Своим опытом участия в проектах реновации и создания современной комфортной городской среды с порталом ЕРЗ.РФ поделились известные российские застройщики.

    

Фото: www.cdn-p.cian.site

    

Портал ЕРЗ.РФ регулярно освещает проблемы редевелопмента и реновации применительно к Стандарту комплексного развития территорий, разработанному ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» при поддержке Минстроя России.

В январе вышла большая публикация на эту тему. В ней ведущие российские застройщики рассказали о том, как они на практике применяют подходы, заложенные в новом Стандарте, поделились опытом реновации.

Сегодня мы вновь возвращаемся к этой теме. Своим опытом редевелопмента, при котором новые жилые проекты гармонично вписываются в существующую городскую среду, с порталом ЕРЗ.РФ поделились представители двух известных российских региональных застройщиков.

   

Фото: www.static.ngs.ru

    

«Атомстройкомплекс»: реконструкцию городской ткани осложняет несовершенство законодательства

Один из крупнейших девелоперов Свердловской области, «Атомстройкомплекс» (4-е место в ТОП застройщиков региона), давно и плотно «реновирует» Екатеринбург. На Уралмаше на месте двухэтажных бараков и частных домиков построили целый микрорайон, расселили старый жилой фонд в Пионерский поселке.

Компания имеет уникальный опыт перестройки старых районов, даже свой первый объект — жилой квартал в самом центре города, на ул. Красноармейской, «Атомстройкомплекс» возводил на месте частного сектора.

Здесь намерены и дальше работать в этом направлении. Четыре новых проекта застройщика, старт которых намечен на текущий 2020 год, связаны с процессом реновации.

  

Фото: www.s0.rbk.ru

  

«Екатеринбург — достаточно компактный город, и в этом его преимущество, — рассказывает глава компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев (на фото). — Что происходит сегодня? Застраиваются территории, которые когда-то были сельскохозяйственными землями, новые микрорайоны возводят на периферии. Но на работу люди продолжают ездить в центр. В итоге — пробки, нехватка общественного транспорта, растягивание маршрутов».

Все это, по его мнению, оборачивается ухудшением качества жизни горожан. При этом ассоциация «реновация = снос» укрепилась в сознании многих жителей страны.

«Мы тоже долгое время рассматривали реновацию как снос старого жилья и строительство на этом месте многоэтажек, — признает Ананьев. — Но наш взгляд поменялся. В Екатеринбурге есть места, которые обязательно надо реновировать, — это и деловые кварталы, и парки, и дворы».

    

   

Оставшиеся с советских времен городские кварталы достаточно большие: в среднем 300 на 300 метров, рассказали в компании. Внутри этих кварталов, как правило, неблагоустроенная территория. Что делать? Требуется реконструкция этих кварталов, при которой внутри моно разместить не только новые здания, но и пешеходные зоны, общественные пространства, сделать эти кварталы проницаемыми и наполнить их дополнительными точками притяжения.

Оптимальная длина квартала — 150—200 метров, полагают в «Атомстройкомплексе». При этом высотные дома лучше прятать вглубь, а «на улицу» выводить 7-этажки (см. рендер): такая высотность оптимальна для ощущений человека.

Поэтому сегодня необходимо рассматривать глобальную реконструкцию городской ткани, обновления общественных пространств Екатеринбурга — парков, скверов, пешеходных бульваров, реновации кварталов советской застройки.

      

    

«Если будут приняты программные решения на этот счет, строительный комплекс получит новый импульс для развития, — убежден Валерий Ананьев. — Основная проблема, с которой приходится сталкиваться в процессе реновации — это несовершенство закона, отсутствие  эффективных механизмов расселения, защищающих как собственника, так и застройщика».

Из-за этого сроки расселения и выхода на новую площадку часто затянуты, при расселении частного сектора существует риск того, что договориться с собственником не удастся, и частный дом останется внутри новой застройки, поясняет он.

    

 

«У нас есть хороший опыт внедрения в существующую застройку — это ЖК «Квартал Энтузиастов» на Эльмаше», — рассказала порталу ЕРЗ.РФ директор по проектированию компании «Атомстройкомплекс» Екатерина Спирина (на фото).

«Мы построили ЖК, сохранив все «красные линии», никак не нарушив сложившиеся профили улиц — они были идеальными, не требовали никакой корректировки, — пояснила топ-менеджер. — Но при этом добавили современности микрорайону: гостевые парковки, озеленение, коммерцию на первых этажах. Это на 100% реновация, и она сделана именно так, как нам бы хотелось делать это в других местах».

  

 

Проектируя жилые комплексы, в компании стараются опираться на новые градостроительные принципы, главное в которых — комфорт горожан.

«Какими должны быть улицы, чтобы по ним хотелось ходить, каких размеров нужно строить дома, чтобы они не довлели над человеком, какие размеры кварталов оптимальны — все это сегодня надо учитывать», — резюмирует Екатерина Спирина.

  

«Талан»: строить новое, сохраняя наследие места

Хороший опыт редевелопмента и работы с городской средой по новым принципам накопили в компании «Талан» (5-е место в ТОП застройщиков Пермского края, 10-е место в ТОП Удмуртии), успешно работающей в семи российских регионах, от Ярославской области до Хабаровского края.

   

 

 

Как поведала порталу ЕРЗ.РФ директор «Талан» по маркетингу Наталья Гарифуллина (на фото), в Уфе застройщик реализует проект редевелопмента промышленной территории (рендер на фото) в районе кондитерской фабрики «Конди». На бывшей территории фабрики площадью 3,6 га планируется построить 70 тыс. кв. м жилья.

Девелопер поставил перед собой задачу сохранить наследие места и запланировал открытие музея «Конди», где будет представлено оборудование, на котором производили сладости и фантики любимых конфет уфимцев разных поколений. Главное здание администрации фабрики будет сохранено и реализовано в жилье формата лофт с высотой потолка  4,7 м.

   

 

Вместе с коммерческими площадями и новой пешеходной галереей пространство «Конди» сформируют новое место притяжения в городе, где люди смогут встречаться, интересно и с пользой проводить время.

В Хабаровском крае администрация активно реализует проект развития застроенных территорий, для расселения ветхого жилья и развития города привлекаются инвесторы.

Первый проект федерального застройщика по программе РЗТ «Талан» на Дальнем Востоке, строящийся на месте расселенных домов по РЗТ, — дом бизнес-класса «Поколения». Девелопер расселил 3 ветхих дома и 27 семей получили благоустроенные квартиры.

Архитекторы постарались бережно вписать проект в сложившуюся городскую среду: дом «Поколения» поддерживает архитектурный код города, фасадные панели выполнены в «красном кирпичном стиле» старого Хабаровска.

   

Фото: www.gorotskop.livejournal.com

   

Второй, более масштабный проект, реализуется в центре Хабаровска, где «Талан» по программе РЗТ расселяет 29 деревянных домов и готовится к застройке территории площадью 5 га на месте старого «ГУПРовского городка» (портал ЕРЗ.РФ рассказывал об этом в 2017 году).

В 1930-е годы здесь располагалось Главное управление железных дорог Дальнего Востока, жилым деревянным домам (один из них — на фото) на территории ГУПРа более 70 лет.

Поскольку проект строится в самом центре города, девелопер поставил перед собой задачу гармонично вписать жилой комплекс в городскую среду: проектные решения (рендер на фото) сошлись на переменной этажности и сдержанных пастельных цветовых решениях фасадов в стиле Хабаровска 1880—1917 годов.

   

 

 

«Новый квартал расположится рядом с парковой зоной Амурского бульвара, не нарушая ее целостности, — отмечает Наталья Гарифуллина. — Это первый в городе многофункциональный жилой комплекс с собственной торговой галереей и общественными пространствами, который станет местом встреч для жителей и гостей города.

Проект включает четыре этапа расселения, первый окончен в 2019 году. 49 семей из 5 домов уже переехали в новое жилье, в ближайшее время на этом месте начнется строительство первой очереди современного жилого комплекса, который уже сегодня называют «новым центром» Хабаровска.

   

     

   

  

  

  

Другие публикации по теме:

Законопроект о реновации в масштабах страны обсудят в ближайшее время

Марат Хуснуллин: Программу реновации нужно распространить на всю Россию

Эволюция жилья: как новые стандарты территорий помогают девелоперам строить лучше

Отраслевая нормативная база корректируется для внедрения стандарта КРТ

Застройщикам, вложившимся в РЗТ, государство компенсирует до четверти затрат

РСПП поддержит внедрение застройщиками Стандарта КРТ в качестве рекомендательного документа

Владимир Якушев: Прежде чем прописывать стандарт КРТ в форме закона, нужно посмотреть, как покажут себя пилотные проекты

Работа над Стандартом комплексного развития территорий завершится в 2020 году

По поводу внедрения стандарта КРТ в Госдуме и Правительстве наметились разногласия

Виталий Мутко: С помощью проектного финансирования, ипотеки, ИЖС, стандарта КРТ решим проблему низкой доступности жилья в РФ

Минстрой поддержал включение стандарта КРТ в Стратегию развития строительной отрасли-2030

С 2020 года новое жилье с господдержкой инфраструктуры в рамках КРТ должно строиться с обязательным использованием стандарта застройки территорий

«Гупровский городок» площадью 50,8 тыс. кв. м в самом центре Хабаровска достался застройщику из Ижевска за 11,7 млн руб.

Татьяна Полиди (ИЭГ): Редевелопмент территорий российских городов требует серьезного продвижения законодательства

Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс»): При поиске альтернатив «долёвке» предлагаю использовать опыт Великобритании

Согласно результатам опроса застройщиков — участников еженедельной онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды»: «Генподрядчик девелопера: сторонний или инхаус», 55% респондентов предпочитают работать с внутренним генподрядчиком (ГП).

 

Результаты опроса участников дискуссии «ЕРЗ-тренды». Источник: ЕРЗ.РФ

  

Как показал опрос, проведенный в ходе дискуссии, сторонних генподрядчиков (ГП) привлекают 18% респондентов, 27% застройщиков выбирают подрядчика в зависимости от проекта.

Подробно о своем опыте работы со сторонними и внутренними ГП, а также причинах смены одной модели генподряда на другую рассказали эксперты вебинара — лидеры строительного рынка России.

        

Фото из архива А. Тонконогова

   

Андрей ТОНКОНОГОВ (на фото), партнер и руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости ТеДо:

— С одной стороны, вопрос о том, каким должен быть ГП — сторонним или своим — простой. Но сегодня время вызовов, и мы хотим обсудить именно с представителями отрасли один из этих вызовов — функции генподряда.

Мы сейчас очень глубоко погружаемся в эту концепцию и обязательно выпустим потом анализ, поделимся итогами и наших исследований, и текущей панели (вебинара ЕРЗ.РФ — Ред.).

Со своей стороны мы пришли к тому, что генподряд в текущее время должен быть очень гибкой функцией. Наша консалтинговая практика может помочь девелоперам найти правильный подход по работе с этой функцией.

 

Фото из архива А. Кубца

 

Алексей КУБЕЦ (на фото), директор проектов строительства Sminex:

— Наша компания проектирует и строит больше 2 млн «квадратов» недвижимости в элитном и премиальном сегменте, что, соответственно, подразумевает щепетильное отношение к продукту. Со временем мы пришли к тому, что у нас появился собственный внутренний ГП, который полностью закрывает данную потребность.

Дело в том, что рынок меняется, клиент становится все более требовательным. Чтобы выдавать то, что мы обещали, и отслеживать все новинки и тенденции, у нас происходит очень большое количество изменений в моменте, и этими изменениями без собственного генподрядчика управлять очень сложно.

Сам рынок сейчас начал перестраиваться, и потребность во внутренних ГП значительно возросла.

 

Фото из архива С. Сагиряна

 

Станислав САГИРЯН (на фото), генеральный директор ГК РКС Девелопмент:

— Мы на рынке 17 лет, и все эти годы реализуем проекты с помощью инжинирингового генподряда. Своих мощностей у нас практически нет, и это наш осознанный выбор. Благодаря этому мы ни разу не опаздывали со сроками ввода в эксплуатацию. И с точки зрения качества, мы с премией продаем, в том числе и потому, что контролируем качество таким образом.

Каким бы прекрасным ни был ГП, завтра у него что-то произойдет на другом объекте, и он развалится, у него начнутся финансовые проблемы, разбежится бригада, рассорятся акционеры, собственники, еще что-то может произойти.

Любая нормальная стройка должна быть подготовлена к тому, что подрядчик меняется. Если это ГП, то очень часто это оборачивается катастрофой, поскольку на нем кран, на нем вся жизнедеятельность, в том числе в юридическом плане: он отвечает за строительную площадку, а ты туда фактически не можешь зайти. То есть ты, собственник, остаешься без права собственности. И у нас такие истории были.

Поэтому мы категорически не используем генподрядный метод. Можно сказать, что мы сами выступаем ГП, строим подрядным методом.

  

Фото из архива В. Ершова

 

Виталий ЕРШОВ (на фото), директор по строительству Setl Group:

— В целом я не сторонник внутреннего генподряда, наша компания уже 30 лет на рынке и прошла этот этап. Опыт первых лет не был гладким, мы столкнулись с некоторыми спорными ситуациями, которые не приводили нас к нужным результатам.

В итоге мы на какое-то время отказались от внутреннего генподряда. Однако ситуация на рынке Санкт-Петербурга заставила нас вернуться к этому опыту, но мы провели серьезную работу по оптимизации процессов.

Если объект начинает «спотыкаться» по вине генподрядчика, в компании есть абсолютно прозрачная методика доказательной базы, которая безболезненно и «бесшовно» удаляет такого подрядчика.

 

Фото из архива Д. Бражниченко

 

Денис БРАЖНИЧЕНКО (на фото), президент ГК Лендекс:

— Мы всегда придерживались парадигмы, в соответствии с которой выбираем подрядчика внешнего, работающего в базовом регионе. Но, на наш взгляд, у нас сейчас есть симбиоз: мы организовали собственного ГП. Ведь какие цели стоят перед внешним или собственным ГП? В первую очередь это максимальная оптимизация затрат. Сейчас цены на материалы, работы, услуги растут.

Даже работая по объекту с внешним ГП, мы все равно ввели систему тендеров. У нас есть закупочный отдел, мы рассматриваем предложения и ГП, и внешних подрядчиков, собираем лучшее и, соответственно, «заводим» их потом под ГП. Понятно, приоритет отдается ГП в случае, если у него есть собственные ресурсы.

Внедрение собственной тендерной службы позволило сократить затраты. Например, на закупку арматуры — на 2,8 млн руб. в месяц, или на 13% по данной закупке.

 

Фото из архива Э. Халимуллина

 

Эдуард ХАЛИМУЛЛИН (на фото), операционный директор строительного комплекса АО УК Унистрой:

В качестве преимуществ внешнего ГП назову:

• знание рынка субподрядных компаний в регионе и быстрое привлечение на объект;

• двойной контроль качества;

• возможность быстрого выхода в новый регион за счет привлечения внешних ГП, в том числе постоянных;

• высокую экспертность и знание требований компании;

• меньшую численность сотрудников в структуре компании, меньшую нагрузку на ФОТ и возможность избежать сокращений при уменьшении объемов строительства;

• наличие собственного штата рабочих (например, каменщиков);

• устранение гарантийных заявок независимо от статуса субподрядчика (действующее юрлицо или нет).

К минусам внешнего генподрядчика я бы отнес:

• сложность в изменениях и внедрении новых решений;

• ограниченный рынок внешних ГП: при одновременном запуске большого количества объектов ощущается нехватка действующих ГП;

• долгий процесс подписания договора ГП;

• долгий процесс замены ГП в случае, если не выдерживаются сроки и уровень качества строительства;

• при банкротстве / прекращении сотрудничества с ГП гарантийные заявки ложатся на техзаказчика;

• затраты на сметную прибыль и фонд оплаты труда внешнего ГП.

 

Фото: rgud.ru

 

Гасан АРХУЛАЕВ (на фото), председатель комитета по комплексному развитию территорий Российской гильдии управляющих и девелоперов:

— Привлечение внешнего генподрядчика в современных российских реалиях — не самый лучший выбор, это в первую очередь вопрос экономики, вопрос квалифицированного управления ресурсами и финансами в довольно динамично меняющейся обстановке.

Мой собственный опыт позволяет точно сказать, что изменения в составе подрядчиков, на площадке, замены по видам работ — это всегда потери и затраты, и временные, и финансовые.

Состав рабочей документации меняется, смета меняется. И это каждый раз диалог с генподрядчиком. Диалог, можно сказать, «кровавый». На мой взгляд, вся история с генподрядом весьма своеобразная, это в значительной степени досталось нам из нашего славного советского прошлого, в котором все основные объемы и заказы были государственными. История, когда большинство проектов были государственные и, разумеется, государство должно было контролировать свои расходы, сметы и т. д. Вот по этой укоренившейся привычке у нас инвестор (заказчик), имея свою армию технических специалистов нанимает аналогичную армию с практически тем же специалитетом, а те сразу закладывают свои затраты, оплату своих фондов, механизмов и т. д.

Я имел удовольствие получить опыт инжинирингового подхода, так называемого Construction Management, когда мы привлекали только конкретные компетенции, а не какую-то систему и структуру. То есть не отдавали деньги в распоряжение другим компаниям, а свои ресурсы — тем структурам, которые нам впоследствии пытались доказать, почему цена возросла, какие виды работ возникли неожиданно и какие причины заставили генподрядчика сорвать сроки строительства.

И нет мучительных споров, по какой системе закрывать генподрядный договор.

 

 

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

 

 

Выпуск «ЕРЗ-тренды» 6 февраля будет посвящен итогам продаж новостроек в январе. Регистрация доступна по ссылке.

 

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 6 февраля в 10.00 — «Продажи новостроек: итоги января»

ЕРЗ-тренды: законодательству о КРТ недостает нормативов обеспеченности объектами социальной инфраструктуры

«ЕРЗ-тренды» 23 января в 10.00: разбираем новеллы законодательства о КРТ

ЕРЗ-тренды: в 2025 году системных рисков для застройщиков нет

«ЕРЗ-тренды» 16 января в 10.00: итоги декабря и 2024 года на рынке новостроек от лучших аналитиков России

ЕРЗ-тренды: поправки в 214-ФЗ защитят застройщиков, но могут породить новые судебные споры

ЕРЗ-тренды о новеллах 214-ФЗ: запись онлайн-дискуссии 

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)