По итогам 2016 года Россия заняла 35-е место из 190 стран в ключевом для международных инвесторов рейтинге Всемирного Банка Doing Business, улучшив общие позиции на 5 пунктов. В сфере строительства наша страна  осталась на малопривлекательном 115-м месте.

Фото: www.vnovgorode.ru

По ряду показателей Россия выглядит неплохо: в ТОП-10 по подключению к сетям, на 12-м месте по регистрации собственности. Однако ситуация с  получением разрешений на строительство по-прежнему плоха, на что обратил внимание президент Владимир Путин. Выступая 31 октября на встрече с членами Кабинета министров, он заметил, что Министерство строительства и ЖКХ должно обращать больше внимания на то, что происходит на региональном и местном уровнях, где «творятся безобразия».

Чтобы понять, как улучшить позицию России, прежде всего, посмотрим положение дел у лидеров рейтинга. Итак, ТОП-10 стран по простоте разрешительных процедур в строительстве возглавила Дания. В десятке лучших стран также находятся ОАЭ, Новая Зеландия, Тайвань, Гонконг, Австралия, Люксембург, Эстония, Маврикий, Сербия.

Если верить экспертам Всемирного Банка, то в этих странах разрешительные процедуры в строительстве организованы значительно лучше, чем в России. Справедливость выводов Всемирного банка можно проверить на примере некоторых из стран лидеров.

Новая Зеландия. №3 в рейтинге «получение разрешений на строительство». №1 в мировом рейтинге Doing Business.

Показатели: 10 процедур, 93 дня, уровень качества — 15 баллов из 15.

Особенностью прохождения разрешительных строительных процедур в Новой Зеландии является взаимодействие застройщика всего с тремя организациями: Районный совет; Унитарное управление Городского совета; организация, предоставляющая услуги по водоснабжению. Районный совет выдает разрешение наподобие нашего градостроительного плана земельного участка. Процедура занимает 30 дней для окраин и 100 дней — для центра города. Унитарное управление Городского совета выдает разрешение на строительство в течение 30 дней, а затем проводит визуальную проверку на этапе завершения фундамента, на этапе завершения возведения конструкции здания (без облицовки и кровли), проводит проверку системы водоснабжения, проверку наружных работ (облицовка и кровля), проверку противопожарной защиты. Все эти процедуры занимают 1 день и бесплатны. Финальная проверка осуществляется в течение 25 дней.

Австралия. №6 в рейтинге «получение разрешений на строительство». №14 в мировом рейтинге Doing Business.

Показатели: 11 процедур, 121 дней, уровень качества — 14 баллов из 15.

В Австралии заявитель за один день узнает, допустимо ли строительство объекта на земельном участке. Для этих целей все типы объектов разнесены по категориям: фактически, как в наших Правилах землепользования и застройки. Затем идет длительная процедура выдачи разрешения на строительство (сертификата). Процедура разбита на два этапа, в рамках которой подаются все документы и принимается решение с учетом мнения владельцев окружающих участков.

После такой процедуры только один орган (City Council) проводит все проверки и выдает документ о соответствии.

Россия. №115 в рейтинге «получение разрешений на строительство». №35 в мировом рейтинге Doing Business.

Показатели: 14 процедур, 229 дней, уровень качества — 10 баллов из 15.

Большинство времени в России, согласно данным Всемирного Банка, уходит на процедуры, связанные с подготовкой земельного участка: топографическая съемка земельного участка, запрос результатов инженерно-геологического и экологического обследования — 75 дней. При этом очевидно, что для эталонного объекта (склад площадью 1 603 кв. м) такие изыскания делаются за более короткий срок.

В отличие от Новой Зеландии, где Городской совет ведет стройку от начала до конца, в Москве те же функции выполняют Мосгосстройнадзор, ОАТИ, Мосгоргеотрест, Москомархитектура. Пакет документов между этими организациями проходит через межведомственное взаимодействие. Однако каждый орган видит проектную документацию «впервые», что отмечено экспертами в качестве недостатка.

По мнению Всемирного Банка, в России нет финальной проверки соответствия фактически построенного объекта проектной документации. Здесь эксперты явно не правы: в Градостроительном кодексе прямо прописано (п. 5 статьи 55) что такая проверка проводится и является основанием для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из-за недобора баллов по уровню качества (вместо 15-ти баллов присвоено только 10) Россия потеряла около 50-ти позиций в рейтинге. Странно, что эксперты увидели все контролирующие органы, но не разобрались в том, что конкретно эти органы контролируют.

