РСПП приглашает застройщиков обсудить поэтапное раскрытие счетов эскроу
9 июня в 11.00 состоится расширенное заседание Комиссии РСПП по жилищной политике, на котором будет обсуждаться исполнение п. 7 ч. 1 ст. 8 федерального закона 46-ФЗ от 08.03.2022 о наделении Правительства РФ полномочиями по установлению особенностей и оснований перечисления застройщику денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома, внесенных на счета эскроу.
Фото: www.static10.tgstat.ru
Ранее ЕРЗ.РФ информировал о выступлении замглавы Минстроя России Никиты Стасишина, из которого следует, что инициативы по поэтапному раскрытию счетов эскроу вызывают сомнения Минфина России и Банка России из-за опасений нарушения прав участников долевого строительства и повышения рисков банков.
При этом текст проекта нормативно-правового акта, который обсуждался в Правительстве, не опубликован. Поведенный порталом ЕРЗ.РФ опрос крупных игроков рынка показал, что никто из застройщиков не знаком с предложениями, которые вызвали негативную реакцию Минфина России и Банка России. Вместе с тем, как также сообщалось ранее, по данным ЦБ, с 2019 года не было ни одного случая возврата средств дольщикам со счетов эскроу из-за недостроя домов — благодаря жесткому контролю со стороны банков, которые не выдают кредиты на невыгодные проекты или неблагонадежным застройщикам.
Учитывая изложенное, к заседанию Комиссии РСПП подготовлены два варианта предложений по поэтапному раскрытию счетов эскроу. Один разработан руководителем Института развития строительной отрасли (ИРСО) и портала ЕРЗ.РФ Кириллом Холопиком, второй — заместителем генерального директора MR Group, к.ю.н. Андреем Кирсановым. С предложениями можно познакомится по ссылке в закладке «Документы».
Следует отметить, что предложения экспертов однозначно не создают дополнительных рисков нарушения прав участников долевого строительства и для банков.
Фото: РБК Недвижимость
Вариант 1. Автор Кирилл Холопик (на фото).
Основная идея здесь заключается в том, что счета эскроу могут быть разморожены только частично и при выполнении в совокупности двух условий:
• к уровню готовности многоквартирного дома;
• к объему денежных средств на счетах эскроу по проекту.
Уровень готовности многоквартирного дома должен быть очень высоким, но определяться не процентом, а выполнением наиболее значимых работ — фактически всех, кроме отделки, монтажа фасада, внутренних инженерных систем и благоустройства.
Совокупный объем денежных средств на счетах эскроу по проекту должен превышать сумму:
• кредиторской задолженности по проектному финансированию, включая проценты с учетом срока полного завершения строительства;
• расчетных затрат на завершение строительства за исключением резерва на непредвиденные расходы;
• резерва на непредвиденные расходы из расчета не менее 20% от расчетных затрат на завершение строительства.
Фото: www.infokanal55.ru
Таким образом, на счетах эскроу при частичном раскрытии должны сохраниться средства, за счет которых с запасом может быть профинансирована достройка дома. При таком подходе риски дольщиков и банка намного ниже, чем на начальном этапе проектного финансирования.
«Предлагаемая модель частичного раскрытия счетов эскроу наиболее интересная для тех застройщиков, которые привлекали проектное финансирование с высокой долей собственного участия 30% и более», — пояснил Кирилл Холопик. По его словам, в таких проектах на завершающей стадии строительства и продаж часто очевидным является факт значительного превышения объема средств на счетах эскроу над объемом выданного застройщику проектного финансирования и потребности финансирования достройки.
Только в этом случае закон должен предоставлять право застройщику и банку договорится о частичном раскрытии счетов эскроу, считает эксперт.
Вариант 2. Автор Андрей Кирсанов (на фото).
Основная идея второго варианта заключается в том, что счета эскроу могут быть поэтапно разморожены только у системообразующих застройщиков, за деятельностью которых осуществляется повышенный контроль государства.
«Необходимость адаптации рынка жилищного строительства к новым экономическим условиям заставляет нас искать новые решения для поддержки строительной отрасли, — пояснил Андрей Кирсанов порталу ЕРЗ.РФ. — Это особенно важно, если учитывать, что в отдельных регионах индикаторы цен на недвижимость уже опускаются ниже уровня себестоимости строительства», — подчеркнул он. По его словам, переход через эту границу несет риски не только для предпринимателей, но и для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Массовый характер таких пертурбаций может повлечь более серьезные социальные последствия.
Эксперт считает, что сегодня есть все основания по-новому подойти к предложению о поэтапном раскрытии счетов эскроу, которому в этом году исполнится уже 5 лет.
О международном опыте поэтапного раскрытия счетов эскроу в долевом строительстве можно посмотреть по ссылке.
К участию в заседании Комиссии приглашены:
• Александр Мурычев, исполнительный вице-президент РСПП, сопредседатель Комиссии РСПП по банкам и банковской деятельности;
• Сергей Пахомов, председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ;
• Наталья Трунова, аудитор Счетной палаты;
• Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ;
• Ольга Полякова, заместитель председателя Банка России;
• Алексей Моисеев, заместитель министра финансов РФ;
• Антон Глушков, президент НОСТРОЙ.
Фото: www.rjpalano.com
На заседании Комиссии 9 июня также будут рассмотрены два других вопроса:
• паевые инвестиционные фонды как инструмент финансирования жилищного строительства;
• о федеральных сметных нормативах при строительстве объектов образования в новых микрорайонах.
Застройщики, желающие принять участие в расширенном заседании Комиссии РСПП по жилищной политике, после прохождения регистрации получат ссылку на zoom-конференцию.
Подробная информация по ссылке.
Другие публикации по теме:
Правительство против поэтапного раскрытия счетов эскроу в ходе строительства объекта
Минфин: допускать застройщиков к эскроу-счетам до завершения строительства объекта нецелесообразно