Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Справедливо ли 115-е место России по простоте разрешительных процедур в строительстве

По итогам 2016 года Россия заняла 35-е место из 190 стран в ключевом для международных инвесторов рейтинге Всемирного Банка Doing Business, улучшив общие позиции на 5 пунктов. В сфере строительства наша страна  осталась на малопривлекательном 115-м месте.

 

Фото: www.vnovgorode.ru

По ряду показателей Россия выглядит неплохо: в ТОП-10 по подключению к сетям, на 12-м месте по регистрации собственности. Однако ситуация с  получением разрешений на строительство по-прежнему плоха, на что обратил внимание президент Владимир Путин. Выступая 31 октября на встрече с членами Кабинета министров, он заметил, что Министерство строительства и ЖКХ должно обращать больше внимания на то, что происходит на региональном и местном уровнях, где «творятся безобразия».

Чтобы понять, как улучшить позицию России, прежде всего, посмотрим положение дел у лидеров рейтинга. Итак, ТОП-10 стран по простоте разрешительных процедур в строительстве возглавила Дания. В десятке лучших стран также находятся ОАЭ, Новая Зеландия, Тайвань, Гонконг, Австралия, Люксембург, Эстония, Маврикий, Сербия.

 

 

Если верить экспертам Всемирного Банка, то в этих странах разрешительные процедуры в строительстве организованы значительно лучше, чем в России. Справедливость выводов Всемирного банка можно проверить на примере некоторых из стран лидеров.

Новая Зеландия. №3 в рейтинге «получение разрешений на строительство». №1 в мировом рейтинге Doing Business.

Показатели: 10 процедур, 93 дня, уровень качества — 15 баллов из 15.

Особенностью прохождения разрешительных строительных процедур в Новой Зеландии является взаимодействие застройщика всего с тремя организациями: Районный совет; Унитарное управление Городского совета; организация, предоставляющая услуги по водоснабжению. Районный совет выдает разрешение наподобие нашего градостроительного плана земельного участка. Процедура занимает 30 дней для окраин и 100 дней — для центра города. Унитарное управление Городского совета выдает разрешение на строительство в течение 30 дней, а затем проводит визуальную проверку на этапе завершения фундамента, на этапе завершения возведения конструкции здания (без облицовки и кровли), проводит проверку системы водоснабжения, проверку наружных работ (облицовка и кровля), проверку противопожарной защиты. Все эти процедуры занимают 1 день и бесплатны. Финальная проверка осуществляется в течение 25 дней.

Австралия. №6 в рейтинге «получение разрешений на строительство». №14 в мировом рейтинге Doing Business.

Показатели: 11 процедур, 121 дней, уровень качества — 14 баллов из 15.

В Австралии заявитель за один день узнает, допустимо ли строительство объекта на земельном участке. Для этих целей все типы объектов разнесены по категориям: фактически, как в наших Правилах землепользования и застройки. Затем идет длительная процедура выдачи разрешения на строительство (сертификата). Процедура разбита на два этапа, в рамках которой подаются все документы и принимается решение с учетом мнения владельцев окружающих участков.

После такой процедуры только один орган (City Council) проводит все проверки и выдает документ о соответствии.

Россия. №115 в рейтинге «получение разрешений на строительство». №35 в мировом рейтинге Doing Business.

Показатели: 14 процедур, 229 дней, уровень качества — 10 баллов из 15.

Большинство времени в России, согласно данным Всемирного Банка, уходит на процедуры, связанные с подготовкой земельного участка: топографическая съемка земельного участка, запрос результатов инженерно-геологического и экологического обследования — 75 дней. При этом очевидно, что для эталонного объекта (склад площадью 1 603 кв. м) такие изыскания делаются за более короткий срок.

В отличие от Новой Зеландии, где Городской совет ведет стройку от начала до конца, в Москве те же функции выполняют Мосгосстройнадзор, ОАТИ, Мосгоргеотрест, Москомархитектура. Пакет документов между этими организациями проходит через межведомственное взаимодействие. Однако каждый орган видит проектную документацию «впервые», что отмечено экспертами в качестве недостатка.