Не заметили эксперты Всемирного Банка и изменений, произошедших в России в последнее время, которые влекут сокращение срока прохождения процедур:

- в рамках выдачи градостроительного плана земельного участка выдаются технические условия на подключение к системе водоснабжения и водоотведения;

- после выдачи акта ввода объекта в эксплуатацию орган власти самостоятельно отправляет необходимый пакет документов в Россреестр для постановки объекта на кадастровый учет. Законодательство дает возможность получать разрешение на ввод в эксплуатацию одновременно с постановкой объекта на кадастровый учет;

- все услуги в Москве (измерение рейтинга производится по Москве и Санкт-Петербургу — Ред.) предоставляются в режиме онлайн через единое окно в «Кабинете застройщика».

По мнению главы Минстроя России Михаила Меня, большой резерв в оптимизации процесса получения разрешений на строительстве содержится в переводе государственных услуг в электронный вид: ведь в настоящее время в электронном виде предоставляется в среднем только 3% госуслуг. Для исправления ситуации в регионах продолжается внедрение целевой модели «Получение разрешения на строительство и территориальное планирование». И если в начале 2017 года такие услуги предоставлялись только в Москве, то сейчас задействован уже 51 регион.

Думается, есть основания полагать, что в рейтинге следующего года в области разрешений на строительство Россия продемонстрирует хорошую динамику.

Ознакомиться с полным содержанием рейтинга Всемирного банка Doing Business можно здесь.

СПРАВКА ЕРЗ:

Рейтинг Всемирного Банка «Doing Business» оценивается по 11-ти направлениям:

• легкость ведения бизнеса;
• регистрация предприятий;
• получение разрешений на строительство;
• подключение к системе электроснабжения;
• регистрация собственности;
• получение кредитов;
• защита миноритарных инвесторов;
• налогообложение;
• международная торговля;
• обеспечение исполнения контрактов;
• разрешение неплатежеспособности.

Одним из направлений является «Получение разрешений на строительство». В рамках этого направления Всемирный Банк оценивает простоту разрешительных процедур в отношении строительства эталонного объекта.

За эталонный объект принимается складской объект площадью 1 300 м, двухэтажный, в котором возможно размещение и хранение безопасных товаров. Исходными условиями являются уже оформленные земельные отношения на момент определения процедур, проектно-сметная документация имеется в полном объеме, проведены все изыскания, и данный объект нужно подключить только к двум ресурсам: вода, водоотведение (канализация).

В России Всемирный Банк производит оценку в Москве и Санкт-Петербурге.

В 2010 году Всемирный Банк зафиксировал в отношении России 58 процедур, в 2015 году — 19 процедур, в 2017 году — 14 процедур.

В 2016 году Всемирный Банк поставил России по критерию «уровень качества» 14 баллов из 15 возможных, в 2017 году — 10.

Другие публикации по теме:

Срок между выдачей разрешения на строительство и началом привлечения средств в Москве в среднем составляет три месяца

С 1 сентября Минстрой России будет выдавать разрешения на строительство в электронном виде

Обзор состояния делового климата в строительном секторе России и г. Москвы во II квартале 2017 года

Девелоперов могут обязать сносить объекты незавершенного в срок строительства. Пакет законопроектов с таким предложением в ближайшее время внесет в Госдуму группа депутатов «Единой России», сообщили «Известия».

Фото: псбр.рф 

Цель инициативы — разрешить ситуацию с долгостроями, вновь вовлекая в оборот земельные участки (ЗУ), на которых они расположены, а также стимулировать арендаторов к своевременному завершению возведения объекта. Предложения парламентариев поддержали в Росреестре, где считают наличие долгостроев убыточным и опасным.

Речь в пакете законопроектов идет о поправках в ст. 239.1 Гражданского кодекса (ГК РФ) и о внесении изменений в Земельный кодекс (ЗК РФ).

«Ст. 239.1 ГК дополняется положениями, устанавливающими обязанность собственника освободить земельный участок от такого объекта, привести его в первоначальное состояние и вернуть арендодателю», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

По мнению депутатов, такая мера будет стимулировать девелоперов к своевременному завершению работ и недопущению появления долгостроев.

