Выработкой механизма подготовки консолидированной позиции бизнес-сообщества по принятому 218-ФЗ займутся НОЗА, НОСТРОЙ и Клуб инвесторов Москвы. 

«Цель принятого закона о компенсационном фонде долевого строительства — исключить появление новых обманутых дольщиков. Считаю, что эта цель достигнута», — заявил 9 августа зампред Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению Степан Киричук, открывая совещание с застройщиками в Совете Федерации.

Степан Киричук     Фото: s-ura.news

В своем выступлении сенатор отметил, что по поручению спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко на обсуждение с застройщиками выносятся отдельные аспекты принятого законодательного акта. Необходимо изучить возможность улучшения закона. В связи с этим замечания от профессионального сообщества должны быть представлены не позднее 1 сентября.

Все поступившие замечания будут направлены в Минстрой России и АИЖК. Комментарии этих ведомств по замечаниям ожидаются к 15 сентября. После чего состоится следующее совещание: оно пройдет в период с 20-го по 25-е сентября, и не исключено, что под председательством Валентины Матвиенко. При этом обязательно пройдут консультации с председателями профильных комитетов Госдумы.

Степан Киричук обозначил окончательную дату: «К 15 октября мы должны быть готовы доложить вопрос на Совете Федерации, — отметил он, подчеркнув: — Об изменении закона пока речь не идет — закон надо исполнять таким, каким он принят».

С докладами, отражающими позиции профессионального сообщества, выступили представители Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), Клуба инвесторов Москвы.

Антон Глушков (НОСТРОЙ) заявил, что принятый закон создает существенные сложности в деятельности застройщиков. В частности, большие проблемы вызывает принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». При этом представитель НОСТРОЙ отметил конкретные противоречия некоторых пунктов закона ряду положений Градостроительного кодекса, регулирующих комплексное освоение территорий и развитие застроенных территорий.

Антон Глушков     Фото: www.sroportal.ru

Алексей Круковский (НОЗА), руководитель компании-застройщика «Брусника», считает, что общая нацеленность закона на решение проблемы обманутых дольщиков правильная. Однако закон не в полной мере учитывает все особенности девелоперской деятельности, полагает он. Девелопер обратился к председательствующему с предложением о приоритетном рассмотрении консолидированной позиции делового сообщества, а не отдельных обращений отдельных участников рынка. Кроме того, он попросил организовать предварительные консультативные встречи с разработчиками закона, юристами Минстроя и АИЖК. На этих встречах может быть снято большинство разногласий в толковании правоприменения данного закона, уверен застройщик.

Председательствующий поддержал предложение Алексея Круковского. Наличие консолидированных предложений ключевых предпринимательских объединений застройщиков Степан Киричук счел полезным.

Владислав Преображенский (клуб инвесторов Москвы) остановился на проблеме стимулирования потребительского терроризма. Законом определено, что застройщику запрещено получать доходы от проекта по окончании его реализации до исполнения обязательств перед последним дольщиком. Таким образом, у недобросовестных дольщиков появляется возможность заниматься вымогательством у застройщика, шантажируя его неприемкой квартиры. Судебная практика показывает, что передача последней квартиры в доме может затянуться на один-два года, отметил Владислав Преображенский. Все это время в соответствии с новыми требованиями деньги застройщика будут заморожены в банке и не могут быть использованы на следующие проекты.

Владислав Преображенский 

Михаил Викторов (COALCO, г. Москва) обратил внимание на сложности, создаваемые законом, при выполнении социальных обязательств застройщика. «При котловом принципе механизм финансирования строительства детских садов и школ, транспортных узлов был найден, — отметил он. — Если под каждое разрешение на строительство будет создаваться отдельное юридическое лицо, то механизма нет. С доходов от одного дома школу не построить», — резюмировал Михаил Викторов.

Михаил Викторов     Фото: www.sroportal.ru

Максим Николаев (СДС, г. Кемерово) сообщил о конфликте принятого закона с законом о госзакупках №44-ФЗ. По мнению застройщиков Кузбасса, исполнение закона увеличивает цену строительства на 10%, в результате чего цены на строящееся жилье выравниваются с ценами на готовые квартиры. Это сделает жилье менее доступным, приведет к ликвидации преимуществ долевого строительства, полагают кемеровчане.

На совещании также выступили представители застройщиков Челябинской, Кировской областей, Краснодарского края. В ходе их выступлений было отмечено, что сегодня концентрация на одном юридическом лице производства стройматериалов и строительства квартир позволяет экономить налоги. После вынужденного дробления бизнеса на отдельные юридические лица появляется дополнительная выручка, облагаемая НДС. Это приведет к росту себестоимости строительства, убеждены девелоперы.

