Росреестр направил в территориальные органы письмо №14-5516-ТГ/22 от 04.07.2022, в котором ответил на проблемные вопросы, возникающие при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав как при подаче застройщиками заявлений для осуществления учетно-регистрационных действий, так и при представлении заявлений иными лицами, но с приложением документов, подготовленных застройщиками, а также при организации взаимодействия с застройщиками.

Фото: www.barcelonaimmo.com

Информация представлена в табличной форме, которая включает в себя 14 вопросов и ответы на них. Все вопросы разбиты на ряд разделов:

• Вопросы, возникающие при осуществлении государственного кадастрового учета (ГКУ) и государственной регистрации прав (ГРП) на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (РВЭ);

• Вопросы, связанные с долевым участием в строительстве;

• Вопросы организации взаимодействия с застройщиками;

• Вопросы, возникающие при осуществлении ГКУ, ГРП в отношении домов блокированной застройки.

Один из поднятых застройщиками вопросов связан с невозможностью, по их словам, представления заявления о государственной регистрации ДДУ в электронном виде посредством портала Росреестра, что исключает отдельных девелоперов из числа потенциальных пользователей электронных услуг Росреестра.

Росреестр ответил, что в настоящее время на этапе реализации находится государственный контракт на выполнение работ по развитию (модернизации) программы для ЭВМ «Официальный сайт Росреестра», в рамках которого будет доработан функционал сервиса «Личный кабинет». В формах услуг из раздела «Мои услуги и сервисы» будет реализована возможность подачи заявления о регистрации ДДУ, соглашения о внесении изменений в ДДУ и договора об уступке права требования по ДДУ из нескольких личных кабинетов пользователей (пункт 4.2.5.12 технического задания государственного контракта). Планируемый срок завершения работ — декабрь 2022 года.

На вопрос, распространяется ли действие ст. 16 476-ФЗ на дома блокированной застройки, имеющие общую не только боковую, но и заднюю стены, Росреестр ответил, что возможность применения положений ст. 16 476-ФЗ не ставится в зависимость от наличия только «боковой общей стены». Указанные положения 476-ФЗ могут применяться и в отношении блоков, имеющих «общую заднюю стену». Данный вопрос требует дополнительной проработки с названным федеральным органом исполнительной власти.

Фото: www.inovaco.ru

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу обратило внимание на проблему, когда при регистрации первого ДДУ застройщики предоставляют план создаваемого многоквартирного дома (МКД), как правило, на бумажном носителе в нечитаемом виде (малый масштаб), либо не подписанный застройщиками и действующими проектировщиками. С такими планами трудно работать.

В качестве решения проблемы региональное управление регистрационного ведомства предложило после выдачи службой государственного строительного надзора разрешения на строительство застройщикам размещать планы создаваемого объекта в читаемом виде на сайте ЕИСЖС в соответствии со ст. 3.1 214-ФЗ.

Росреестр отметил, что 214-ФЗ и иные нормативные правовые акты не устанавливают требования к плану создаваемого МКД, иного объекта недвижимости, в том числе требования к размещению такого плана в ЕИСЖС. 218-ФЗ также не предусматривает получение плана создаваемого МКД путем информационного взаимодействия ФГИС ЕГРН с ЕИСЖС.

При этом Росреестр обратил внимание на то, что документы, представляемые для целей осуществления ГКУ и (или) ГРП, должны соответствовать требованиям, установленным ст. 21 218-ФЗ.

Фото: www.siapress.ru

Один из вопросов касается негативной практики при регистрации договора уступки прав требования. Управление Росреестра по Кемеровской области — Кузбассу указывает, что для государственной регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ необходимо предоставлять справку, подтверждающую полную или частичную уплату цены ДДУ цедентом застройщику, выступающему стороной ДДУ, с указанием размеров и сроков внесения платежей, выданную таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В 218-ФЗ не установлено требование предоставления участником долевого строительства справки банка о зачислении денежных средств в счет уплаты цены ДДУ на специальный счет эскроу. На государственную регистрацию договора уступки прав требования заявитель предоставляет справку, выданную застройщиком о полной уплате цены по договору участия в долевом строительстве.

Однако по неофициальным данным в банке счет эскроу не открывался, а на официальный запрос банк отвечает отказом в связи с тем, что запрашиваемая информация относится к сведениям, составляющим банковскую тайну, что не дает возможности государственному регистратору принять решение о приостановлении регистрации со ссылкой на норму 218-ФЗ.

Фото: www.edsro.center

Отвечая на данный вопрос, Росреестр указывает, что государственный регистратор прав не наделен полномочиями по «отслеживанию» фактического исполнения обязательств, их квалификации как надлежаще или ненадлежаще исполненных сторонами договора (в частности, ДДУ).

