17 февраля в Совете Федерации прошел круглый стол, посвященный поиску выходов из проблемной ситуации, которая сложилась в обеспечении участков для строительства жилья инженерной инфраструктурой. Сенатор Сергей Лукин внес комплекс предложений, реализация которых будет способствовать выполнению задачи, поставленной Президентом — достижению к 2024 году уровня ввода жилья в объеме не менее 120 млн кв. м.

«Для наращивания объемов жилищного строительства необходимо развитие инженерной инфраструктуры естественных монополий опережающими темпами», — подчеркнул Сергей Лукин (на фото).

Напомним, что в перечне поручений Президента России по результатам проверки исполнения законодательства и решений Президента РФ по вопросам жилищного строительства» от 17.07.2019, в частности, указано: «Правительству РФ при участии субъектов естественных монополий в сфере электро-, газо-, теплоснабжения обеспечить синхронизацию инвестиционных программ таких ресурсоснабжающих организаций с документами территориального планирования».

Между тем, по словам сенатора, в настоящее время в большинстве сфер отсутствует порядок формирования и утверждения инвестпрограмм субъекта естественных монополий органами государственной власти, нет механизма межотраслевой координации инвестиционной деятельности с документами территориального и стратегического планирования. Эта деятельность напрямую влияет на развитие инфраструктуры: расходы на инвестпроекты учитываются при установлении государственными органами цен и тарифов на продукцию и услуги естественных монополий.

«В сложившейся ситуации у субъектов естественных монополий фактически нет заинтересованности в развитии коммунальной инфраструктуры для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой, — отметил парламентарий. — Данные обстоятельства усугубляются отсутствием жесткого контроля формирования условий при выдаче условий на техприсоединение», — пояснил Лукин.

Естественные монополии используют сложившееся положение в собственных интересах.  Сенатор указал на непрозрачность формирования инвестпрограмм ресурсоснабжающих организаций (РСО), очередности, стоимости строительства и реконструкции объектов инфраструктуры; закрытость информации об объемах свободных мощностей для подключения и объемах необходимой реконструкции существующих мощностей.

Он обратил внимание участников круглого стола на то, что РСО применяют предельные допускаемые действующим законодательством ставки платы за подключение строящихся объектов без учета необходимости и обстоятельств в каждом конкретном случае, а ценообразование на услуги естественных монополий формируется по фактическим затратам, а не от уровня эффективности и экономической обоснованности.

Кроме того, Сергей Лукин обозначил недостаточность объемов строительства по расширению мощностей и строительству новых объектов инфраструктуры, выполняемых за счет собственных средств РСО, получаемых из инвестиционной составляющей в тарифе на оказание услуг населению.

Налицо стремление РСО переложить обязанности по выполнению мероприятий, финансовое обеспечение инвестпрограмм, а также строительство новых объектов инфраструктуры на заявителей (застройщиков), в виде внесения платы за технологическое присоединение.

Фото: www.tomsk-news.net

«Стоимость обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой по договорам технологического присоединения значительно выше, чем рассчитанная по укрупненным показателям сметная стоимость внешних сетей до точек подключения, указанных в договорах присоединения», — подчеркнул член верхней палаты российского парламента.

Во многом это обусловлено тем, пояснил он, что «в тариф на присоединение включаются так называемые затраты на выполнение общесистемных мероприятий, непосредственно не относящихся к обеспечению конкретной площадки для строительства, и зачастую предлагаются к реализации избыточные технические решения, не всегда соответствующие бюджету того или иного проекта застройки».

Всё вышеперечисленное, по мнению Сергея Лукина, усугубляется еще и тем, что практически все функции естественных монополий централизованы в головных компаниях, и на уровне регионов практически невозможно решить ни один вопрос.

Сложившаяся ситуация осложняется происходящей в настоящее время трансформацией института долевого строительства, с внесением корректировок в 214-ФЗ и ужесточением требований к целевому использованию денежных средств со стороны банков, полагает Сергей Лукин.

«Застройщики не имеют права направлять на строительство внеплощадочных сетей и строительство объектов инженерной инфраструктуры средства банков, привлекаемые в рамках проектного финансирования, — уточнил он. — Банки, как правило, рассматривают строительство таких объектов как отдельный проект и, соответственно, выделение займов осуществляется на совершенно других условиях по сравнению с проектным финансированием через счета эскроу».

