Новая редакция законопроекта предполагает изменение многих аспектов системы долевого строительства.

Письмом от 13 июля 2017 года №4920п-П9 Правительство РФ внесло в Госдуму ко второму чтению абсолютно новую редакцию законопроекта о компенсационном фонде долевого строительства. Перечислим некоторые из предлагаемых изменений законодательства, имеющих существенное значение для застройщиков.

Расширение видов объектов долевого строительства

Добавляются машино-места

Требования к застройщику

1) отменяется возможность поручительства для обеспечения соблюдения требований к уставному капиталу. Такие требования должен соблюдать каждый застройщик в отдельности;

2) отменяется возможность наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов.

Требования к застройщику необходимо соблюдать:

• не только в случае привлечения в строительство многоквартирных домов средств граждан, но и в случае привлечения средств юридических лиц;
• не только на момент направления проектной декларации в контролирующий орган, а всегда.

Целевое использование средств дольщиков

1) котловой принцип использования средств дольщиков разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона;

2) запрещается расходовать средства дольщиков на возмещение затрат на:

• приобретение земельного участка, прав на земельный участок;
• проектирование;
• изыскания;
• экспертизу.

Обязанности застройщика

Вводятся обязанности:

1) составлять ежеквартальную промежуточную бухгалтерскую отчётность. Устанавливаются сроки составления такой отчетности и ее аудита;

2) предоставлять дольщикам не только аудиторское заключение, но и годовую бухгалтерскую отчётность;

3) предоставлять компенсационному фонду долевого строительства бухгалтерскую отчётность в течении 10 дней после запроса.

Отменяется обязанность застройщика передавать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации квартиры.

Проектная декларация

Заполнение одной проектной декларации разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона.

В проектную декларацию добавляется информация о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений.

Из проектной декларации исключается информация о:

• площади комнат и иных помещений квартир;
• наличии и площади частей нежилых помещений;
• характеристиках оборудования в доме;
• об ином имуществе общего пользования, кроме помещений и оборудования.

Приостановление деятельности застройщика

Судебный порядок заменяется на внесудебный. Деятельность застройщика приостанавливается путем направления предписания контролирующего органа без предварительных процедур.

Основания для внеплановой проверки застройщика

Добавляется основание – наличие обращения фонда долевого строительства в контролирующий орган.

Государственный Единый реестр застройщиков

Вести реестр вменяется в обязанность компенсационного фонда долевого строительства, а не Минстроя России. Место размещения реестра — сайт фонда.

Порядок ведения реестра — компетенция Минстроя России, а не Правительства РФ.

Срок начала функционирования — 1 октября 2017 года.

Замена страхования отчислениями в компенсационный фонд

Нормы о страховании ответственности застройщиков отменяются. Вводится обязанность застройщика осуществлять отчисления в компенсационный фонд.

Нормы об обществе взаимного страхования ответственности застройщиков отменяются.

Дата начала отчислений в фонд. Переходные положения для страхования

Отчисления становятся обязательными с даты государственной регистрации фонда. Правительство обязано создать фонд в течении 60 дней со дня вступления в силу закона.

Если до этой даты осуществлена государственная регистрация ДДУ с первым участником долевого строительства, то в отношении соответствующего многоквартирного дома продолжается страхование.

Размер отчислений в фонд

1) рассчитывается фондом:

• в соответствии с методикой, утверждаемой Правительством РФ;
• в процентном выражении  от цены ДДУ;

2) процент отчислений снижается по сравнению с предельным в зависимости от кредитоспособности и финансовой устойчивости застройщика;

3) предельный процент отчислений в фонд:

• устанавливается Правительством РФ;
• может изменяться не чаще 1 раза в год;

4) с даты государственной регистрации фонда до 1 июля 2018 года применяется единый тариф отчислений — 1,2% от цены ДДУ.

Срок внесения отчислений

За три рабочих дня (не позже) до направления ДДУ на государственную регистрацию. 

Конкурсный отбор застройщика, обеспечивающего завершение строительства

Производится в порядке, определяемом фондом.

Предельный размер возмещения гражданам

Определяется ценой ДДУ, рассчитываемой как  произведение общей площади помещения на цену 1 м², при этом:

• общая площадь помещения ограничивается 100 м²;
• цена 1 м² ограничивается устанавливаемой Минстроем России рыночной стоимостью 1 м² на первичном рынке жилья (например, в Москве это 90,4 тыс. руб.; в Брянске — 27,2 тыс. руб.).

Основания приостановления регистрации ДДУ

Вводятся дополнительные основания:

• фонд уведомил Росреестр о неуплате отчислений;
• Росреестр не получил ответ фонда на свой запрос.

Стадии банкротства

В отношении застройщиков запрещается применять стадии банкротства – наблюдение, финансовое оздоровление, допускается только внешнее управление или конкурсное производство (с 1 января 2018 года).

Наш портал на основе данных мониторинга российских СМИ начинает публикацию сводных обзоров новостей об уголовных делах, которые уже возбудили или собираются возбудить против застройщиков.

Ростов-на-Дону, 4 июня.

Прокуратурой области утверждено обвинительное заключение по уголовному делу в отношении Андрея Захаревича, обвиняемого в совершении преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), п. «б» ч. 4 ст. 174.1 УК РФ (легализация (отмывание) иного имущества, приобретенного лицом в результате совершения им преступления); а также в отношении Олега Железнова и Ольги Попушенко, обвиняемых по ч. 4 ст. 159 УК РФ.

По версии следствия, обвиняемые с января 2009 года по сентябрь 2013 года совершили хищение свыше 240 млн руб., полученных более чем от 300 участников долевого строительства 17 многоэтажных жилых домов, расположенных в г. Ростове-на-Дону, в том числе на ул. Тамбовской, 2а, пер. Жизненном, 8, ул. Буйнакской, 13, ул. 47 линии, 27.

Как следует из рассказов пострадавших от действий мошенников, схема была такой. Договор, подписанный между будущим обладателем квартиры и будущим подследственным, был вовсе не договором долевого строительства. С потенциальным покупателем квартиры, как правило, заключался договор о его вступлении в кредитно-потребительский кооператив граждан. Названия у этих кооперативов были самые разные: «Воин», «Победа», «Региональное агентство малоэтажного и коттеджного строительства по ЮФО» и пр. Но суть одна: никаких квартир вступившие в эти организации граждане так в итоге и не получили.

Кроме того, по версии следствия Андрей Захаревич с 2010 года по 2014 год совершил фиктивные сделки по продаже своим родственникам и знакомым трех земельных участков стоимостью не менее 12 млн руб., которые ранее им были приобретены за счет денежных средств, похищенных у дольщиков.

Уголовное дело направлено в Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону для рассмотрения по существу.

Пермь, 6 июня.

Сотрудники правоохранительных органов расследуют дело по фактам незаконного предпринимательства. Игоря Истомина, главу двух строительных компаний, «Истомин-Девелопмент» и «Уралдом», подозревают в присвоении денег дольщиков. Как рассказали в ГУ МВД по Пермскому краю, с марта 2012-го по июнь 2016 года г-н Истомин собирал деньги на возведение жилых домов в г. Перми. Щедрое предложение застройщика, который предлагал продавать квартиры по подозрительно низкой цене, в ходе рекламной акции объясняли тем, что застройщик добровольно снизил для себя норму прибыли.

Вложить деньги в строительство пожелали более 150 человек, с которыми подозреваемый заключал договоры не как юридическое, а как физическое лицо. В общей сложности дольщики передали ему 9 млн руб. В итоге одна из компаний Игоря Истомина построила и ввела в эксплуатацию всего один дом. Остальные здания либо были возведены частично, либо работы там даже не начинались.

Для скорейшего расследования этого уголовного дела тем гражданам, кто вложил деньги в строительство домов по адресам на ул. Танцоров, 26а, ул. Парусная, 5, ул. Пролетарская, 9, 39, 41, следователи предлагают написать заявление в УМВД России по г. Перми.

Москва, 8 июня.

Как было заявлено на заседании рабочей группы представителей Москомстройинвеста и районной прокуратуры Новомосковского административного округа, уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ возбуждено в отношении застройщиков ООО «СтройПлюс» и ООО «МарьиноСтрой», которые возводят жилые комплексы «Спортивный Квартал» и «Марьино Град» в поселении Филимонковское в Новой Москве. Кроме того, по словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, уголовное дело возбуждено и в отношении организаций, которые реализовывали гражданам квартиры от этих застройщиков.