По мнению Всемирного Банка, в России нет финальной проверки соответствия фактически построенного объекта проектной документации. Здесь эксперты явно не правы: в Градостроительном кодексе прямо прописано (п. 5 статьи 55) что такая проверка проводится и является основанием для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из-за недобора баллов по уровню качества (вместо 15-ти баллов присвоено только 10) Россия потеряла около 50-ти позиций в рейтинге. Странно, что эксперты увидели все контролирующие органы, но не разобрались в том, что конкретно эти органы контролируют.

Не заметили эксперты Всемирного Банка и изменений, произошедших в России в последнее время, которые влекут сокращение срока прохождения процедур:

- в рамках выдачи градостроительного плана земельного участка выдаются технические условия на подключение к системе водоснабжения и водоотведения;

- после выдачи акта ввода объекта в эксплуатацию орган власти самостоятельно отправляет необходимый пакет документов в Россреестр для постановки объекта на кадастровый учет. Законодательство дает возможность получать разрешение на ввод в эксплуатацию одновременно с постановкой объекта на кадастровый учет;

- все услуги в Москве (измерение рейтинга производится по Москве и Санкт-Петербургу  Ред.) предоставляются в режиме онлайн через единое окно в «Кабинете застройщика».

По мнению главы Минстроя России Михаила Меня, большой резерв в оптимизации процесса получения разрешений на строительстве содержится в переводе государственных услуг в электронный вид: ведь в настоящее время в электронном виде предоставляется в среднем только 3% госуслуг. Для исправления ситуации в регионах продолжается внедрение целевой модели «Получение разрешения на строительство и территориальное планирование». И если в начале 2017 года такие услуги предоставлялись только в Москве, то сейчас задействован уже 51 регион.

Думается, есть основания полагать, что в рейтинге следующего года в области разрешений на строительство Россия продемонстрирует хорошую динамику.

Ознакомиться с полным содержанием рейтинга Всемирного банка Doing Business можно здесь.

СПРАВКА ЕРЗ:

Рейтинг Всемирного Банка «Doing Business» оценивается по 11-ти направлениям:

  • легкость ведения бизнеса;
  • регистрация предприятий;
  • получение разрешений на строительство;
  • подключение к системе электроснабжения;
  • регистрация собственности;
  • получение кредитов;
  • защита миноритарных инвесторов;
  • налогообложение;
  • международная торговля;
  • обеспечение исполнения контрактов;
  • разрешение неплатежеспособности.

Одним из направлений является «Получение разрешений на строительство». В рамках этого направления Всемирный Банк оценивает простоту разрешительных процедур в отношении строительства эталонного объекта.

За эталонный объект принимается складской объект площадью 1 300 м, двухэтажный, в котором возможно размещение и хранение безопасных товаров. Исходными условиями являются уже оформленные земельные отношения на момент определения процедур, проектно-сметная документация имеется в полном объеме, проведены все изыскания, и данный объект нужно подключить только к двум ресурсам: вода, водоотведение (канализация).

В России Всемирный Банк производит оценку в Москве и Санкт-Петербурге.

В 2010 году Всемирный Банк зафиксировал в отношении России 58 процедур, в 2015 году — 19 процедур, в 2017 году — 14 процедур.

В 2016 году Всемирный Банк поставил России по критерию «уровень качества» 14 баллов из 15 возможных, в 2017 году — 10.

Другие публикации по теме:

Срок между выдачей разрешения на строительство и началом привлечения средств в Москве в среднем составляет три месяца

С 1 сентября Минстрой России будет выдавать разрешения на строительство в электронном виде

Обзор состояния делового климата в строительном секторе России и г. Москвы во II квартале 2017 года

+

Эксперты: застройщики согласны сами субсидировать ипотечные ставки, но не готовы давать покупателям скидки

К таким выводам, по информации портала IRN.RU, пришли участники организованной «Ведомостями» конференции «Недвижимость 2024+: от проекта до продажи».

    

Фото: erzrf.ru

 

Первый вопрос, на который искали ответ специалисты: «Решила ли льготная ипотека поставленную перед ней задачу повышения доступности жилья?».

Член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото ниже) в этом не уверен. Да, госпрограммы поддержали бизнес, помогли застройщикам перейти от «дикого девелопмента» к цивилизованному проектному финансированию, признает депутат.

 

Фото: er.ru

 

Между тем доступность жилья, считает Якубовский, зависит прежде всего от себестоимости 1 кв. м и складывается из цен на землю, инфраструктуру, стройматериалы. Так не лучше ли в таком случае государству было повлиять на то, чтобы строительство стало более дешевым, задает риторический вопрос законодатель.

Но, как заметил руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото ниже), «все зациклились на субсидировании ипотеки, мол, напечатаем много денег, и наступит счастье».

 

Фото: IRN.RU

 

«В итоге последние четыре года показали, что игры с ипотекой сделали жилье менее доступным, чем оно было», — подчеркнул эксперт.

Пока не очень озабочены ценой «квадрата» и застройщики. Льготная ипотека их научила, что базовым фактором является стоимость обслуживания кредита. Раньше она была приемлемой за счет госсубсидий по льготной ипотеке, теперь этим намерен заняться сам бизнес, увеличивая цену сделки, но снижая аннуитетный платеж, чтобы он был привлекательным для потребителя.

По мнению Олега Репченко, собирая сегодня таким образом дополнительный спрос, рынок рискует потерять его завтра. Сложно купить квартиру на всю жизнь: люди женятся, разводятся, рожают детей, и жилищный вопрос возникает вновь.

Но, купив новостройку, заметил главный аналитик IRN.RU, человек не может продать ее на «вторичке» без потерь, поскольку цена завышена на 20% — 40% за счет льготных программ.

Уменьшение ипотечного платежа (пусть и за счет увеличения стоимости метра) — фактически единственный инструмент поддержки спроса, который застройщики готовы обсуждать. А вот снижать цены они не намерены, констатирует Репченко.

 

Фото: primedevelopment.ru

 

«Та же скидка — это умышленное сокращение застройщиком своей маржинальности, и на то должны быть веские причины. Первое правило бизнеса — никогда не делись своей прибылью», — пояснил управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко (на фото).

На данный момент «веских причин» как раз нет. В нынешней модели застройщики работают с использованием механизма эксроу. Им более интересен процесс наполнения счетов, чтобы кредиты обходились дешевле, а форма оплаты совершенно не принципиальна.

«Вариант, что ты приходишь с "кэшем" и получаешь скидку, маловероятен, потому что в этом нет никакой финансовой выгоды», — подтвердил президент НОСТРОЙ Антон Глушков (на фото ниже).

 

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

 

Поэтому на стартах, когда девелоперам нужно наполнить эскроу и привлечь инвесторов, есть очень выгодные условия. В этой ситуации могут предоставляться операционные скидки, которые компенсируются на поздних стадиях за счет хорошего наполнения счетов.

По словам главы объединения строителей, значительный дисконт появится, когда обслуживание кредитов начнет тяготить девелоперов, но эксперт не ожидает, что это произойдет в ближайший год.

В строящихся проектах существенная часть квартир уже продана, а значит, ставка по проектному финансированию для девелоперов низкая, и они могут взять дешевый кредит под будущую прибыль, чтобы закладывать новые проекты.

«Сейчас застройщики оказались связаны по рукам и ногам. У них есть хорошие производственные мощности, рабочие коллективы, земельный банк. И никто не намерен сокращать набранный темп», — заключил Антон Глушков.

Что в этой ситуации делать? Эксперт полагает, что дальше каждый будет придумывать свою индивидуальную схему.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

Эксперт: спрос на новостройки уже летом может упасть на 40%

Какие продукты банков и застройщиков позволяют снизить финансовую нагрузку при покупке жилья

Эксперты: несмотря на близкий финиш льготной ипотеки, цены в российских мегаполисах не растут

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономики

Эксперты: столичные застройщики стали реже давать скидки, да и после 1 июля их вряд ли станет больше

Для контроля цен на жилье депутаты предлагают ограничить прибыль девелоперов до 20% и предоставить им льготы от государства: мнения экспертов

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье