.2022 №14-10239-ТГ/22 «О государственной регистрации прекращения договоров участия в долевом строительстве и вытекающих из них ограничений (обременений), в частности, залогов прав требований».

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В письме Росреестр сообщает, что, исходя из положений действующего законодательства, запись о государственной регистрации ДДУ погашается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕРГН):

• одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства;

• в связи с расторжением либо прекращением ДДУ (по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке при наличии установленных законом на то оснований и соблюдения порядка такого расторжения/прекращения, а также по решению суда).

Фото: www.edsro.center

При урегулировании публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (ФРТ) обязательств застройщика-банкрота перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) ФРТ или фонду субъекта РФ.

Фото: www.versia.ru

Требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче ФРТ и, соответственно, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю на основании определения арбитражного суда.

Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения обеспеченных таким залогом требований кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Фото: www.instagram.com

В связи с этим Росреестр полагает возможным в случае передачи ФРТ или фонду субъекта РФ прав застройщика на земельный участок (ЗУ) с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства (ОНС), неотделимыми улучшениями руководствоваться тем, что одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности к ФРТ или фонду субъекта на основании определения арбитражного суда:

• погашаются регистрационные записи о ДДУ, в том числе заключенных с третьими лицами, не включенными в реестр требований участников строительства;

• соответственно, погашаются регистрационные записи о залоге прав требований, вытекающих из таких ДДУ, по заявлению ФРТ о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Аналогичное правовое регулирование применяется при передаче ФРТ прав застройщика на ЗУ с находящимися на нем ОНС, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения гражданам — участникам строительства.

Залог прав застройщика на ЗУ с находящимися на нем ОНС, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по ДДУ прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к ФРТ.

Фото: www.inovaco.ru

Исходя из этого, Росреестр полагает возможным в случаях передачи ФРТ прав застройщика на ЗУ с находящимися на нем ОНС, неотделимыми улучшениями руководствоваться тем, что одновременно с госрегистрацией права собственности ФРТ соответствующие записи о залоге прав требований в отношении жилых и нежилых помещений, машино-мест подлежат погашению органом регистрации прав на основании определения арбитражного суда одновременно с госрегистрацией перехода к ФРТ прав на передаваемое ему имущество застройщика.

Сообщается, что изложенная в настоящем письме позиция согласована с Минстроем России.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:

Новый порядок расчета платы при приобретении государственной недвижимости в случае изменения ее кадастровой стоимости

Снижен размер госпошлины за регистрацию изменений в договорах аренды недвижимости

Росреестр разъяснил вопросы о регистрации недвижимости, возникающие после принятия 408-ФЗ

Росреестр разъяснил, как считать площадь нежилого помещения с террасой

Выписка из ЕГРН о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него может быть представлена без графической части

Строить дом на сельхозземле можно с любым видом разрешенного использования

Росреестр: число ДДУ с эскроу в Москве достигло рекорда

Росреестр: число ипотечных сделок в Москве за месяц снизилось более чем на 5%

Когда нельзя возвращать без рассмотрения заявление о госрегистрации договора об уступке прав по ДДУ

Регистрационное ведомство дало подробные разъяснения о том, какие именно нерезиденты должны получать разрешение соответствующей правительственной подкомиссии на проведение учетно-регистрационных действий с недвижимостью на территории РФ.

Фото: www.martbal.ru

Напомним, что в соответствии с указами Президента РФ от 1 и 5 марта №81 и №95 Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 №295, на территории страны установлен особый порядок осуществления россиянами (резидентами) сделок с недвижимостью с участием лиц иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении России (введение санкций и пр.).

Перечень этих государств утвержден распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 №430-р.

Фото: www. ipotekaved.ru

В соответствии с требованиями перечисленных документов такие сделки должны осуществляться на основании разрешения, выдаваемого подкомиссией Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций и, при необходимости, содержащего условия осуществления (исполнения) каждой такой сделки.

Фото: www.programma-renovacii.ru

У многих юристов, застройщиков, риэлторов и других участников рынка возникла масса вопросов относительно правоприменительной практики этого разрешительного механизма.

Разъяснения предоставил Росреестр, опубликовав их на своем сайте в качестве решений профильной правительственной подкомиссии, возглавляемой министром финансов Антоном Силуановым (на фото).

Фото: www.newvz.ru

Ключевые пункты этих разъяснений таковы: 

1) для юридических лиц, связанных с недружественными странами, для осуществления сделки с недвижимостью необходимо получить разрешение профильной правительственной подкомиссии (далее — разрешение), порядок подачи заявления и выдачи разрешений описан на сайте Министерства финансов РФ;

2) без соответствующего разрешения осуществлять сделки с недвижимостью могут юридические лица из недружественных России государств, если они отвечают одновременно следующим требованиям:

- находятся под контролем российских юридических лиц или физических лиц (конечными бенефициарами являются Российская Федерация, российские юридические лица или физические лица), в том числе в случае, если этот контроль осуществляется через иностранных юридических лиц, связанных с такими иностранными государствами;

- информация о контроле над ними раскрыта российскими юридическими или физическими лицами, названными в подпункте «а» пункта 12 Указа Президента России от 05.03.2022 №95, налоговым органам РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ;

Фото: www.molomonosovskiy.ru

3) в соответствии с требованиями законодательства РФ данные юрлица при подаче заявления в Росреестр в пакете необходимых документов должны также предоставить налоговым органам РФ подтверждение раскрытия информации о контроле над ними российскими юридическими или физическими лицами; 

4) таким подтверждением является квитанция ФНС России о приеме электронного документа (при представлении документа в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи или через личный кабинет налогоплательщика), отметка о принятии документа (при представлении документа на бумажном носителе непосредственно в налоговые органы) или почтовая квитанция с описью вложения с отметкой органа почтовой связи (при направлении документа по почте);

Фото: www.strategy24.ru

5) застройщикам рекомендовано размещать указанные выше документы (их скан-образы) о раскрытии информации о контроле над ними российскими юридическими лицами или физическими лицами в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС); в случае наличия документов в ЕИСЖС дополнительно подавать их с пакетом документов в Росреестр не нужно;

6) физические лица из недружественных государств могут совершать сделки купли-продажи недвижимости с резидентами РФ без оформления разрешения, а именно:

- продавать недвижимое имущество резидентам, при этом денежные средства должны быть зачислены на счет типа «С» (их имеют право открывать и вести только уполномоченные банки, имеющие разрешение Банка России) в соответствии с указом Президента №95;

- покупать недвижимость у резидентов;

- заключать с резидентами договор участия в долевом строительстве (ДДУ), исполнять обязательства по нему;

Фото: www.topmigrant.ru

7) гражданам РФ, в том числе имеющих вид на жительство в недружественной стране или двойное гражданство, при осуществлении сделок с недвижимостью (с лицами, не подпадающими под действие указов №81 и №95 Президента РФ) получать разрешение не нужно, все учетно-регистрационные действия с недвижимостью осуществляются в штатном режиме и в установленные законом сроки.

Фото: www.inovaco.ru

В Росреестре напоминают, что подать документы на регистрацию права собственности на недвижимость или поставить объект на кадастровый учет можно в «Личном кабинете» на официальном сайте ведомства, в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы» и посредством веб-сервисов.

Также подать документы можно с помощью нотариуса или воспользоваться выездным приемом.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:

Представителям недружественных стран разрешили участвовать в сделках с недвижимостью в России

Судьба нерезидента

Росреестр: антисанкционное законодательство позволит повысить эффективность регистрационной деятельности

Как зарегистрировать сделку с недвижимостью, если в ней участвует лицо из недружественной страны