Своим опытом участия в проектах реновации и создания современной комфортной городской среды с порталом ЕРЗ.РФ поделились известные российские застройщики.

Фото: www.cdn-p.cian.site

Портал ЕРЗ.РФ регулярно освещает проблемы редевелопмента и реновации применительно к Стандарту комплексного развития территорий, разработанному ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» при поддержке Минстроя России.

В январе вышла большая публикация на эту тему. В ней ведущие российские застройщики рассказали о том, как они на практике применяют подходы, заложенные в новом Стандарте, поделились опытом реновации.

Сегодня мы вновь возвращаемся к этой теме. Своим опытом редевелопмента, при котором новые жилые проекты гармонично вписываются в существующую городскую среду, с порталом ЕРЗ.РФ поделились представители двух известных российских региональных застройщиков.

Фото: www.static.ngs.ru

«Атомстройкомплекс»: реконструкцию городской ткани осложняет несовершенство законодательства

Один из крупнейших девелоперов Свердловской области, «Атомстройкомплекс» (4-е место в ТОП застройщиков региона), давно и плотно «реновирует» Екатеринбург. На Уралмаше на месте двухэтажных бараков и частных домиков построили целый микрорайон, расселили старый жилой фонд в Пионерский поселке.

Компания имеет уникальный опыт перестройки старых районов, даже свой первый объект — жилой квартал в самом центре города, на ул. Красноармейской, «Атомстройкомплекс» возводил на месте частного сектора.

Здесь намерены и дальше работать в этом направлении. Четыре новых проекта застройщика, старт которых намечен на текущий 2020 год, связаны с процессом реновации.

Фото: www.s0.rbk.ru

«Екатеринбург — достаточно компактный город, и в этом его преимущество, — рассказывает глава компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев (на фото). — Что происходит сегодня? Застраиваются территории, которые когда-то были сельскохозяйственными землями, новые микрорайоны возводят на периферии. Но на работу люди продолжают ездить в центр. В итоге — пробки, нехватка общественного транспорта, растягивание маршрутов».

Все это, по его мнению, оборачивается ухудшением качества жизни горожан. При этом ассоциация «реновация = снос» укрепилась в сознании многих жителей страны.

«Мы тоже долгое время рассматривали реновацию как снос старого жилья и строительство на этом месте многоэтажек, — признает Ананьев. — Но наш взгляд поменялся. В Екатеринбурге есть места, которые обязательно надо реновировать, — это и деловые кварталы, и парки, и дворы».

Оставшиеся с советских времен городские кварталы достаточно большие: в среднем 300 на 300 метров, рассказали в компании. Внутри этих кварталов, как правило, неблагоустроенная территория. Что делать? Требуется реконструкция этих кварталов, при которой внутри моно разместить не только новые здания, но и пешеходные зоны, общественные пространства, сделать эти кварталы проницаемыми и наполнить их дополнительными точками притяжения.

Оптимальная длина квартала — 150—200 метров, полагают в «Атомстройкомплексе». При этом высотные дома лучше прятать вглубь, а «на улицу» выводить 7-этажки (см. рендер): такая высотность оптимальна для ощущений человека.

Поэтому сегодня необходимо рассматривать глобальную реконструкцию городской ткани, обновления общественных пространств Екатеринбурга — парков, скверов, пешеходных бульваров, реновации кварталов советской застройки.

«Если будут приняты программные решения на этот счет, строительный комплекс получит новый импульс для развития, — убежден Валерий Ананьев. — Основная проблема, с которой приходится сталкиваться в процессе реновации — это несовершенство закона, отсутствие  эффективных механизмов расселения, защищающих как собственника, так и застройщика».

Из-за этого сроки расселения и выхода на новую площадку часто затянуты, при расселении частного сектора существует риск того, что договориться с собственником не удастся, и частный дом останется внутри новой застройки, поясняет он.

«У нас есть хороший опыт внедрения в существующую застройку — это ЖК «Квартал Энтузиастов» на Эльмаше», — рассказала порталу ЕРЗ.РФ директор по проектированию компании «Атомстройкомплекс» Екатерина Спирина (на фото).

«Мы построили ЖК, сохранив все «красные линии», никак не нарушив сложившиеся профили улиц — они были идеальными, не требовали никакой корректировки, — пояснила топ-менеджер. — Но при этом добавили современности микрорайону: гостевые парковки, озеленение, коммерцию на первых этажах. Это на 100% реновация, и она сделана именно так, как нам бы хотелось делать это в других местах».

Проектируя жилые комплексы, в компании стараются опираться на новые градостроительные принципы, главное в которых — комфорт горожан.

«Какими должны быть улицы, чтобы по ним хотелось ходить, каких размеров нужно строить дома, чтобы они не довлели над человеком, какие размеры кварталов оптимальны — все это сегодня надо учитывать», — резюмирует Екатерина Спирина.

«Талан»: строить новое, сохраняя наследие места

Хороший опыт редевелопмента и работы с городской средой по новым принципам накопили в компании «Талан» (5-е место в ТОП застройщиков Пермского края, 10-е место в ТОП Удмуртии), успешно работающей в семи российских регионах, от Ярославской области до Хабаровского края.

Как поведала порталу ЕРЗ.РФ директор «Талан» по маркетингу Наталья Гарифуллина (на фото), в Уфе застройщик реализует проект редевелопмента промышленной территории (рендер на фото) в районе кондитерской фабрики «Конди». На бывшей территории фабрики площадью 3,6 га планируется построить 70 тыс. кв. м жилья.

Девелопер поставил перед собой задачу сохранить наследие места и запланировал открытие музея «Конди», где будет представлено оборудование, на котором производили сладости и фантики любимых конфет уфимцев разных поколений. Главное здание администрации фабрики будет сохранено и реализовано в жилье формата лофт с высотой потолка  4,7 м.

Вместе с коммерческими площадями и новой пешеходной галереей пространство «Конди» сформируют новое место притяжения в городе, где люди смогут встречаться, интересно и с пользой проводить время.

В Хабаровском крае администрация активно реализует проект развития застроенных территорий, для расселения ветхого жилья и развития города привлекаются инвесторы.

Первый проект федерального застройщика по программе РЗТ «Талан» на Дальнем Востоке, строящийся на месте расселенных домов по РЗТ, — дом бизнес-класса «Поколения». Девелопер расселил 3 ветхих дома и 27 семей получили благоустроенные квартиры.

Архитекторы постарались бережно вписать проект в сложившуюся городскую среду: дом «Поколения» поддерживает архитектурный код города, фасадные панели выполнены в «красном кирпичном стиле» старого Хабаровска.

Фото: www.gorotskop.livejournal.com

Второй, более масштабный проект, реализуется в центре Хабаровска, где «Талан» по программе РЗТ расселяет 29 деревянных домов и готовится к застройке территории площадью 5 га на месте старого «ГУПРовского городка» (портал ЕРЗ.РФ рассказывал об этом в 2017 году).

В 1930-е годы здесь располагалось Главное управление железных дорог Дальнего Востока, жилым деревянным домам (один из них — на фото) на территории ГУПРа более 70 лет.

Поскольку проект строится в самом центре города, девелопер поставил перед собой задачу гармонично вписать жилой комплекс в городскую среду: проектные решения (рендер на фото) сошлись на переменной этажности и сдержанных пастельных цветовых решениях фасадов в стиле Хабаровска 1880—1917 годов.

«Новый квартал расположится рядом с парковой зоной Амурского бульвара, не нарушая ее целостности, — отмечает Наталья Гарифуллина. — Это первый в городе многофункциональный жилой комплекс с собственной торговой галереей и общественными пространствами, который станет местом встреч для жителей и гостей города.

Проект включает четыре этапа расселения, первый окончен в 2019 году. 49 семей из 5 домов уже переехали в новое жилье, в ближайшее время на этом месте начнется строительство первой очереди современного жилого комплекса, который уже сегодня называют «новым центром» Хабаровска.

Другие публикации по теме:

Законопроект о реновации в масштабах страны обсудят в ближайшее время

Марат Хуснуллин: Программу реновации нужно распространить на всю Россию

Эволюция жилья: как новые стандарты территорий помогают девелоперам строить лучше

Отраслевая нормативная база корректируется для внедрения стандарта КРТ

Застройщикам, вложившимся в РЗТ, государство компенсирует до четверти затрат

РСПП поддержит внедрение застройщиками Стандарта КРТ в качестве рекомендательного документа

Владимир Якушев: Прежде чем прописывать стандарт КРТ в форме закона, нужно посмотреть, как покажут себя пилотные проекты

Работа над Стандартом комплексного развития территорий завершится в 2020 году

По поводу внедрения стандарта КРТ в Госдуме и Правительстве наметились разногласия

Виталий Мутко: С помощью проектного финансирования, ипотеки, ИЖС, стандарта КРТ решим проблему низкой доступности жилья в РФ

Минстрой поддержал включение стандарта КРТ в Стратегию развития строительной отрасли-2030

С 2020 года новое жилье с господдержкой инфраструктуры в рамках КРТ должно строиться с обязательным использованием стандарта застройки территорий

«Гупровский городок» площадью 50,8 тыс. кв. м в самом центре Хабаровска достался застройщику из Ижевска за 11,7 млн руб.

