В 2020 году в России появился уникальный продукт с названием «Сельская ипотека». Не сильно разрекламированный, но весьма привлекательный. Разбираемся в условиях и возможностях программы.

Фото: www.kvartus.ru

Законодательная база

Параметры сельской ипотеки определены Постановлением Правительства РФ от 30.11.2019 №1567. Этот документ принят в рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий» (проект «Развитие жилищного строительства на сельских территориях и повышение уровня благоустройства домовладений»).

В 2020 году на субсидирование сельской ипотеки выделено 1,5 млрд руб., в 2021-м планируется выделить еще 4,1 млрд руб.

Территория действия

Программа распространяется на сельские территории (сельские агломерации) всей Российской Федерации, кроме Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Понятие «сельские территории (сельские агломерации)» включает в себя:

1) все деревни и т.п.;

2) рабочие поселки, входящие в состав городских округов, кроме столиц субъектов и г. Севастополя;

3) все поселки городского типа, рабочие поселки, не входящие в состав городских округов;

4) малые города с численностью населения, постоянно проживающего на территории, не превышающей 30 тыс. человек.

Фото: www.seloipoteka.ru

Виды объектов недвижимости

За счет средств сельской ипотеки можно профинансировать приобретение в сельских территориях (сельских агломерациях):

• покупку жилого дома;

• покупку квартиры в новостройках (находящегося на этапе строительства жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договору уступки прав требования по указанному договору);

• покупку (аренду) участка и строительство жилого дома.

Этажность

Не подпадают под действие программы многоквартирные дома выше 5 этажей. 

Требования к приобретаемому жилому помещению

Жилое помещение, на строительство которого предоставляется льготный ипотечный кредит, не должно превышать размер, равный учетной норме площади жилого помещения в расчете на 1 члена семьи, установленной органом местного самоуправления. В газифицированных районах помещение должно быть обеспечено газоснабжением.

Лимит кредитования

Максимальный размер кредита ограничен 3 млн руб. Для Ленинградской области, регионов ДФО и ЯНАО — 5 млн руб. 

Первоначальный взнос

Получатель ипотеки обязан оплатить собственными средствами в размере не менее 10% от цены покупки. При этом в оплату первоначального взноса можно использовать материнский капитал.

Процентная ставка

Процентная ставка может варьироваться в пределах от 0,1% до 3%. Зависит от условий конкретного банка: ДОМ.РФ — от 2,3% до 2,8%, Россельхозбанк — 2,7%, Сбербанк — от 2,7 до 3%.

Срок кредита

Максимальный срок кредита — 25 лет.

Фото: www.sharefax.org

Обязательная регистрация проживания

В полугодовой срок с даты регистрации права собственности заемщик обязан выполнить требование о регистрации в приобретенном жилье. При нарушении этого требования банк пересмотрит ставку по ипотеке.

Срок строительства индивидуального жилого дома

При строительстве жилой дом должен быть построен в течение двух лет с даты получения кредита.

Список новостроек, которые могут участвовать в программе сельской ипотеки

Портал ЕРЗ.РФ составил список жилых комплексов, которые могут участвовать в программе сельской ипотеки. На сегодня (а список может быть расширен) сюда включено 88 ЖК из 34 регионов России.

Источник: ЕРЗ.РФ

В списке есть очень привлекательные варианты. Например, можно отметить следующие.

ЖК Царево Village (на верхнем фото, 65 баллов по оценке потребительских качеств) Республика Татарстан, Пестречинский район, с. Кощаково признан в этом году лучшим жилым комплексом малоэтажного строительства в России.

Veda Village (68 баллов по оценке потребительских качеств, №5 в ТОП ЖК по Ленинградской области), жилой комплекс в пригороде Санкт-Петербурга (Всеволожский район, дер. Заневка).

Подводные камни

1. Точный перечень сельских населенных пунктов, рабочих поселков, на территорию которых распространяется программа сельской ипотеки, определяется уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ. Т.е. конкретный сельский населенный пункт, попадающий под критерии программы, может быть не включен в указанный перечень.

Фото: www.kreditmoneya.ru

2. Банки ведут аккредитацию строящихся многоквартирных домов, по которым осуществляется ипотечное кредитование. Поэтому может случиться так, что конкретный дом, соответствующий всем критериям сельской ипотеки, не будет аккредитован банком.