Представляя на государственную регистрацию документы (применительно к рассматриваемой ситуации для государственной регистрации как ДДУ, так и права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства), заявитель в подаваемом им заявлении, заполняемом по утвержденной приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 форме, подтверждает, что:

Фото: www.kadastr.tatarstan.ru

• представленные правоустанавливающий и иные документы и содержащиеся в них сведения соответствуют установленным законодательством РФ требованиям, в том числе указанные сведения достоверны;

• ему (им) известно о возможности привлечения в соответствии с законодательством РФ к ответственности (в том числе уголовной) за представление на государственную регистрацию поддельных документов, в том числе документов, содержащих недостоверные сведения.

В письме рассмотрены и другие актуальные вопросы, ответы на которые буду интересны не только территориальным органам Росреестра, но и застройщикам.

Полностью с вопросами и ответами на них можно ознакомиться здесь.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:  

Кто и как сможет получить выписки из ЕГРН после 1 марта 2023

Росреестр: актуализированы формы выписок из ЕГРН и порядок их заполнения

Выписки из ЕГРН дополнятся сведениями о членах семьи собственника

Кто и как сможет получить копии документов из ЕГРН, выражающих содержание сделок

Какую ответственность перед законом понесут разработчики сайтов-двойников ЕГРН

Как изменится порядок предоставления сведений из ЕГРН

Росреестр разъяснил основные причины приостановки госрегистрации перехода права на квартиры

На сайте Росреестра будут размещены в XML-формате примерные формы наиболее востребованных на рынке недвижимости договоров

Изменения в сфере земли и недвижимости за I квартал 2022 года

Кто и как сможет получить копии документов из ЕГРН, выражающих содержание сделок

Изменения в сфере земли и недвижимости за IV квартал 2021 года

Как избежать нарушений земельного законодательства

Верховный Суд указал, что административное правонарушения связанные с нецелевым использованием земельного участка относится к правонарушениям в области, урегулированной законодательством РФ об охране окружающей среды и природопользования, а, следовательно, срок давности привлечения к административной ответственности составляет один год.

Фото: www.gztslovo.ru

Постановлением от 04.10.2019 №04-004/03-42, вынесенным заместителем главного государственного инспектора Республики Алтай по использованию и охране земель (далее также — постановление должностного лица), гражданин признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, с назначением административного наказания в виде административного штрафа в размере 10 тыс. руб.

Из постановления следовало, что гражданину вменялось в вину использование принадлежащего ему земельного участка, находящегося в Чемальском районе Республики Алтай, не по целевому назначению в соответствии с категорией земель и видом разрешенного использования.

Решением судьи Чемальского районного суда Республики Алтай от 12.12.2019 №12-51/2019 постановление должностного лица отменено, производство по делу об административном правонарушении прекращено на основании п. 6 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ.

Фото: www.wiki-land.ru

Отменяя постановление должностного лица и прекращая производство по данному делу об административном правонарушении, судья районного суда сделал вывод о том, что постановление о назначении административного наказания вынесено должностным лицом за пределами срока давности привлечения к административной ответственности.

Решением судьи Верховного Суда Республики Алтай от 13.02.2020 №21-10/2020, оставленным без изменения постановлением судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 05.08.2020 №16-4149/2020, решение судьи Чемальского районного суда Республики Алтай от 12.12.2019 №12-51/2019 отменено, дело возвращено на новое рассмотрение в названный районный суд. Принимая данное решение, судья верховного суда республики отметил то, что срок давности привлечения к административной ответственности за совершение административного правонарушения в области, урегулированной законодательством РФ об охране окружающей среды и природопользования, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ составляет один год.

Фото: www.amgkh.ru

В жалобе, поданной в Верховный Суд РФ, гражданин выразил несогласие с решением судьи верховного суда республики и постановлением судьи кассационного суда общей юрисдикции, ссылаясь на судебные акты, вынесенные по делам, рассмотренные арбитражным судом.

В определении Судебной коллегии ВС РФ №307-АД17-6188 от 26.09.2017 содержится вывод, что объективная сторона административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, выражается не в действиях, нарушающих нормы законодательства в области охраны окружающей среды и природопользования, а в нарушении земельного законодательства.

Следовательно, в соответствии с ч.1 ст.4.5 КоАП РФ, постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев (по делу об административном правонарушении, рассматриваемому судьей, — по истечении трех месяцев) со дня совершения административного правонарушения.

ВС РФ отклонил ссылки заявителя на судебные акты, вынесенные по делам, рассмотренным арбитражными судами, указав обоснованность установления специального — годичного — срока привлечения к административной ответственности.

Таким образом, вынесенное ВС РФ постановление по делу №52-АД21-2-К8 от 24.02.2021, указывает на разный подход к привлечению административной ответственности физических и юридических лиц по ч.1 ст.8.8 КоАП РФ.

По которой в случае привлечения к административной ответственности юридического лица применим общий срок давности, а в случае привлечения физического лица применяют специальный срок — один год со дня совершения административного правонарушения.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: собственник не должен уведомлять публичную власть о выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

Верховный Суд: срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение размещения информации в ЕИСЖС — два месяца

Верховный Суд: одна лицензия — один штраф

Верховный Суд: участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков, рассчитанных абстрактным методом