Росреестр в своем письме от 17.03.2021 №13-1944-АБ/21 «О подготовке технических планов многоквартирных домов» (письмо) разъяснил вопросы осуществлении государственного кадастрового учета нежилых помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Фото: www.real-cadastr.ru

На сайте Ассоциации «Национальное объединение саморегулируемых организаций кадастровых инженеров» опубликовано письмо Росреестра от 17.03.2021.

В нем сообщается, что законодательство не содержит положений, в соответствии с которыми необходимо осуществление государственного кадастрового учета объектов, не являющихся объектами недвижимости (в том числе помещениями), в частности межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров, инженерных коммуникаций, иного оборудования (механического, электрического, санитарно-технического и другого оборудования).

В связи с этим при отражении в техническом плане сведений о нежилых помещениях, в том числе относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), необходимо исходить из того, что в техническом плане отражаются сведения только о тех частях объема МКД, которые отвечают критериям обособленности помещений.

То есть они отграничены от иного объема здания строительными (ограждающими) конструкциями (стены, перегородки) и имеют функциональное назначение (например, колясочная).

Фото предоставлено компанией Брусника

Сведения о частях и элементах здания, не отвечающих таким критериям («подъезд», лестничные клетки или площадки, лифтовые шахты, каналы для инженерных коммуникаций и тому подобное), а также сведения об оборудовании (механическом, электрическом, санитарно-техническом и другом), расположенном в МКД или ином здании, в техническом плане в качестве сведений о помещениях не отражаются.

Фото предоставлено компанией Брусника

Кроме того, этим же письмом Ростехнадзор пояснил, что в случае доработки технического плана с целью устранения приостановления государственного кадастрового учета не требуется внесение изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в части указания (изменения) реквизитов технического плана (даты подготовки окончательной редакции технического плана).

Фото: www.i-diplomys.com

В этом случае в разделе «Заключение кадастрового инженера» в доработанной редакции технического плана приводятся сведения о дате подготовки технического плана, представленного для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, реквизиты такого разрешения и уведомления о приостановлении, в котором перечислены замечания к техническому плану.   

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: словосочетание «жилой дом» является указанием ВРИ здания, а не его наименованием

Росреестр разъяснил пределы правовой экспертизы

Закон, устраняющий проблему регистрации бытовой недвижимости на приаэродромных территориях, примут весной

Верховный Суд: собственник не должен уведомлять публичную власть о выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка

Росреестр начал тестировать онлайн-сервис по отображению пригодных для жилищного строительства территорий

Росреестр предлагает еще больше упростить дачную амнистию

Список бесплатных сведений, доступных на публичной кадастровой карте, расширился

Дистанционное оформление прав на недвижимость будет происходить без оформления электронной подписи

В декабре 2022 года Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции вынесла определение по делу №88-22358/2022, которое рассматривало вопросы полномочий застройщика по привлечению им управляющей организации в построенном многоквартирном доме.

Фото: www.orskb.ru

Согласно материалам дела, между застройщиком и управляющей компанией был заключен договор управления многоквартирным жилым домом (МКД). Позже решением внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, которое прошло в форме очно-заочного голосования, эта же компания была выбрана в качестве управляющей организации (УО).

Граждане, являющиеся собственниками помещений в МКД, попросили суд признать недействительными решения общего собрания собственников помещений, которыми УО была выбрана компания, привлеченная застройщиком.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Было указано, что как лица, принявшие от застройщика по акту приема-передачи объекты долевого строительства (ОДС), но не зарегистрировавшие права собственности в установленном законом порядке, так и застройщик (в отношении помещений в МКД, не переданных иным лицам по актам приема-передачи) с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в МКД и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными правами с собственниками помещений в МКД.

Фото: www.anspb.ru

Иное влекло бы нарушение прав лиц на участие в решении вопросов управления и распоряжения общим имуществом МКД, учитывая при этом, что осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества. Иной подход являлся бы дискриминационным в отношении застройщика. Таким образом, застройщик был вправе принимать участие и голосовать по вопросам повестки общего собрания.

Рассматривая дело, кассационный суд посчитал, что выводы суда апелляционной инстанции противоречат нормам материального права. В частности, кассационный суд указал:

• полномочия застройщика и основанные на его волеизъявлении полномочия привлеченной им управляющей организации изначально имеют временный характер;

• положения законодательства о долевом строительстве не предполагают приобретение застройщиком права собственности на помещения в построенном доме и последующий переход права собственности от застройщика к участникам долевого строительства, что требовало бы первоначальной регистрации права собственности застройщика, поскольку в противном случае помещение не могло бы считаться вещью;

• положения 214-ФЗ прямо указывают на то, что регулируемые этим законом отношения предполагают возникновение у участников долевого строительства права собственности на ОДС и права общей долевой собственности на общее имущество в МКД и (или) ином объекте недвижимости; при этом обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче ОДС, однако это не предполагает совершение застройщиком соответствующих действий в качестве собственника объекта.

Фото: www.nar.ru

• если бы застройщик признавался собственником помещений во введенном в эксплуатацию МКД, было бы лишено смысла правовое регулирование, установленное ч. 13 и 14 ст.161 Жилищного кодекса РФ. Поскольку в качестве единственного собственника застройщик вправе был бы избрать способ управления МКД и определить управляющую организацию своим единоличным решением, которое по правовым последствиям приравнивалось бы к решению общего собрания собственников помещений дома и могло быть пересмотрено только путем принятия нового решения общим собранием собственников, в связи с чем не требовалось бы возложение на орган местного самоуправления обязанностей, связанных с проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Фото: www.mds.yandex.net

Однако изложенное не принято во внимание судом апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора.

Учитывая изложенное, определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. 

Другие публикации по теме:

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Продление лицензий для управляющих компаний отсрочат

Арбитражный суд: рост курса доллара и увеличение цены на спорный товар не могут расцениваться как форс-мажорные обстоятельства

Собственники МКД смогут выбирать управляющие компании не чаще одного раза в год

Верховный Суд: собственники не обязаны направлять исполнителю коммунальной услуги свидетельство о поверке

Процедуры переселения граждан из аварийного жилищного фонда изменятся

Вопросы для проведения квалификационного экзамена в сфере управления МКД будут откорректированы

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Скан-образы решений и протоколов общих собраний будут размещаться в открытом доступе в ГИС ЖКХ

Минстрой: проблемы в управлении МКД и изношенность в России 42% инженерных сетей требуют вмешательства государства

Собственники не обязаны оплачивать дополнительные услуги, оказываемые УК и установленные решением застройщика 

Аннулировать лицензии недобросовестных управляющих компаний станет проще уже с 9 июля