Фото: vk.com

В ГК РФ предлагается также прописать положения, допускающие проведение повторных аукционов по продаже объектов незавершенного строительства в случае признания первых торгов несостоявшимися. Сейчас они не разрешены, и это приводит к возникновению тупиковых ситуаций.

«Внесение указанных изменений необходимо для устранения пробела в отношении определения гражданского-правовой судьбы объектов незавершенного строительства, обеспечения возможности рационального использования земельных ресурсов, развития и благоустройства территорий», — цитируют «Известия» подготовленный к внесению документ.

Кроме того, предлагается внести поправки в ст. 39.6 ЗК РФ, дополнив ее положениями, устанавливающими возможность предоставления ЗУ в аренду на срок не более одного года без проведения торгов, если степень готовности объекта составляет не менее 90%. По мнению авторов, за это время застройщик должен полностью завершить строительство.

Фото: vk.com

Как отметил один из авторов законопроекта, заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный (на фото), пробелы в законодательстве приводят к тому, что правовая судьба долгостроев не решается десятилетиями. По его словам, брошенные территории с ветшающими конструкциями превращаются в язвы на теле города — опасные и бесполезные. Он привел в пример недавнее обрушение недостроенного дома в Челябинске.

Ключевая задача законопроектов — улучшить качество жизни людей и не допустить появления новых долгостроев, заявил депутат.

«Необходимо убрать риски возникновения тупиковой ситуации, когда недостроенный объект не реализован через торги и не приобретен в государственную или муниципальную собственность, — подчеркнул Выборный и добавил: — Для этого нужно разрешить проведение повторных и последующих аукционов в случае признания первых торгов несостоявшимися. Новые нормы также простимулируют арендаторов к своевременному окончанию работ на затянувшихся стройках».

Фото: yakubovsky.ru

По мнению члена Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александра Якубовского (на фото), это полезная инициатива, которую необходимо проработать уже в рамках работы профильного комитета. Тем не менее депутат заметил, что законопроект никак не затрагивает долгострои, в которых у граждан, обманутых дольщиков, есть права на долю в объекте незавершенного строительства, в этой части исправно работает законодательство.

«По их дому принимается решение — если его можно достроить, технически и экономически это целесообразно, его достроят, если нет — им выплачивают компенсацию за жилье, а сам объект незавершенного строительства уходит в собственность Фонда развития территорий (ФРТ), — разъяснил действие механизма парламентарий. — Если это в компетенции региона, застройщик, например, по соглашению с правительством региона, расселяет их, предоставляя жилье в других домах».

Фото: er-ictra.ru

Коллега Якубовского по думскому комитету и его однопартиец по «Единой России» Сергей Колунов (на фото) по поводу обязанности застройщиков сносить долгострои считает, что проще искать инвестора и достраивать, поскольку здесь важна и социальная функция.

Он также указал, что долгострои — действительно актуальная проблема, которая портит архитектурный облик городов, и в том числе и для борьбы с появлением жилых долгостроев в 2019 году заработал механизм эскроу.

«Таким образом мы предотвратили появление новых "заброшек", перешли к достройке уже существующих долгостроев, — рассказал Колунов и уточнил: — В случае с нежилой недвижимостью сейчас достройка осуществляется заинтересованными инвесторами. Да, долгострой может стоять пять лет, семь, но в итоге заинтересованный инвестор находится и достраивает».

Фото: council.gov.ru 

Статс-секретарь руководителя — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий (на фото) отметил, что в ведомстве поддерживают инициативу депутатов.

«Законопроект необходим для устранения пробела в законодательстве. Содержание долгостроя может быть и убыточным и опасным, — подчеркнул чиновник и пояснил: — Убыточно, поскольку объект не приносит прибыли его владельцу ввиду того, что его невозможно эксплуатировать, а опасно в связи с тем, что стройплощадка может быть не огорожена и заброшена».

Представители бизнеса отнеслись к инициативе депутатов по-разному.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) считает недопустимой практикой пункт о возможном сносе объектов незавершенного строительства.

«Оптимальным выглядит положение, когда дольщики могут дождаться достройки дома силами другой организации», — считает топ-менеджер и предупреждает, что при сносе они оказываются в ущемленном положении, так как даже в случае возвращения средств теряют возможность приобрести иное жилье ввиду существенной инфляции на рынке недвижимости.

