Об этом «Известиям» рассказали в пресс-службе Банка России. Регулятор и ведущие эксперты видят в таком резком удлинении займов определенные риски.

Фото: www.srochnodengi.su

В ЦБ признали, что увеличение срока кредита позволяет снизить размер ежемесячного платежа, компенсировав удорожание жилья. Однако у необеспеченных потребительских займов с длительным сроком существенно более высокая дефолтность, а кроме того, повышается общая сумма выплат, предупредили в регуляторе.

Средний срок ипотечных кредитов в первом полугодии 2021-го значительно вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщили в пресс-службе Банка России.

Фото: www.siapress.ru

Для жилищных займов на приобретение новостроек под залог прав требований по договору долевого участия (ДДУ) показатель увеличился на два года и достиг 20,9 года.

Фото: www.cian.ru

Тенденция получила начало в 2016 году, когда значения не превышали 15 лет. В 2021-м она усилилась за счет увеличения ипотечных ставок: удлиняя ссуду, заемщики снижали ежемесячный платеж, компенсируя подорожание жилья, пояснили в ЦБ.

Фото: www.tvzvezda.ru

Основные причины такой тенденции — расширение условий кредитования банками, реструктуризация и рефинансирование, а также желание самих заемщиков увеличить размер ссуды, не слишком повышая долговую нагрузку на фоне минимального роста доходов, объяснил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков (на фото).

В ЦБ признали, что увеличение срока кредита позволяет снизить размер ежемесячного платежа, компенсировав удорожание жилья, но приводит к большей величине выплат в целом.

Фото: www.fedpress.ru

Кроме того, из исторических данных банков по качеству кредитов видно, что для необеспеченных потребительских ссуд с длительным сроком характерен существенно более высокий показатель дефолтности.

Более длинный заем всегда несет большие риски невозврата, есть опасность, что со временем уровень доходов может упасть и кредитное бремя станет слишком тяжелым, полагает глава директор бюро кредитных историй Equifax Олег Лагуткин (на фото).

Фото: www.garant.ru

При этом в Объединенном кредитном бюро (ОКБ) ожидают дальнейшего «удлинения» кредитов.

Рост среднего срока по ипотеке связан с быстрым повышением стоимости квадратного метра, что привело к увеличению средней суммы жилищного кредита с 2,4 млн руб. в первом полугодии 2020 года до 2,8 млн за аналогичный период 2021-го, сообщил генеральный директор ОКБ Артур Александрович (на фото).

Фото: www.static.tildacdn.com

В российских банках подтвердили факт увеличения срока кредитов. Примерно 40% новых выдач займов наличными приходятся на период 1—3 года, однако в 2021 году он постепенно замещаются долгосрочными ссудами сроком на 3—4 года, отметил аналитик банка «Хоум Кредит» Станислав Дужинский (на фото).

В Газпромбанке число потребительских ссуд на пять лет и более по итогам семи месяцев текущего года увеличилось на 56% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Фото: www.sun9-33.userapi.com

Подобную тенденцию для потребительских займов также отметили в РНКБ, «Зените» и банке «Санкт-Петербург».

Фактический срок действия большинства займов оказывается примерно вдвое короче, чем изначальный, однако и он за год увеличился с 2,5 года до 3 лет, сообщил руководитель бизнеса потребительского кредитования банка «Санкт-Петербург» Андрей Афанасьев (на фото).

Фото: www.fаcebook.com

Основные причины «удлинения» — реализация отложенного спроса после первой волны пандемии, а также рост темпов инфляции при сравнительно небольшом повышении реальных располагаемых доходов населения, пояснил директор департамента розничных рисков ПСБ Евгений Иванов (на фото).

Фото: www.ubrr.ru

В Банке ДОМ.РФ срок потребительских займов вырос на 20%, а ипотеки — на 8%, проинформировал директор розничных продуктов дочерней кредитной организации ДОМ.РФ Евгений Шитиков (на фото).

В Совкомбанке данный показатель увеличился на 18%, почти до 22 лет, сообщил управляющий директор компании Артем Языков (на фото).

По его мнению, этот тренд продолжится из-за повышения процентных ставок на жилищные кредиты, значительно опережающего рост доходов населения.

Такого же мнения придерживаются директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич (на фото) и Евгений Шитиков из ДОМ.РФ.

В 2021 году ряд банков также повышал максимальный срок кредитования. Например, в Сбере увеличили период по льготной ипотеке с 20 до 30 лет.

Удлинение сроков ипотечного кредитования вызвано подорожанием недвижимости за год более чем на 20% на фоне повышения зарплат примерно на величину инфляции, объяснил аналитик «Фридом Финанс» Евгений Миронюк (на фото).

Фото: www. 1prime.ru

Однако такая тенденция усиливает риски дефолта, поскольку прогнозировать изменение обстоятельств, влияющих на качество погашения задолженности, крайне сложно, считает аналитик «БКС Мир инвестиций» Егор Дахтлер (на фото).

Чтобы не допустить образования кредитных пузырей, Банк России увеличивает долю резервирования средств финансовыми организациями и ужесточает договор купли-продажи, резюмирует Евгений Миронюк.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Больше четверти опрошенных россиян заявили, что планируют взять ипотеку до конца лета

В России впервые за девять месяцев снизился средний размер ипотеки — до 3,11 млн руб.

Эксперты: в июле в Московском регионе зафиксирован самый низкий спрос на ипотеку с марта 2020 года

Эксперт: Из-за падения в России платежеспособного спроса ипотека начнет «проседать»

Со 2 июля изменились условия госпрограмм «Льготная ипотека на новостройки» и «Семейная ипотека»

Эксперты: с учетом ужесточения условий льготной ипотеки девелоперы разнообразят свои программы по субсидированию ставок ИЖК

С детской ипотеки сняты ограничения по сроку кредита

Ипотечные каникулы: ЦБ не против, ведомства и депутаты не столь оптимистичны

В России появится механизм, стимулирующий граждан копить деньги на первоначальный взнос по ипотеке

О возможной льготе на круглом столе «ВСЁ О СТРОЙКЕ» сообщила управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова. Чтобы сэкономить на кредитовании, девелоперы должны обеспечить прозрачный процесс строительства.

22 декабря прошел онлайн-круглый стол проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» на тему «Проектное финансирование. Итоги 2022, и какие изменения будут в 2023».

Главные вопросы эфира:

• итоги 2022 года для банков и девелоперов;

• что нового произошло в практике применения проектного финансирования;

• оставшиеся проблемы и пути их решения;

• кейсы девелоперов по эффективной практике снижения ставок проектного финансирования.

В дискуссии приняли участие:

Андрей Бахмутов, вице-президент по развитию государственных программ Банка ДОМ.РФ;

Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка;

Александра Болилая, директор по инвестициям холдинга LEGENDA;

Максим Инюшев, финансовый директор ГК ТОЧНО;

Егор Косарев, финансовой директор ГК КОРТРОС;

Олег Коновалов, руководитель экономического отдела ГК ЮгСтройИнвест;

Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК А101;

Леонид Твердохлебов, финансовый директор федерального девелопера Неометрия;

Аскер Хакуй, руководитель инвестиционного отдела ГК Инсити.

Эфир провела директор проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» Светлана Опрышко (на фото).

Круглый стол прошел при поддержке Минстроя России, Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и ВЭБ.РФ. Информационные партнеры проекта: портал ЕРЗ.РФ, «Строительная газета», агентство новостей «Строительный бизнес».

Главной новостью круглого стола стала возможность снизить проценты по проектному финансированию, о которой сообщила Светлана Назарова (на фото).

Чтобы получить скидку в Сбербанке, застройщики должны применять цифровые инструменты, обеспечивая таким образом прозрачность строительства.

«"Цифровизованные" застройщики могут получить скидку по проектному финансированию в случае снижения рисков для банка — то есть если мы видим весь объем затрат, как девелоперы работают на площадке и так далее», — объяснила Назарова.

В следующем году Банк ДОМ.РФ продолжит активное финансирование новых проектов застройщиков, опираясь на сформированные ранее подходы и оценивая деловую репутацию девелопера, опыт, финансовую модель и другие факторы, рассказал Андрей Бахмутов (на фото ниже).

«С точки зрения мер поддержки ориентируемся на спрос, а также будем смотреть, как поддержка спроса отражается в региональном разрезе, — отметил он, добавив: — По инфраструктурной нагрузке и поддержке ранних запусков планируется сформировать соответствующие инициативы».

Также Бахмутов раскрыл возможные перспективы особых условий по проектному финансированию в Банке ДОМ.РФ для цифровизованных застройщиков.

«Если говорить про внедрение ТИМ-технологий, я думаю, что это пока оцифровано не в полной мере, — отметил он, пояснив: — Действительно, есть положительные эффекты с точки зрения финансового контроля и этапа сопровождения. Если технологии будут давать снижение затрат на этих этапах, то в конечном счете это окажет положительное влияние на параметры банка. Но это путь небыстрый, и здесь правильно смотреть на динамику уже после внедрения», — подытожил эксперт.

Одну из ключевых трудностей при проектном финансировании в текущем году назвала Александра Болилая (на фото). 

По ее словам, банкам и застройщикам было важно предложить актуальный подход к формированию финмодели с учетом постоянно меняющихся макроэкономических показателей. При этом каждая из сторон прорабатывала риск-метрики отдельно, находясь в минимальной коммуникации друг с другом.

«2022 год подарил нам, банкам и девелоперам, понимание о необходимости работать в более тесной связке, — подчеркнула Александра Болилая. — Думаю, что в следующем году финансовые модели по действующим и вновь запускаемым проектам будут пересматриваться и уточняться в результате более плотной совместной работы банков и девелоперов», — резюмировала она.

Итогами партнерства ГК КОРТРОС с банками поделился Егор Косарев (на фото).

«В этот непростой год мы со Сбербанком и Банком ДОМ.РФ осуществили достаточно большое количество новых сделок по уже реализующимся объектам и по приобретению новых площадок, — рассказал эксперт. — Достигнуты прекрасные результаты касательно условий кредитования, собственного участия и ставок».

