Этих замечаний пять. В трех из них РСПП предлагает не наращивать объем вмешательства государства в рыночные отношения: в частности, не вводить госрегулирование цен на стройматериалы, не формировать систему государственных застройщиков жилья и не наделять власть полномочиями по определению управляющих компаний для новых многоквартирных домов.

Фото: www.edsro.center

Государственное регулирование стоимости строительных материалов

РСПП не поддерживает включение в Стратегию мер по установлению государственного регулирования стоимости строительных материалов и оборудования для строительства объектов по государственному или муниципальному заказу на период кризисных явлений.

Свою позицию комиссия РСПП по жилищной политике обосновала тем, что государственное регулирование цен в условиях рыночной экономики может привести к дефициту таких строительных материалов и оборудования.

Фото: www.pbs.twimg

Формирование системы государственных заказчиков в регионах для строительства жилья

Также РСПП выступил против формирования в регионах системы государственных заказчиков для строительства жилья, в том числе с целью переселения из аварийного жилья, а также в целях реализации жилых проектов строительства на Крайнем Севере и Дальнем Востоке.

Фото: www.ekogradmoscow.ru

«В России существует большое число частных застройщиков и подрядных организаций, а с функциями заказчиков строительства жилья, в том числе для переселения граждан из аварийного, успешно справляются региональные органы власти, органы местного самоуправления или уже существующие подведомственные им организации», — прокомментировал предложение президент НОЗА, член бюро правления РСПП и председатель комиссии РСПП по жилищной политике Леонид Казинец (на фото).

Поэтому, по его словам, необходимость создания таких государственных организаций вызывает сомнения в профессиональном и экспертном сообществе.

Фото: www.kmvinform.ru

Определение гарантирующей управляющей организации для новых многоквартирных домов

РСПП также не поддержал содержащееся в проекте Стратегии предложение по определению гарантирующей управляющей организации для новых многоквартирных домов, поскольку это приведет к монополизации рынка в пользу «гарантирующих управляющих компаний», определяемых региональной властью.

Как отмечается в заключении профильной комиссии, сегодня большая часть застройщиков имеет налаженные годами партнерские отношения с управляющими компаниями, которые успешно занимаются эксплуатацией новых многоквартирных домов. Многолетняя связь «застройщик — управляющая компания» обеспечивает на практике реализацию подхода по управлению объектом на всех стадиях его жизненного цикла.

Фото: www.23kvartiri.ru

С другой стороны, собственникам помещений в МКД законом гарантировано право выбрать, в том числе сменить, управляющую компанию решением их общего собрания. Предложение сразу после завершения строительства административно определять управляющую компанию для новых МКД разрушает сложившуюся систему и нарушает права собственников помещений в МКД. Члены комиссии обращают внимание, что специфической проблемы качества управления новыми МКД не существует, ее наличие не упоминается в стратегии.

Фото: www.mds.yandex.net

Инвентаризация многоквартирных домов, эксплуатируемых более 50 лет

Раздел по обеспечению устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда РСПП предложил дополнить проведением инвентаризации многоквартирных домов, эксплуатируемых более 50 лет, для включения их в перечень аварийных.

«В проекте Стратегии отмечается, что в среднем ежегодно признается аварийным около 2 млн кв. м жилья. Очевидно, что даже в довоенный период в России ежегодно вводилось многоквартирного жилья более 2 млн кв. м, оно эксплуатируется до сих пор, — отметил Леонид Казинец. — Как правило, местная власть сдерживает наращивание объемов аварийных многоквартирных домов, чтобы не портить статистику и не брать на себя дополнительные обязанности», — добавил президент НОЗА.

Фото: www.msk.mosreg.ru

В результате, по словам председателя комиссии, в стране накопился огромный объем жилья, который юридически может быть признан аварийным, но искусственно не признается таковым.

«Тем самым проблема сокращения непригодного для проживания жилого фонда перекладывается на плечи будущих поколений. Это неправильный подход», — резюмировал Леонид Казинец.

По мнению членов комиссии, формирование соответствующего реалиям перечня аварийных многоквартирных домов позволит правильно планировать и организовать работу по сокращению непригодного для проживания жилищного фонда. Также это простимулирует развитие государственно-частного партнерства в рамках института комплексного развития территорий.

Письмо с предложениями комиссии за подписью президента РСПП Александра Шохина (на фото) направлено на имя министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина.

«РСПП активно взаимодействует с Минстроем России при подготовке стратегических документов развития сектора. Многие замечания РСПП по проектам дорожных карт и стратегий были учтены», — подчеркнул президент РСПП Александр Шохин.

Он выразил надежду на то, что и по наиболее значимым предложениям по проекту новой долгосрочной стратегии развития сектора удастся выйти на формулировки, которые устраивают и бизнес, и государство в лице министерства. В связи с этим он отметил и такие чувствительные для компаний темы, как попытки госрегулирования цен.

Другие публикации по теме:

В РСПП обсудили проект нового градостроительного свода правил

В РСПП подготовили дополнительные антикризисные предложения для жилищного строительства

ЕРЗ.РФ и РСПП создадут экспертную группу по взаимодействию застройщиков и банков для преодоления кризиса ликвидности

В проект Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ включены основные отраслевые макропоказатели

Александр Шохин: Альтернатив системе саморегулирования в строительстве нет

Комиссия РСПП по строительству и жилищной политике предлагает упростить процедуру получения разрешения на строительство иностранными компаниями

РСПП и НОЗА поддержали законопроект о типовом проектировании

РСПП поддержит внедрение застройщиками Стандарта КРТ в качестве рекомендательного документа

Опубликована Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ

На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ №28-П от 04.06.2024 по делу о проверке конституционности положений ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой АО «Юридическое бюро "Факториус"».

