Член Совета Федерации Сергей Лисовский внес в Госдуму законопроект № 787700-7, которым предлагается внести изменения в ст. 11 закона 214-ФЗ, в два раза уменьшающие штрафные санкции для застройщиков в рамках их договорных отношений с дольщиками.

Фото: www.metrprice.ru

Речь идет о том, чтобы дополнить ч. 6 вышеуказанной статьи, согласно которой нормы о двойном размере неустойки (штрафа), подлежащей уплате со стороны застройщика в пользу дольщика-потребителя (в случае нарушения девелопером срока передачи объекта недвижимости дольщику или потребителем — сроков возврата денежных средств в связи с расторжением договора ДДУ), не применяются при уступке потребителем своего права требования неустойки юрлицу или ИП.

Предполагается, что цессия дольщиком (уступка требования по обязательствам третьим лицам) в пользу бизнеса должна автоматически возвращать неустойку к ее первоначальному, а не двойному, размеру, поскольку двойной размер — это своеобразная преференция физлицу в рамках законодательства о защите прав потребителя.   

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Иное, как указано в пояснительной записке, «способствует недобросовестному поведению участников долевого строительства и перемещению рынка коллекторских услуг в сферу взаимоотношений застройщика и участников долевого строительства».

По мнению автора законопроекта, зампредседателя Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергея Лисовского (на фото ниже), это повышает финансовые риски застройщика и препятствует реализации строительных проектов, то есть бьет по интересам тех же добросовестных дольщиков и целям нацпроекта «Жилье и городская среда».

Иными словами, предлагается двойной штраф застройщика перед дольщиком в размере, например, 400 тыс. руб. уменьшить до одинарного в 200 тыс. руб. — в том случае, если этот штраф дольщик переуступит (как правило, это происходит за деньги) в пользу юрлица или ИП.

Фото: www.retail-life.ru

Сенатор обосновывает свою инициативу стремлением оградить девелоперский бизнес от граждан и юрлиц, стремящихся вступить в ДДУ не ради приобретения жилья, а с целью подзаработать на судебных тяжбах с застройщиками, выбивая у них штрафные деньги.

«Одно дело, когда дольщики просто хотят получить жилье, и совсем другое дело, когда они специально провоцируют застройщика нарушать те или иные пункты договора, а потом максимально получают с него деньги, — объяснил «Парламентской газетк» свою позицию Сергей Лисовский.

Фото: www.alya-insaat.com

По мнению сенатора, 214-ФЗ в своей нынешней редакции позволяет дольщикам передавать требования по неустойке коллекторским агентствам, которые готовы перенести весь свой наработанный (и далеко не гуманный) опыт по работе с долгами в строительную отрасль. 

Ситуацию, по мнению сенатора также усугубляет новая норма, согласно которой уступка требования о неустойке не подлежит регистрации в Росреестре.

С его позицией категорически не согласны представители адвокатского сообщества, мнение которых приводит «Адвокатская газета».

«На самом деле, автора законопроекта беспокоит то, что дольщик-потребитель обращается за неустойкой в суд общей юрисдикции, где она, как правило, снижается до мизерной суммы, — заметил член адвокатской палаты Москвы Дмитрий Лесняк. — А юрлицо и ИП обратятся в арбитражный суд, где практика снижения неустоек не так радикальна», — пояснил он.

Фото: www.vashadvocat24.ru

Адвокат из Ленинградской области Станислав Изосимов (на фото) полагает, что законопроект противоречит самому понятию цессии в гражданском праве. Ведь если лицо уступает свое право, то последнее переходит новому лицу в полном объеме, невзирая на то, физическое оно или юридическое, напоминает он.

«Если уж законодатель проникся заботой о застройщиках, было бы разумнее ввести единый размер неустойки для любых категорий дольщиков, а не пытаться исказить смысл гражданского законодательства», — резюмирует Станислав Изосимов.

Фото: www.hotdolg.ru

Кроме того, юристы не видят смысла для граждан вступать в ДДУ стоимостью в несколько миллионов рублей ради сомнительной выгоды взыскать по переуступке неустойки третьим лицам несколько сот (или даже десятков) тысяч рублей.   

Впрочем, иной позиции от адвокатского сообщества, которое напрямую заинтересовано в гонорарах своих клиентов из числа т.н. потребительских экстремистов, трудно было ожидать. 

Фото: www.gov.ru

Другие публикации по теме:

Девелоперское сообщество взяло курс на эффективное противодействие потребительскому терроризму

Башкирские депутаты решили бороться с потребительским терроризмом в долевом строительстве

Разрешение на ввод как способ борьбы с потребительским терроризмом в долевом строительстве: разъяснение сметчиков

Совет Федерации одобрил изменения в 214-ФЗ

Потребительским террористам запретят взыскивать штраф с застройщиков

Арбитражный суд: незаконное бездействие госоргана освобождает застройщика от выплаты неустойки

В лоббирование интересов потребительских террористов включились федеральные СМИ

Арбитражный суд: уступка прав неустойки возможна только до передачи объекта дольщику

Совет Федерации одобрил законопроект, предусматривающий ужесточение ответственности застройщика

Верховный Суд впервые применил принцип «эстоппель» в отношении застройщика, усилив позиции потребительских террористов

Верховный Суд на стороне потребительских террористов: договор уступки прав требования неустойки подлежит госрегистрации

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

Суперкомпенсации за просрочку сдачи домов привели к банкротству новосибирского застройщика

Вероятность банкротства строительных компаний в 2024 году выросла. Это связано с падением продаж и высокой ключевой ставкой ЦБ. В то же время, как считают опрошенные РБК аналитики, массовым этот процесс не будет, власти такого не допустят.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По мнению директора группы корпоративных рейтингов АКРА Василия Тануркова, банкротство девелоперов возможно в двух случаях:

• если к моменту ввода значительная часть проектов не распродана и средств на счетах эскроу недостаточно для погашения проектного долга и накопленных по нему процентов, а у компании нет свободных средств, чтобы возместить банкам разницу;

• когда денежных средств компании не хватает для обслуживания общекорпоративного долга.

Риски второго варианта могут реализоваться намного быстрее, поскольку многие застройщики значительную часть расходов на покупку участков покрывали за счет бридж-кредитов или облигаций.

Фото: АКРА

«Это повышает рентабельность инвестиций, но сроки начала продаж по новым проектам откладываются, а долг остается», — пояснил Василий Танурков (на фото).

Еще один важный критерий, который может свидетельствовать о возможных проблемах, — это кредиты с низкой долей собственного участия.

Фото: 2019-spb.urbanawards.ru

«В этом случае девелоперский проект очень чувствителен к изменению конъюнктуры, и падение спроса может привести к недостатку средств для исполнения обязательств перед банком», — отметил старший директор по корпоративным рейтингам Эксперт РА Дмитрий Сергиенко (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

«Застройщикам важно следить за соотношением стройготовности и распроданности жилья. Например, до конца этого года нормальный уровень составляет 70%, а для следующего — 40%», — добавил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

Фото из архива Ф. Выломова

«Если отталкиваться от текущих макроэкономических показателей, жесткой политики ЦБ, риски по отдельным проектам и застройщикам, конечно, существуют», — согласен гендиректор РАСК Федор Выломов (на фото).

По его словам, в стрессовые для экономики периоды растет конкуренция и реализуются сценарии, которые застройщики закладывали в свои стресс-тесты. И тут основной вопрос заключается лишь в том, насколько качественно они проведены.

Фото: «НДВ-групп» 

Глава НДВ Групп Александр Хрусталев (на фото) напомнил, что сегодня в непростом положении находятся больше половины застройщиков. И во многом это связано с моделью субсидированных программ, которую они сами и выстроили.

Фото: hse.ru

Кроме того, как уточнила замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная (на фото), наивысшие риски несут те застройщики, кто при планировании своей работы сделал ставку исключительно на льготную ипотеку.

Несмотря на все проблемы, эксперты не прогнозируют массовых банкротств. Прежде всего потому, что большинство застройщиков в период, когда были льготная ипотека и рост цен, успели сформировать значительный запас финансовой прочности.

Текущие проекты у большинства из них находятся в высокой стадии распроданности, и по этим объектам уже открыто проектное финансирование.

Фото сгенерировано нейросетью chataibot.ru

Одновременно отрасль продолжит консолидироваться — будут происходить слияния и поглощения.  Прежде всего федеральными застройщиками — региональных с целью выйти на другие территории и занять интересные площадки, имея на местах уже готовые технические и кадровые ресурсы.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Насколько упадут выдачи ипотеки в 2025 году: прогнозы экспертов

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

ЦБ: после завершения льготной ипотеки продолжают возникать серые схемы, что повышает цены на жилье

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются 

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: в стройкомплексе растет число банкротств, но все равно он более устойчив, чем другие отрасли

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й