В то же время разумной выглядит идея официального продления аренды земельных участков без проведения торгов для завершения реализации долгостроев, добавил Сырцов. Такая практика, по его словам, уже давно применяется, но благодаря лазейкам в законодательстве, а де-юре не закреплена.

«Подобный порядок помогает девелоперу без лишней волокиты выполнить свои обязательства перед дольщиками», — полагает эксперт. Он уточнил, что в реестре ФРТ по всей России в списке долгостроев числится порядка 750 домов общей площадью около 5 млн кв. м, но совместными усилиями федерального центра и регионов список ежегодно сокращается на сотни объектов капстроительства за счет успешной реализации программ по восстановлению прав обманутых дольщиков.

Фото: urbanus.ru

CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото) подчеркнула болезненность восприятия проблемы с долгостроями и в социальном, и в медийном плане. Но сегодня ее актуальность гораздо меньше, чем пять-десять лет назад, полагает эксперт.

«В целом федеральные и региональные власти при поддержке крупных девелоперов научились достаточно эффективно решать эти вопросы. С начала 2023 года 30 регионов полностью избавились от объектов незавершенного строительства, а количество последних сократилось на 1 тыс. единиц, — пояснила она, добавив: — Другое дело, что предложенные поправки направлены не столько на решение проблемы с долгостроями, сколько на перераспределение активов».

Специалист привела следующие аргументы: качественных ЗУ мало, и больше их не становится, а ведущие игроки девелоперского рынка жестко конкурируют за контроль над ними. И в этом контексте неиспользуемая или неэффективно используемая земля фактически превращается в резерв для будущих проектов.

«Безусловно, девелоперские компании хотят получить доступ к этому резерву, — отметила Ольга Хасанова и резюмировала: — Очевидно, что в этом их поддержат городские и региональные власти, которые, с одной стороны, заинтересованы в росте активности, а с другой, нуждаются в понимании статуса всех земельных площадок, чтобы иметь возможность для долгосрочного градостроительного планирования».

Фото: vk.com

CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин (на фото) согласен с тем, что проблема незавершенного строительства существует и наследию прошлого мы обязаны множеством таких зданий — в основном они из последних лет советской эпохи и 1990-х годов.

«Думаю, что отчасти эта проблема сейчас становится актуальной, поскольку такие объекты часто находятся внутри проектов… КРТ и могут быть помехой для освоения столь больших площадок», — полагает топ-менеджер. При этом он ожидает, что благодаря законопроекту может появиться способ быстро и эффективно разрешить споры с собственниками недостроя: ведь это чья-то собственность, и решать вопросы с ней надо в рамках закона, — подчеркнул представитель бизнеса.

Фото: vk.com

С точки зрения финансового эксперта, автора телеграм-канала «Экономизм» Алексея Кричевского (на фото), вопрос долгостроев не так критичен сегодня в России, как проблема аварийности жилых домов.

«Вопрос по долгостроям перестал быть актуальным с 2019 года, после введения проектного финансирования», — пояснил Кричевский. Поэтому, по его мнению, важно понимать, будет ли распространено действие поправок на существующие долгострои. Будет ли обязан новый девелопер сносить здание, если он выиграет аукцион по завершении строительства.

Эксперт подчеркнул, что с каждым годом в стране становится все меньше долгостроев, поэтому проблема в течение максимум пяти лет себя изживет.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ФРТ получил новые полномочия по оценке инфраструктурных проектов

Генпрокуратура: проблемы дольщиков полностью решены в 46 регионах России

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

В Татарстане больше нет пострадавших дольщиков

ФРТ: в 2023 году потенциально проблемных объектов стало вдвое меньше

Марат Хуснуллин: В Нижнем Новгороде введен в эксплуатацию один из крупнейших долгостроев

Глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова: Недострои подобны коту в мешке

Марат Хуснуллин: ФРТ активно развивается, задач становится все больше, и работа идет неплохо

В России более 80 тыс. объектов незавершенного строительства на 5 трлн руб.

Арифметика ЕРПО: минус 237 домов, плюс 44, итого — 1 013

Эксперты: стремление к гигантизму в жилом строительстве неоправданно