В комментарии нашему порталу координатор инициативной группы ЖК «Марьино Град» Сергей Вербицкий рассказал, что всего в районе с/п Филимонковское, пос. Марьино есть три проблемных ЖК: «Марьино Град» (2353 квартиры), «Спортивный Квартал» (2050 квартир) и поселок таунхаусов «Спорт-Таун» (700 домов), являющийся  частью большого проекта «Марьино Град».

«Марьино Град» взялась построить ООО «МарьиноСтрой», «Спортивный Квартал» — ООО «СтройПлюс», а застройщиком «Спорт-Тауна» стало ООО «МарьиноСтройПлюс». Все эти компании выросли из ООО «РАСТ», и всеми ими владеет один человек — Михаил Оглоблин, сын бывшего министра строительства Московской области, а ныне советника губернатора Подмосковья Марины Оглоблиной. Тот самый Оглоблин, чья компания «РАСТ» засветилась в целом ряде неприглядных историй, включая организацию незаконной миграции. 

— Главная проблема этих ЖК — вывод денег, — объяснил нам Сергей Вербицкий. — По словам правоохранительных органов, из ЖК «Марьино Град» выведено 2,8 млрд руб., из ЖК «Спортивный Квартал» — 1,4 млрд руб. При этом стройка стоит, а застройщик говорит, что денег нет.

В свое время Михаил купил землю в Филимонках от имени компании «РАСТ», которая взялась возвести в Московской области малоэтажные ЖК «ЭКО ПАРК Нахабино» и Аристово-Митино». Сейчас компания РАСТ», на которую подали в суд дольщики «Аристово-Митино», банкротится. Как подтверждает сайт девелопера «РАСТ», «построенных проектов у компании нет». Впрочем, там же вполне оптимистично говорится: «Надеемся, Михаил сдаст «Аристово-Митино» в самое ближайшее время».

— В отношении «МарьиноСтрой» открыто уголовное дело, — рассказал нам Сергей Вербицкий. — В отношении «СтройПлюс» — два. А недавно стало известно, что нецелевое использование средств дольщиков обнаружено и в ООО «МарьиноСтройПлюс», поэтому и здесь ожидается открытие уголовного дела. Кроме того, уголовное дело возбуждено и против лично Михаила Оглоблина: еще в мае 2015 года за организацию незаконной миграции.

По словам Сергея, тогда он был арестован в зале суда и выпущен под подписку о невыезде.

— С нами на контакт он не идет: обещает встретиться — и пропадает, — сетует Вербицкий. — Сколько раз он нас уже так обманывал, и не счесть. Неудивительно, что доверия этому человеку с нашей стороны уже давно нет. Сейчас пытаемся с помощью Москомстройинвеста найти выход из этой ситуации.

Всего же, по данным координатора инициативной группы ЖК «МарьиноГрад», в этом жилом комплексе на 1 июня 2017 года официально признаны пострадавшими 350 дольщиков, в ЖК «Спортивный Квартал» — около 500 человек. Что касается «Спорт-Тауна», то здесь сроки подачи дольщиками заявлений о признании себя пострадавшими еще не наступили.

На заседании рабочей группы представителей Москомстройинвеста и прокуратуры ЮЗАО, которое также прошло 8 июня, стало известно о возбуждении уголовного дела против еще одного столичного застройщика — РОО «Клуб Дзюдо+». По словам председателя Комитета Константина Тимофеева, разрешительная документация застройщику была выдана на строительство спорткомплекса по адресу ул. Куликовская, вл. 9Б, корп. 20 в Северном Бутово.

Однако, как показали проверки комитета, застройщик продавал эти площади как помещения, пригодные для проживания, при этом обещая гражданам, что вся эта недвижимость со временем обретет статус жилья. Константин Тимофеев отметил, что последнее категорически невозможно в рамках действующего законодательства. Итог — возбуждение уголовного дела по статье «Мошенничество».

И, наконец, 8 июня в СМИ появилась информация о выявленном нецелевом использовании денежных средств дольщиков, предназначенных для строительства ЖК Sky House. «Половина денежных средств, которые застройщик ООО «Олтер» привлек для возведения ЖК Sky House по адресу ул. Мытная, вл. 40—44, использовались не по назначению», — говорится в материалах Москомстройинвеста.

Как следует из этой информации, в строительство жилого комплекса было привлечено 14 млрд руб. «В настоящее время городской ОБЭП провел проверку застройщика. Все материалы по ее результатам направлены в районную прокуратуру с целью возбудить уголовное дело. Сейчас прокуратура принимает решение», — заявил глава Комитета Константин Тимофеев.