Татьяна Полиди (ИЭГ): Редевелопмент территорий российских городов требует серьезного продвижения законодательства

Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс»): При поиске альтернатив «долёвке» предлагаю использовать опыт Великобритании

В условиях нынешней ключевой ставки (КС) Банка России девелоперы столкнулись с повышением процентов по кредитам. РБК вместе с участниками рынка разбирался, чем грозит удорожание финансирования новых проектов.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Специалисты напомнили, что от КС зависят ставки как по проектному финансированию (ПФ) — по мере пополнения эскроу счетов они снижаются, так и по бридж-кредитам, которые обычно выдаются на покупку участка под застройку.

Фото: ibcrealestate.ru

Микаэл КАЗАРЯН (на фото), руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate:

— Диапазон ставок по проектному финансированию сегодня находится на уровне КС плюс 6% — 7%. Для сравнения: год-два назад было КС плюс 3% — 4%.

По бридж-кредитам — КС плюс 9%. (В 2022 — 2023 годах — КС плюс 5% — 6%).

Произошло это за счет возросших рисков:

• прямых (чем больше ставка, тем выше риск потенциального дефолта по ней);

• косвенных (в условиях сегодняшней инфляции есть неопределенность с темпами продаж, поэтому в кризисное время банки закладывают более высокую премию на рыночный риск).

При таких ставках спрос на кредиты падает, что приводит к сокращению числа новых проектов. И у девелоперов снизился «аппетит», и банки теперь смотрят на это дело с большей осторожностью.

Региональные застройщики уже сократили свои планы или, возможно, совсем отказались от них до лучших времен. Что в свою очередь скажется на дальнейших объемах ввода.

Вряд ли дойдет до банкротств. Думаю, банки будут проводить реструктуризации действующих кредитов, чтобы помочь застройщикам преодолеть кризисный период.

Фото из архива А. Пятыхина

Александр ПЯТЫХИН (на фото), директор департамента финансирования проектов NF Group:

— При текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов становится неэффективным. По нашим наблюдениям, сегодня кредит застройщику стоит в среднем «ключ» плюс 6% — 7%, (год назад было +3%).

Диапазон плавающей ставки растет из-за отмены послаблений ЦБ в отношении норматива краткосрочной ликвидности — стрессового показателя, который отражает способность банка выдерживать повышенный отток клиентских средств в течение 30 дней.

Из-за влияния НКЛ (норматив краткосрочной ликвидности — Ред.) фондирование банков находится в рекордном отрыве от ключевой ставки ЦБ на 250 — 300 базисных пунктов.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— В условиях роста ключевой ставки ЦБ и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла.

Пока средневзвешенная ставка по проектному финансированию в строительстве составляет порядка 7,4%, что в два раза ниже, чем в других отраслях экономики. В целом в 70% всей задолженности застройщиков ставка по ПФ не превышает 8%.

Сокращение запуска новых проектов, безусловно, произойдет, и наибольший эффект станет заметен в 2025 году. Застройщики начнут концентрироваться в первую очередь на тех объектах, где уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, а не на проектировании новых.

В хороших локациях рентабельность строительства сохранится на комфортном уровне, и я считаю, что цены в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении — даже снижаться.

Но ни о каком-либо падении, тем более на десятки процентов, речи не идет. Возможны разве что сезонные скидки и специальные предложения на отдельные виды жилья.

Фото: nikoliers.ru

Тимур РЫВКИН (на фото), директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

— Повышение ключевой ставки регулятором влияет на весь цикл строительства. Стоимость денег увеличилась, как и банковские требования к необходимому LLCR проекта (Loan Life Coverage Ratio, показатель, который характеризует обеспеченность кредита ожидаемыми денежными потоками — Ред.).

Это также вызовет удорожание земельных платежей в пользу города, которые часто проводятся в рассрочку на весь период реализации проекта.

Все эти факторы приведут к росту стоимости финансирования, снижению темпов продаж и отразятся в цене 1 кв. м.

Фото: strana.com

Александр ГУТОРОВ (на фото), вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК Страна Девелопмент:

— Сегодня итоговая ставка может быть известна в момент подписания договора, а не заранее, как было прежде. Это усложняет подсчет кредитной нагрузки.

Часть банков просит застройщиков вкладывать собственные средства до 30%, и ставка по таким кредитам становится КС плюс 10%, что также снижает рентабельность.

Фото: пресс-служба ГК А101

Анатолий КЛИНКОВ (на фото), директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101:

— Давление на ставки по проектному финансированию оказывает не только «ключ», но и падение спроса на жилье на фоне отмены льготной ипотеки.

В связи с этим наполнение счетов эскроу может замедлиться и не дотягивать до 100%. Для таких проектов влияние ключевой ставки ЦБ уже будет более существенным.

Если говорить о бридж-кредитах, то покупка земельного участка и старт нового проекта — это в целом очень сложные решения при уровне ставок 20% и выше.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперты: у кого выгоднее покупать квартиру — у инвестора или застройщика

Эксперты: спрос, продажи и ипотека падают, поэтому застройщикам необходима господдержка

Эксперты: с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, как сегодня