Фото: www.кредит.рф

А если застройщику все-таки удается доказать банкам, что это неразрывный проект со строительством жилых домов, в этом случае банки выделяют денежные средства пропорционально общей площади ввода готового жилья в рамках договора о технологическом присоединении. Между тем требования РСО предполагают внесение платы в размере 75—80% стоимости присоединения объектов всей территории застройки двумя первыми платежами в сроки 15 дней и 3—6 месяцев с даты заключения договора, напомнил Сергей Лукин.

По его словам, единственным источником для строительства внешних сетей и сооружений остаются собственные ресурсы, которыми абсолютное большинство застройщиков сегодня не обладает. С учетом текущей ситуации на рынке жилья, особенно в регионах, это делает реализацию значительной части проектов комплексной застройки экономически нецелесообразной, заключил парламентарий.

Для решения назревших проблем сенатор Сергей Лукин предложил комплекс конкретных мер.

В частности, по его мнению, на уровне Правительства РФ необходимо в кратчайшие сроки сформировать сведения о потребности регионов в создании инфраструктурных объектов, необходимых для обеспечения предусмотренных в субъекте РФ объемов ввода жилья; определить конкретные мероприятия, взаимоувязанные с инвестпрограммами РСО, и источники их финансирования.

«Нужно исключить из тарифов на техприсоединение мероприятия по созданию технической возможности присоединения со строительством новых и реконструкцией существующих головных сетей и сооружений естественных монополий», — заявил сенатор Лукин. Ему представляется целесообразным направить на эти цели прямое бюджетное финансирование, выделяя средства непосредственно РСО.

Фото: www.kazan.kp.ru

При этом осуществление всего комплекса работ, от разработки проектной документации до строительства и пуско-наладки головных объектов, должно осуществляться на конкурсной основе.  «Только такой способ надежно гарантирует прозрачность формирования стоимости, — убежден Сергей Лукин. — Аналогичный метод может быть применен и к прокладке внешних инженерных коммуникаций, — добавил он.

Кроме того, в целях уменьшения стоимости строительства головных сооружений и внеплощадочных сетей Лукин предложил рассмотреть возможность снижения налоговой нагрузки в части исключения из тарифов на технологическое присоединение налога на прибыль и НДС. Таким образом, станет возможным снизить затраты, существенно влияющие на стоимость квадратного метра, пояснил он.

Для осуществления данных мероприятий необходимо определить оператора по принципу, сформированному «Программой по реконструкции (модернизации) объектов коммунальной инфраструктуры в сферах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, износ которых превышает 60%».

Также сенатор поддержал способ решения вопроса обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, предложенный АО «ДОМ.РФ»: создание механизма, при котором в договоре подключения (технологического присоединения) отражаются взаимные обязательства сетевой РСО и застройщика по реализации как подключения объекта строительства, так и всего проекта комплексного освоения территории.

«Конструктивные предложения, высказанные в рамках состоявшегося в Совете Федерации обсуждения, должны найти реализацию в кратчайшие сроки. Если этого не произойдет, реализация национального проекта «Жилье и городская среда» будет под угрозой срыва», — подчеркнул сенатор Сергей Лукин.

Фото: www.gov.ru

Другие публикации по теме:

ФАС разъяснила вопросы подключения объектов к инженерным сетям

Правительство РФ корректирует реформы по улучшению делового климата в строительстве

Сроки выдачи ТУ подключения к сетям сократят до семи дней

Подключение к инженерным сетям уходит в интернет

Разрешения на строительство водопроводных сетей, сооружений канализации и водоотведения в Москве больше не нужны: комментарий эксперта

Правительство упростило процедуры взаимодействия застройщиков с сетевыми компаниями водоснабжения и водоотведения

Сергей Лукин: Нельзя допустить ухода с рынка жилищного строительства надежных застройщиков

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

Сергей Лукин: Региональные застройщики ждут кардинального решения проблемы неиспользуемых резервов электросетевых мощностей

В ходе совещания «Меры обеспечения финансовой устойчивости застройщиков жилья в условиях реализации законодательства о долевом строительстве», которое прошло в понедельник в Совете Федерации, сенатор Сергей Лукин поднял ряд острых вопросов.

Как уже сообщал портал ЕРЗ, согласно принятым в конце декабря 2018 года изменениям, с 1 июля 2019 года застройщики должны будут в обязательном порядке применять счета эскроу и привлекать проектное финансирование не только для новых, но и для уже строящихся объектов. Исключением могут быть проекты высокой степени готовности.

В ходе совещания предполагалось рассмотреть предложения по соответствующим критериям степени готовности, однако обсуждение вышло за рамки запланированной тематики: участники затронули широкий спектр дискуссионных вопросов, связанных с переходом на новую модель финансирования строительства.

Фото: www.pbs.twimg

Состав участников совещания позволил отразить всю полноту рассматриваемой проблематики. Помимо членов профильного комитета Совета Федерации в нем приняли участие представители руководства Минстроя, Банка России, госкорпорации «ДОМ.РФ», ведущих банков и строительных компаний.

В рамках подготовки к мероприятию сенатор от Воронежской области Сергей Лукин (на фото в центре) провел консультации с ведущими застройщиками региона, в ходе которых был выявлен ряд негативных моментов, возникающих в процессе практики применения нового законодательства о долевом строительстве.

Выступая на совещании, парламентарий вынес на рассмотрение такие проблемные вопросы, как высокая продолжительность рассмотрения банками заявок на кредитование строительства (порядка 6 месяцев, исходя из опыта застройщиков из различных регионов), значительная доля собственных средств строительной компании, необходимая для получения проектного финансирования (не менее 10%).

Кроме того, Сергей Лукин предложил вернуться к обсуждению темы поэтапного раскрытия счетов эскроу, что отражает позицию Комитета по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера СФ, членом которого он является.

Заместитель министра строительства России Никита Стасишин заверил, что в ведомстве понимают всю остроту данной проблематики.

Фото: www.lenta.co 

Заместитель председателя Банка России Ольга Полякова (на фото), отметив, что Центробанк готов рассматривать предложения относительно поэтапного раскрытия счетов эскроу, сослалась на высокую сложность администрирования данной процедуры.

«Необходимо осознавать высокую ответственность всех участников процесса трансформации законодательства о долевом строительстве, — подчеркнул сенатор Сергей Лукин. — Ближайшая задача — продуманно и взвешенно отразить в нормативных актах механизм обеспечения и критерии финансовой устойчивости застройщиков».

Фото: www.allwomanday.ru  

По его мнению, недостаточно квалифицированные решения могут обернуться рисками ухудшения финансовой устойчивости и банкротства значительного количества застройщиков, начавших строительство в рамках разрешений, полученных до 1 июля 2018 года, что в свою очередь может повлечь неспособность выполнения ими обязательств перед кредиторами и дольщиками. «Надеюсь, федеральные ведомства займут конструктивную позицию в этом вопросе», — заключил парламентарий. 

Участники совещания дали поручение в течение десяти дней подготовить конкретные предложения и направить их в Минстрой и профильный комитет Совета Федерации. Для выработки консолидированного решения в ближайшее время состоится заседание Союза строителей Воронежской области, в работе которого примет участие сенатор Лукин.

«В данный момент нам нужно сосредоточиться на том, чтобы выработать оптимальную модель, которая позволит минимизировать возможные негативные последствия перехода на новые правила финансирования строительной отрасли и не допустить существенного снижения объема ввода жилья, — отметил Сергей Лукин. — Цена ошибки может быть слишком высока, — подчеркнул заслуженный строитель России.

Фото: www.gov.ru

Другие публикации по теме:

ЦБ назвал условия поэтапного раскрытия эскроу-счетов. А застройщикам, не получившим проектного финансирования, поможет Минстрой

Евгений Романенко: (ГК Талан): При проектном финансировании рынок покинет около трети застройщиков

Герман Греф и Николай Николаев разошлись в оценках влияния внедрения эскроу-счетов на ставки по ипотеке

Президент подписал 478-ФЗ об изменениях в долевом строительстве

Владимир Якушев: На первом этапе реформа приведет к снижению объемов строительства в ближайшие два года

Сергей Лукин: Нельзя допустить ухода с рынка жилищного строительства надежных застройщиков