Фото: exiora.ru

Согласно материалам дела, Арбитражный суд Московской области в марте 2021 года признал обоснованным и включил в составе третьей очереди в реестр требований кредиторов гражданина М., признанного банкротом, требование кредитора в размере 1 106 277 руб. (основной долг и проценты).

В рамках дела о банкротстве супруги гражданина М. — гражданки М. обращено взыскание на квартиру, принадлежавшую им на праве общей совместной собственности и бывшую предметом ипотеки в обеспечение кредитного договора, в котором они выступали созаемщиками.

Определением от 25.01.2022 Арбитражный суд Московской области отказал гражданке М. в исключении из конкурсной массы 3 834 085,85 руб. — средств, вырученных от реализации квартиры, обремененной ипотекой, за вычетом сумм, направленных на погашение требований залогового кредитора, выплату вознаграждения финансовому управляющему и оплату расходов по организации торгов, — на покупку единственного пригодного для проживания жилья.

Апелляционный суд отменил указанное определение и средства в обозначенном размере исключил из конкурсной массы для приобретения должником жилья взамен реализованного. При этом суд пришел к выводу, что исключенные из конкурсной массы средства защищены — в силу взаимосвязанных положений ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) и ст. 213.25 Закона о банкротстве — имущественным (исполнительским) иммунитетом применительно к требованиям незалоговых кредиторов, притом что иного жилого помещения супруги М. и находящиеся на их иждивении несовершеннолетние дети не имеют.

АО «Юридическое бюро "Факториус"», являясь кредитором мужа, не согласилось с этим решением и потребовало половину средств, вырученных от реализации и оставшихся после удовлетворения требования залогового кредитора, включить в конкурсную массу мужа и направить их на удовлетворение требований кредиторов.

Рассматривая дело, КС РФ указал, что регулирование, запрещающее обращать взыскание на определенные виды имущества в силу его назначения, свойств и признаков, обусловлено стремлением законодателя сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, приемлемый уровень существования, с тем чтобы не оставить их за пределами социальной жизни.

Наделение единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения исполнительским иммунитетом направлено на защиту права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, включая находящихся на его иждивении детей, пожилых и больных лиц, и в конечном счете — на исполнение обязанности государства охранять достоинство личности. Тем самым исполнительский иммунитет имеет конституционные основания, однако соответствующее регулирование не должно вести к несоразмерному и не подкрепленному никакой конституционно значимой целью ограничению прав кредиторов в их имущественных отношениях с должниками.

Ипотечное кредитование, в первую очередь банковское, оставаясь значимым источником для удовлетворения финансовых потребностей граждан, предполагает предоставление залоговому кредитору гарантий надлежащего исполнения должником обязательств в тех случаях, когда залог недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, являющегося для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, устанавливается в целях обеспечения обязательств, не связанных с удовлетворением потребности должника в жилище.

Поэтому законодатель должен найти справедливое равновесие прав и имущественных интересов кредитора и должника независимо от характера обязательства, в обеспечение которого заложено жилое помещение, принимая во внимание критерии допустимости ограничения прав.

Фото: anspb.ru

При этом в такой чувствительной сфере, как гарантии жилищных прав, даже если вопрос о них возникает в процессе банкротства гражданина, должны предъявляться повышенные требования к определенности правового регулирования условий предоставления этих гарантий, в том числе в виде наделения исполнительским иммунитетом части денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения, принадлежащего должнику на праве собственности и обремененного ипотекой.

В отсутствие же такого регулирования и применение этих гарантий, и их конкретное наполнение (объем средств, оставляемых должнику, случаи, когда он может корректироваться, в том числе обусловленные поведением должника и кредиторов, и т. п.) остаются в значительной степени в области усмотрения суда.

Исходя из требований Конституции РФ и с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ, выраженных в настоящем Постановлении, федеральному законодателю надлежит урегулировать вопросы, связанные с распространением исполнительского иммунитета на такие денежные средства.

КС РФ постановил, признать взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции Российской Федерации.

Впредь до внесения федеральным законодателем в правовое регулирование изменений, взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст.446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении денежных средств, вырученных от продажи принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, следующим образом:

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• суды исключают из конкурсной массы гражданина-должника по его заявлению денежные средства, вырученные от продажи такого помещения (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также на погашение требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве), как защищенные имущественным (исполнительским) иммунитетом;

• размер указанных средств может быть уменьшен в пользу конкурсной массы должника, если этот размер позволяет приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище;

• в качестве оснований для отказа в удовлетворении — полностью или в части — заявления гражданина-должника об исключении указанных денежных средств из конкурсной массы допускаются те же основания, связанные с недобросовестностью (злоупотреблениями) со стороны должника, которые применяются при отказе в распространении имущественного (исполнительского) иммунитета на единственное жилье, не обремененное залогом;

• при определении размера указанных денежных средств как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом необходимо учитывать, что до направления сумм, предназначенных для погашения требований залогового кредитора, а также иных требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве, из вырученного от продажи единственного пригодного для постоянного проживания и обремененного ипотекой жилого помещения должника и членов его семьи не подлежит исключению (выделению) часть средств, приходящаяся на долю супруга (бывшего супруга) должника, если такое помещение принадлежало супругам на праве общей совместной собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по общим обязательствам супругов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Конституционный Суд: УК должна продолжить управление МКД после прекращения договора до возникновения соответствующей обязанности у новой УК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок 

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка