Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

РСПП приглашает застройщиков обсудить поэтапное раскрытие счетов эскроу

9 июня в 11.00 состоится расширенное заседание Комиссии РСПП по жилищной политике, на котором будет обсуждаться исполнение п. 7 ч. 1 ст. 8 федерального закона 46-ФЗ от 08.03.2022 о наделении Правительства РФ полномочиями по установлению особенностей и оснований перечисления застройщику денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома, внесенных на счета эскроу.

 

Фото: www.static10.tgstat.ru

 

Ранее ЕРЗ.РФ информировал о выступлении замглавы Минстроя России Никиты Стасишина, из которого следует, что инициативы по поэтапному раскрытию счетов эскроу вызывают сомнения Минфина России и Банка России из-за опасений нарушения прав участников долевого строительства и повышения рисков банков.

При этом текст проекта нормативно-правового акта, который обсуждался в Правительстве, не опубликован. Поведенный порталом ЕРЗ.РФ опрос крупных игроков рынка показал, что никто из застройщиков не знаком с предложениями, которые вызвали негативную реакцию Минфина России и Банка России. Вместе с тем, как также сообщалось ранее, по данным ЦБ, с 2019 года не было ни одного случая возврата средств дольщикам со счетов эскроу из-за недостроя домов — благодаря жесткому контролю со стороны банков, которые не выдают кредиты на невыгодные проекты или неблагонадежным застройщикам.

 

 

Учитывая изложенное, к заседанию Комиссии РСПП подготовлены два варианта предложений по поэтапному раскрытию счетов эскроу. Один разработан руководителем Института развития строительной отрасли (ИРСО) и портала ЕРЗ.РФ Кириллом Холопиком, второй — заместителем генерального директора MR Group, к.ю.н. Андреем Кирсановым. С предложениями можно познакомится по ссылке в закладке «Документы».

Следует отметить, что предложения экспертов однозначно не создают дополнительных рисков нарушения прав участников долевого строительства и для банков.

 

Фото: РБК Недвижимость

 

Вариант 1. Автор Кирилл Холопик (на фото).

Основная идея здесь заключается в том, что счета эскроу могут быть разморожены только частично и при выполнении в совокупности двух условий:

 к уровню готовности многоквартирного дома;

• к объему денежных средств на счетах эскроу по проекту.

Уровень готовности многоквартирного дома должен быть очень высоким, но определяться не процентом, а выполнением наиболее значимых работ — фактически всех, кроме отделки, монтажа фасада, внутренних инженерных систем и благоустройства.

Совокупный объем денежных средств на счетах эскроу по проекту должен превышать сумму:

• кредиторской задолженности по проектному финансированию, включая проценты с учетом срока полного завершения строительства;

• расчетных затрат на завершение строительства за исключением резерва на непредвиденные расходы;

• резерва на непредвиденные расходы из расчета не менее 20% от расчетных затрат на завершение строительства.

 

Фото: www.infokanal55.ru

 

Таким образом, на счетах эскроу при частичном раскрытии должны сохраниться средства, за счет которых с запасом может быть профинансирована достройка дома. При таком подходе риски дольщиков и банка намного ниже, чем на начальном этапе проектного финансирования.

«Предлагаемая модель частичного раскрытия счетов эскроу наиболее интересная для тех застройщиков, которые привлекали проектное финансирование с высокой долей собственного участия 30% и более», — пояснил Кирилл Холопик. По его словам, в таких проектах на завершающей стадии строительства и продаж часто очевидным является факт значительного превышения объема средств на счетах эскроу над объемом выданного застройщику проектного финансирования и потребности финансирования достройки.

Только в этом случае закон должен предоставлять право застройщику и банку договорится о частичном раскрытии счетов эскроу, считает эксперт.

 

 

Вариант 2. Автор Андрей Кирсанов (на фото).

Основная идея второго варианта заключается в том, что счета эскроу могут быть поэтапно разморожены только у системообразующих застройщиков, за деятельностью которых осуществляется повышенный контроль государства.

«Необходимость адаптации рынка жилищного строительства к новым экономическим условиям заставляет нас искать новые решения для поддержки строительной отрасли, — пояснил Андрей Кирсанов порталу ЕРЗ.РФ. — Это особенно важно, если учитывать, что в отдельных регионах индикаторы цен на недвижимость уже опускаются ниже уровня себестоимости строительства», — подчеркнул он. По его словам, переход через эту границу несет риски не только для предпринимателей, но и для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Массовый характер таких пертурбаций может повлечь более серьезные социальные последствия.

Эксперт считает, что сегодня есть все основания по-новому подойти к предложению о поэтапном раскрытии счетов эскроу, которому в этом году исполнится уже 5 лет.

 

 

О международном опыте поэтапного раскрытия счетов эскроу в долевом строительстве можно посмотреть по ссылке.

К участию в заседании Комиссии приглашены:

• Александр Мурычев, исполнительный вице-президент РСПП, сопредседатель Комиссии РСПП по банкам и банковской деятельности;

• Сергей Пахомов, председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ;

• Наталья Трунова, аудитор Счетной палаты;

• Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ;

• Ольга Полякова, заместитель председателя Банка России;

• Алексей Моисеев, заместитель министра финансов РФ;

• Антон Глушков, президент НОСТРОЙ.

 

Фото: www.rjpalano.com

 

На заседании Комиссии 9 июня также будут рассмотрены два других вопроса:

• паевые инвестиционные фонды как инструмент финансирования жилищного строительства;

• о федеральных сметных нормативах при строительстве объектов образования в новых микрорайонах.

Застройщики, желающие принять участие в расширенном заседании Комиссии РСПП по жилищной политике, после прохождения регистрации получат ссылку на zoom-конференцию.

Подробная информация по ссылке.

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Правительство против поэтапного раскрытия счетов эскроу в ходе строительства объекта

Минфин: допускать застройщиков к эскроу-счетам до завершения строительства объекта нецелесообразно

Поэтапное раскрытие счетов эскроу: новый взгляд

Застройщики просят в нынешней непростой ситуации обеспечить им поэтапный доступ к эскроу-счетам. Минстрой — за, банкиры — против

Пессимистичный сценарий проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ учитывает фактор антироссийских санкций

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

+

Минэкономразвития: ограничивая права застройщика, законодатель ограничил и права дольщиков

Направление уведомления контролирующим органом в Росреестр о приостановлении права привлечения застройщиком денежных средств дольщиков является основанием для приостановления всех регистрационных действий по объекту строительства, в том числе и уступки прав требований.

    

Фото: www.vzt-ocenka.ru

     

Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) выявлена практика приостановления Росреестром государственной регистрации договоров уступки прав по ДДУ по объектам строительства, в отношении которых у застройщика отсутствует право привлекать денежные средства дольщиков. С соответствующим запросом правовой позиции НОЗА обратилась в Минэкономразвития, в ведении которого находится Росреестр.

Экономическое ведомство письмом от 24.12.2018 №Д23и-6864 указало, что нормы п. 54 ч. 1 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 о приостановлении государственной регистрации прав при поступлении уведомления контролирующего органа «об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства дольщиков» распространяются на все регистрационные действия в отношении объекта строительства, в том числе и на регистрацию уступки прав требований по ДДУ.

  

  

При этом министерство отметило, что положения ч. 2 ст. 3 214-ФЗ направлены на запрет осуществлять незаконную деятельность, связанную с привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Уступка прав по ДДУ не влечет возникновения новых обязательств у застройщика.

Вместе с тем Минэкономразвития обратило внимание, что в данной ситуации усматривается правовая неопределенность, требующая урегулирования, прежде всего на законодательном уровне.

Напомним, что имущественные права, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, в том числе в силу ч. 1 ст. 128 Гражданского кодекса РФ относятся к объектам гражданских прав. Согласно ч. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

По рассматриваемому вопросу НОЗА дополнительно направит предложения в Минстрой России.

       

  

Фото: www.uniteddevelopers.ru

Фото: www.ckperd.ru

 

   

  

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Юрист: 478-ФЗ оставляет застройщикам возможности для маневра путем переуступок права требования по ДДУ с переводом долга

Арбитражный суд: уступка прав неустойки возможна только до передачи объекта дольщику

Арбитражный суд: факт оплаты цены ДДУ может быть подтвержден актом приема-передачи простого векселя

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована

Уступка прав требований неустойки по ДДУ. Судебная практика

Арбитражный суд: уступка прав требований по ДДУ без согласия застройщика признается недействительной, если обязательность такого согласия установлена в ДДУ