3. Выдача сельской ипотеки не является обязанностью банка. Банк может отказать заявителю, даже если выполнены все формальные требования. В том числе и по причинам, не связанным с заемщиком. Например, если будут выбраны лимиты, гарантирующие предоставление субсидий от государства.

Другие публикации по теме:

Сельская ипотека теперь действует для домов не выше пяти этажей

Виктория Абрамченко: Госсубсидирование ставок по сельской ипотеке будет увеличено в три раза — до 3 млрд руб.

В Минстрое прогнозируют взрывной рост ИЖС

Жилье по ипотеке на курортах Кубани под 2,7% годовых: теперь это не фантастика

В Ленобласти по ДДУ с использованием «сельской ипотеки» продана первая квартира

Верховный Суд РФ 3 декабря 2024 года вынес Определение №303-ЭС24-12863 по делу об оспаривании решений администрации муниципального образования об отказе в выдаче разрешений на строительство трех многоквартирных жилых домов из-за отсутствия технических условий подключения МКД к сетям электроснабжения, на отвод ливневых вод и организации проезда к земельным участкам.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Как следует из материалов дела, Застройщик (Общество) 23.08.2023 обратился в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (РС) в отношении трех многоквартирных домов (МКД). Администрация письмами от 28.08.2023 отказала Обществу в выдаче РС исходя из того, что в разделе I «Пояснительная записка» прилагаемой проектной документации (ПД) отсутствуют технические условия (ТУ) подключения МКД к сетям электроснабжения, ТУ на отвод ливневых вод, ТУ организации проезда к земельным участкам (ЗУ).

Полагая, что данные отказы Администрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд. Арбитражный суд первой инстанции решением от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2024 и постановлением кассационной инстанции от 22.04.2024, удовлетворил требования Общества, признав незаконными решения Администрации и обязал Администрацию восстановить нарушенные права Общества путем выдачи ему разрешений на строительство трех МКД.

Суды исходили из того, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку:

• выдача ТУ, предусмотренных ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ;

• несоответствие проектных решений потребности в электрической энергии ТУ подключения к сетям электроснабжения, а также начало строительства без получения соответствующего разрешения не относятся к законным основаниям для отказа в выдаче РС;

• Администрация не указала, какие именно проектные решения потребности в электрической энергии не соответствуют ТУ подключения к сетям электроснабжения и в чем данное несоответствие выражается;

• поскольку Общество, начиная с 20.03.2023, неоднократно обращалось в Администрацию за выдачей РС, получая отрицательные решения по данным обращениям, а иных, помимо четырех изложенных в оспариваемых решениях, оснований Администрацией не указано, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов Общества на Администрацию необходимо возложить обязанность выдать разрешения на строительство МКД.

Верховный Суд не согласился с данными выводами, указав, что из совокупного толкования норм градостроительного законодательства следует, что ТУ подключения (технологического присоединения) МКД к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) являются исходными и обязательными документами на этапе подготовке ПД.

В отношении ПД, разработанной в отсутствие ТУ подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения, не подлежит выдаче положительное заключение экспертизы, поскольку такая документация не может быть признана соответствующей законодательству.

Вывод судов о том, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку выдача ТУ является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ, является неправомерным.

По смыслу действующего законодательства, обязанность по предоставлению в составе пояснительной записки и ПД ТУ на подключение объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе к сетям электроснабжения, возложена непосредственно на застройщика, обращающегося с заявлением о выдаче РС.

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

Выдача ТУ подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) не является государственной или муниципальной услугой и осуществляется соответствующими ресурсоснабжающими (сетевыми) организациями по заявлениям застройщика.

РС как документ, получению которого предшествует подготовка ПД и ее экспертиза, является гарантией, выдаваемой государственными органами и подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Поскольку суды не исследовали документацию, представленную Обществом для выдачи разрешений на строительство МКД, и не дали оценку ее соответствия требованиям законодательства, отсутствовали правовые основания для возложения на Администрацию обязанности выдать соответствующие РС.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ посчитала, что суды трех инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Разработан новый порядок подготовки проектов по сохранению объектов культурного наследия

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Вместо разрешения — запись в реестре: Правительство РФ планирует упростить получение документов в сфере строительства

Правительство установит случаи, когда не требуется разработка рабочей документации

Ростехнадзор переходит на реестровую модель выдачи разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок

Критерии для отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

В разрешениях на строительство и на ввод появится дополнительная информация

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