Представитель Минстроя России Ольга Корниенко сообщила, что Минстрой России готов работать в направлении обеспечения баланса интересов. Основная задача с принятием закона, по ее мнению, выполнена: будет новый уровень гарантий, что привлечет в отрасль дополнительных участников долевого строительства. Этот новый уровень гарантий компенсирует некоторые неудобства, вызванные 218-ФЗ. Кроме того, закон будет внедряться постепенно. Это дает застройщикам время для адаптации к новым требованиям.

Ольга Корниенко     Фото: www.livekuban.ru

Представитель АИЖК Гелена Цуканова поддержала выступление коллеги из Минстроя и сообщила, что Агентство готово обеспечить разъяснения по всем вопросам технологии правоприменения закона.

Представитель Правительства РФ в Совете Федерации Андрей Яцкин сообщил, что принято решение не создавать рабочую группу по данному вопросу. «Будем работать в режиме постоянно действующего совещания», — пояснил Андрей Яцкин.

Андрей Яцкин     Фото: www.www.flickr.com

Как стало известно порталу ЕРЗ, полномочные представители НОЗА, НОСТРОЙ и Клуба инвесторов Москвы соберутся 10 августа для выработки механизма подготовки консолидированной позиции бизнес-сообщества по принятому закону.

Другие публикации по теме:

Степан Киричук (Совет Федерации): Защищать дольщиков, но губить при этом строительную отрасль — с этим мы не согласны

Валентина Матвиенко поручила создать рабочую группу по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к закону о компенсационном фонде

Совет Федерации одобрил закон о фонде дольщиков

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в феврале 2023 решала, должен ли застройщик формировать земельный участок под каждым из построенных им многоквартирных домов.

Фото: www.versia.ru

Как следует из материалов дела, застройщик (Общество), являвшийся собственником земельного участка (ЗУ) площадью 3 651 кв. м, на основании необходимой проектной и разрешительной документации осуществил строительство двух многоквартирных домов (МКД). В 2018 году указанные МКД одновременно введены в эксплуатацию, квартиры в корпусах переданы в собственность законным участникам долевого строительства.

Указывая на то, что после регистрации первого права собственности на помещения в корпусах МКД, возведенных на указанном ЗУ, возникло право общей долевой собственности собственников помещений на этот участок и прекратилось его право собственности, Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращении права собственности заявителя на данный ЗУ.

Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на спорный ЗУ, посчитав, что строительство двух МКД на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), и указав на необходимость формирования ЗУ под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на ЗУ под домом после формирования такого участка.

Сочтя данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества. Они исходили из следующего:

• в случае предоставления для строительства нескольких МКД одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного МКД не может относиться та часть ЗУ, на которой построен другой МКД и которая необходима для эксплуатации этого дома. Следовательно, под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой ЗУ;

• доказательства, подтверждающие, что спорный ЗУ является неделимым, не были представлены;

• поскольку Общество при обращении в регистрирующий орган не предоставило документы, подтверждающие формирование и постановку на кадастровый учет ЗУ, необходимые для эксплуатации и обслуживания каждого из построенных МКД, право общей долевой собственности собственников помещений в этих МКД на спорный участок не возникло;

• оснований для прекращения права собственности Общества на участок не имеется, поэтому Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации прекращения права.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Проверив доводы, содержащиеся в жалобе Общества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав, что нижестоящие суды не учли следующее.

Решение о государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов.

Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке. Обязанность доказать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законность принятия оспариваемого решения, а также совершения оспариваемых действий (бездействия) возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий ЗУ поступает в долевую собственность собственников помещений в данном МКД, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены МКД, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы ЗУ и прочно связанных с ними объектов.

Если ЗУ, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства МКД, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на ЗУ погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на этот ЗУ как на их общее имущество.

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса РФ, 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого ЗУ, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих МКД, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый ЗУ.

Фото: www.dokipedia.ru

При рассмотрении спора Общество указывало на то, что:

• в соответствии с проектной документацией и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке было предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов — четырехэтажных МКД с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории);

• проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном ЗУ двух корпусов МКД с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил;

• проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию;

• служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, состоящего из двух корпусов;

• Обществом исполнена обязанность по передаче помещений в корпусах МКД участникам долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке; застройщик не является собственником каких-либо помещений в данных корпусах. Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства он утратил право собственности на ЗУ в силу закона и у него отсутствует какое-либо право распоряжаться данным ЗУ.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила судебные акты трех инстанций и отправила дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд о приостановке аккредитации экспертной организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Застройщик вправе голосовать на общем собрании только за те помещения, которые были созданы им на собственные средства

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новый порядок расчета платы при приобретении государственной недвижимости в случае изменения ее кадастровой стоимости

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Сроки предоставления государственных земельных участков сокращены

Снижен размер госпошлины за регистрацию изменений в договорах аренды недвижимости

Верховный Суд: факт выполнения подрядчиком дополнительных работ — недостаточное основание для взыскания с заказчика их стоимости

Строить дом на сельхозземле можно с любым видом разрешенного использования

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены два многоквартирных дома, противоречит законодательству