По мнению Косарева, чтобы поддержать спрос на рынке новостроек, необходимо разработать новые программы для отдельных категорий граждан: многодетных семей, военных, работников науки и образования и т.д.

С обращением к банкам выступил Олег Коновалов (на фото). «Просьба рассмотреть возможность вывода на рынок таких продуктов по субсидированной ипотеке, при которых застройщики могли бы в период строительства пользоваться дополнительным покрытием в виде комиссионного вознаграждения на эскроу-счетах», — сформулировал свое видение ситуации специалист.

При этом, по предложению эксперта, оплачивать комиссионное вознаграждение застройщик должен с отсрочкой — уже после открытия эскроу.

Данное предложение прокомментировала Светлана Назарова. По ее словам, несмотря на широкую линейку продуктов Сбербанка, спросом пользуется только один — при котором комиссионное вознаграждение оплачивается в рамках проектного финансирования.

Фото: www.bn.ru

«Дело в том, что отсрочка — это тоже кредит, — пояснила она, конкретизировав: — В 2022 году большинству девелоперов было выгодно оплачивать КВ за счет проектного финансирования и получать уже сниженную процентную ставку на этот так называемый кредит, поскольку понимаем, что по проектному финансированию действует две ставки — она средневзвешенная».

Когда в банке пробовали предоставлять отсрочку в виде отельного кредита, это усложняло операционный процесс и становилось для девелоперов дороже, потому обеспечить бесплатную отсрочку ни один из банков не готов.

«Так, с помощью девелоперов мы пришли к выводу, что оплачивать КВ за счет проектного финансирования — это самый оптимальный вариант», — подытожила Назарова.

Аскер Хакуй (на фото) объяснил, почему ГК Инсити часто предпочитает строить без привлечения проектного финансирования.

«У девелопера есть определенный объем собственных средств, которые необходимо пускать в оборот, — рассказал он. — Если мы можем себе позволить построить комплекс за собственные средства, то к проектному финансированию мы не прибегаем».

В ГК ТОЧНО придерживаются обратной позиции, и все проекты реализуют с привлечением проектного финансирования. О подходе застройщика рассказал Максим Инюшев (на фото).

«Мы стараемся покрывать новые проекты лимитами проектного финансирования на максимально ранней стадии, чтобы полностью убрать риск недостройки и отсутствия ритмичности строительства, — пояснил эксперт. — Собственные средства мы направляем на покупку земли — базового актива для нашей отрасли».

Сотрудничество с банками прокомментировал Леонид Твердохлебов (на фото).

«Если говорить об ожиданиях и предложениях по развитию проектного финансирования, то частичное раскрытие эскроу стало бы отличной возможностью для застройщиков», — отметил эксперт.

Анатолий Клинков (на фото) назвал трудности, связанные с возможностью рефинансирования.

«Текущая модель фактически не позволяет застройщику рефинансироваться и перейти из одного банка в другой, — сказал он. — Из-за крайней сложности переноса счета эскроу каждого дольщика новый банк просто не учитывает остатки на счетах эскроу в прежнем банке. В этом случае процентная нагрузка в рамках проектного финансирования увеличивается в 6—7 раз. Кроме того, размер комиссии при переходе достигает 3—5% от величины ссудной задолженности», — заявил Клинков.

Запись выпуска от 22 декабря, а также презентации, представленные в эфире, доступны по ссылкам:

• просмотр выпуска на Youtube;

• просмотр выпуска на Rutube;

• презентации.

Переходите на сайт «ВСЁ О СТРОЙКЕ», чтобы ознакомиться с офлайн и онлайн-мероприятиями в 2023 году.

Круглые столы, битвы IT-решений, Цифровые Урбан-Туры, конференции по всему миру и развитие Альянса Цифровых Лидеров — все это уже в планах авторов проекта. Вас ждет еще больше громких анонсов, инсайдов, рекомендаций и нетворкинга. Оставайтесь вместе с проектом, чтобы укреплять экспертизу и развивать строительную отрасль!

Другие публикации по теме:

С 2019 года Сбербанк профинансировал начальные этапы строительства 24 млн кв. м жилья

ГК Самолет, Setl Group и группа ЦДС провели экскурсии по своим площадкам использования цифровых экосистем в строительстве

Эксперты: снижение средств на счетах эскроу грозит спадом строительства и ужесточением требований к застройщикам

На средства Сбера ГК ТОЧНО возведет в Краснодаре целый район

PR в непростое время: застройщики рассказали, как выстраивать коммуникацию с клиентами в текущих реалиях

«Слетели 20% сделок»: застройщики рассказали, как изменился уровень продаж и процесс цифровизации в текущих условиях

Cамую масштабную конференцию года по цифровизации строительства в Москве посетили более 200 застройщиков из России и СНГ

Лучшие продукты для работы с ТИМ: выбор застройщиков на битве IT-решений

Лидеры строительной отрасли провели экскурсии по своим объектам в рамках Первого Цифрового Урбан-Тура России