Такое мнение в интервью «Интерфаксу» высказал заместитель председателя правления крупнейшего российского банка с госучастием Анатолий Попов.

Фото: www.gisfactory.com

О причине оставить действующий вариант проектного финансирования

«Существующий механизм формирования ставки для застройщиков зависит от наполнения счетов эскроу, — заметил Анатолий Попов (на фото). — То есть чем выше темпы продаж и, соответственно, больше открыто счетов эскроу и средств на них, тем ниже процентная ставка, тем лучше экономика проекта», — пояснил топ-менеджер Сбербанка.

Фото: www.tochka-bryansk.ru

Он подчеркнул, что введение фиксированной ставки на весь срок кредитования строительства жилого объекта будет отказом от рыночного стимулирования девелоперской деятельности и в целом от рыночного подхода.  

«Лучше сохранить рыночный механизм, который будет стимулировать высокий темп продаж», — такую позицию Сбербанка по этому вопросу выразил еготоп-менеджер.

Фото: www.i.kapital.kz

Напомним, что на днях замглавы Минстроя Никита Стасишин, а до этого вице-премьер Виталий Мутко выступили за то, чтобы для удобства застройщиков-заемщиков предоставлять в рамках проектного финансирования кредит по неизменной ставке на весь срок возведения кредитуемого жилого объекта. Причем Правительство в ближайшее время может рассмотреть возможность введения данной меры.

Как ранее со ссылкой на Минстрой информировал портал ЕРЗ.РФ, сегодня средняя стоимость проектного финансирования по РФ составляет 6,9% годовых, а примерно пятая часть застройщиков (790 девелоперских компаний) перевела на данную новую схему хотя бы один из своих проектов.

Фото: www.infokanal55.ru

О поэтапном раскрытии эскроу-счетов

В своем интервью Анатолий Попов, выражая позицию Сбербанка, допустил возможность предоставления застройщикам права на поэтапное раскрытие эскроу-счетов.

«Обязательное условие для этого — стабилизация рынка и повышение прозрачности отрасли "девелопмент жилья"», — сделал оговорку Попов, предположив, что такому условию девелоперы в России начнут отвечать не ранее, чем через несколько лет.

Он также заметил, что для внедрения механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов необходимо определиться с тем, «кто будет давать заключение о строительной готовности, когда нужно будет подтвердить, что отдельный этап закончен». 

Фото: www.static.tildacdn.com  

О сокращении срока рассмотрения заявок на проектное финансирование

Анатолий Попов сообщил, что Сбербанк поддерживает установление Банком России нормативного срока рассмотрения заявки на проектное финансирование от застройщика — не более 45 рабочих дней с момента ее поступления в банк.

«Мы для себя ставим более амбициозную задачу — рассматривать заявки в течение 25 рабочих дней», — заявил представитель крупнейшего российского банка с госучастием.

Для реализации этой цели Сбербанк, по словам Попова, укомплектовал свои подразделения, в том числе региональные, необходимыми специалистам числом около ста человек.

«Я думаю, что мы сможем провести все необходимые настройки и в течение 2020 года уже перейти к сроку рассмотрения заявок за 25 дней», — предположил замглавы Сбербанка.

Фото: www.bn.ru

О текущей статистике проектного финансирования

Оценивая активность перехода российских девелоперов на схему проектного финансирования, Анатолий Попов привел следующую статистику из ЕИСЖС по итогам более трех месяцев действия данной нормы:

• 18% всех возводимых в РФ жилищных объектов уже переведены на схему финансирования с использованием эскроу-счетов;

• 63% возводятся по старой схеме долевого финансирования в соответствии с постановлениями Правительства №480 и №1191;

• с оставшимися 19% девелоперы должны определиться до 1 ноября — по каким правилам их финансировать.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

«По состоянию на середину октября около 90% заявок на финансирование, находящихся на рассмотрении по жилищному строительству, являются сделками с эскроу», — сообщил Попов, напомнив, что в январе таких сделок было меньше 50%.

По его данным, сегодня в Сбербанке открыто около 13 тыс. счетов эскроу, из которых 400 счетов уже раскрыты, то есть деньги с них поступили застройщику в связи с завершением строительства объектов и вводом их в эксплуатацию.

«Можно сказать, что застройщики уверенно переходят на "новые рельсы" проектного финансирования с помощью механизма эскроу», — резюмировал Анатолий Попов.

Фото: www.kalugasale.ru

Другие публикации по теме:

Минстрой выступает за введение для застройщиков фиксированной ставки по кредитам

Сбербанк одобрил уже 500 заявок на проектное финансирование на общую сумму 0,6 трлн. руб.

Ипотека на новостройки под 1% от Сбербанка стала реальностью

В рамках проектного финансирования Сбербанк намерен кредитовать застройщиков по ставке 6—8% годовых

До конца года Сбербанк улучшит условия по кредитам для застройщиков и ипотеке для покупателей квартир в новостройках

Сбербанк расширил сервисы по управлению счетами эскроу

Сбербанк остается банковским лидером по эскроу

Окончательного решения по вопросу — допускать или не допускать застройщиков до ввода домов к эскроу-счетам — еще не принято

Правительство: направить заявление о подтверждении степени готовности проекта можно до 1 октября

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать