Сбербанк купит у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию пул ипотечных кредитов «Фабрики ипотечных ценных бумаг (ИЦБ)», которую контролирует Агентство. Эта покупка на общую сумму 50 млрд руб., как утверждают в АИЖК, должна стать самой крупной сделкой по объединению активов на рынке ипотечных ценных бумаг. Документы, необходимые для совершения сделки, направлены в Банк России на регистрацию.

Напомним, что «Фабрика ИЦБ» — это новый механизм, разработанный в рамках поручения Президента Владимира Путина по развитию вторичного рынка ипотеки с помощью программы рефинансирования ипотечных кредитов с использованием ипотечных ценных бумаг, обеспеченных гарантией АИЖК.

В рамках такой схемы заемщики получают в банке ипотечные кредиты, а закладные по ним передаются ипотечному агенту в лице «Фабрики ИЦБ». Получив от АИЖК поручительство и уплатив комиссию, «Фабрика ИЦБ» приступает к выпуску однотраншевых ИЦБ, которые регистрируются в Банке России.

У банка, получившего от ипотечного агента эти ИЦБ, есть несколько вариантов их использования. Во-первых, их можно оставить на балансе. Во-вторых, заложить в Банке России. Наконец, можно продать бумаги сторонним инвесторам, получив под них рефинансирование.

Новый механизм разработан для того, чтобы усилить конкуренцию и сбить ставки ипотечного кредитования. Его авторы надеются, что тем самым процесс секьюритизации ипотеки будет упрощен и стандартизирован, а задачей АИЖК является обеспечение госгарантий по кредитам.

К слову, по схожей модели работают небезызвестные агентства Fannie Mae и Freddie Mac, которые являются владельцами или гарантами почти половины всего объема ипотечных обязательств в Соединенных Штатах. Стратегическая задача АИЖК — довести к 2020 году долю выпущенных при поддержке Агентства ИЦБ до 45%.

Как следует из комментариев самого АИЖК, в Агентстве надеются, что эти бумаги будут интересными для широкого круга инвесторов. По расчетам АИЖК, инвесторов должны привлечь квазисуверенный статус обязательств и обеспечение в виде залоговых квартир. В Агентстве рассчитывает на активное участие в покупке новых ИЦБ иностранных игроков, на долю которых в настоящее время приходится 28% рынка облигаций федерального займа.

Как сообщают авторы нового механизма, пока он внедряется достаточно осторожно: в прошлом году с целью отработки этой схемы размещения было выпущено облигаций на сумму 2,1 млрд руб. В декабре 2015 года Сбербанк подписал меморандум с АИЖК о выпуске ипотечных ценных бумаг на 50 млрд руб., и сейчас в Сбербанке ждут подходящего рыночного момента для первой сделки.

Аналогичные меморандумы Агентство по ипотечному жилищному кредитованию подписало и с рядом других кредитных организаций.

На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Росреестра №14-6985-ТГ/22 от 12.08.2022, в котором рассмотрен вопрос о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилое помещение на основании заключенной после 01.09.2022 сделки об отчуждении жилого помещения, доли (долей) в праве общей долевой собственности на него, не подпадающей под исключения, установленные Жилищного кодекса РФ в редакции 310-ФЗ.

Фото: www.inovaco.ru

Росреестр указывает, что 01.09.2022 310-ФЗ в ст. 30 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) дополнена ч. 1.1, согласно которой:

• собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение; а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника;

• сделки, заключенные с нарушением указанного правила, являются ничтожными;

• названные положения не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.

Указанное правило не применяется для сделок, заключаемых в соответствии с 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Росреестр обращает внимание на то, что:

• акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие;

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, указанных в 218-ФЗ;

Фото: www.gazeta.ru

• при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется;

• ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания ее судом;

• недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения;

• осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для госрегистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Фото: www.kadastr.tatarstan.ru

Учитывая изложенное, Росреестр делает вывод о том, что при государственной регистрации права общей долевой собственности (в том числе перехода доли в праве) на жилое помещение на основании заключенной после 01.09.2022 сделки об отчуждении жилого помещения, доли (долей) в праве общей долевой собственности на него, не подпадающей под установленные ЖК исключения, государственный регистратор прав обязан убедиться в том, что такая сделка не является ничтожной, — она не нарушает требования ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ.

Такая проверка осуществляется путем умножения площади жилого помещения на размер отчуждаемой доли. Например, являются ничтожными сделки:

Фото: www.kadastr.ru

• об отчуждении доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 30 кв. м, в результате которой у одного физического лица возникает 1/10 доля в праве, а у другого — 9/10 долей в праве (30 * 1/10 = 3 кв. м);

• об отчуждении квартиры площадью 45,5 кв. м в общую долевую собственность 8 физических лиц, в том числе и без указания в ней размеров долей (45,5 * 1/8 = 5,6 кв. м).

При выявлении случаев представления на государственную регистрацию прав нотариальных сделок, не соответствующих ч. 1.1 ст. 30 ЖК, данную информацию необходимо незамедлительно доводить до центрального аппарата Росреестра, а также до нотариуса, удостоверившего такую сделку, если заявителем являлся не данный нотариус и ему в связи с этим не направлялось уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода прав.

Другие публикации по теме:

Когда нельзя возвращать без рассмотрения заявление о госрегистрации договора об уступке прав по ДДУ

Когда возможна передача прав по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов

Процедура подписания электронного акта осмотра ранее учтенных объектов недвижимости будет упрощена

Уведомления о получении заявления о государственном кадастровом учете и регистрации не будут отправлять почтой 

Как новые правила документооборота Росреестра и МФЦ обеспечивают безопасность сделок

Особый порядок регистрации незавершёнки, включенной в федеральные и региональные реестры

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Президент поручил полпредам контролировать создание Национальной системы пространственных данных

Президент поручил полпредам контролировать создание Национальной системы пространственных данных

Детализация отношений МФЦ и Росреестра при переводе бумажных документов в цифровой формат

Суперсервис «Мое жилье» снимет все риски, связанные с куплей-продажей недвижимости

Как застройщик может прекратить госрегистрацию права на земельные участки, расположенные под МКД

Новые разъяснения Росреестра о применении законодательства о госрегистрации и кадастровом учете

Росреестр разъяснил вопросы, возникающие у застройщиков при подаче заявлений на госрегистрацию прав и кадастровый учет