Новая редакция законопроекта предполагает изменение многих аспектов системы долевого строительства.

Письмом от 13 июля 2017 года №4920п-П9 Правительство РФ внесло в Госдуму ко второму чтению абсолютно новую редакцию законопроекта о компенсационном фонде долевого строительства. Перечислим некоторые из предлагаемых изменений законодательства, имеющих существенное значение для застройщиков.

Расширение видов объектов долевого строительства

Добавляются машино-места

Требования к застройщику

1) отменяется возможность поручительства для обеспечения соблюдения требований к уставному капиталу. Такие требования должен соблюдать каждый застройщик в отдельности;

2) отменяется возможность наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов.

Требования к застройщику необходимо соблюдать:

• не только в случае привлечения в строительство многоквартирных домов средств граждан, но и в случае привлечения средств юридических лиц;
• не только на момент направления проектной декларации в контролирующий орган, а всегда.

Целевое использование средств дольщиков

1) котловой принцип использования средств дольщиков разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона;

2) запрещается расходовать средства дольщиков на возмещение затрат на:

• приобретение земельного участка, прав на земельный участок;
• проектирование;
• изыскания;
• экспертизу.

Обязанности застройщика

Вводятся обязанности:

1) составлять ежеквартальную промежуточную бухгалтерскую отчётность. Устанавливаются сроки составления такой отчетности и ее аудита;

2) предоставлять дольщикам не только аудиторское заключение, но и годовую бухгалтерскую отчётность;

3) предоставлять компенсационному фонду долевого строительства бухгалтерскую отчётность в течении 10 дней после запроса.

Отменяется обязанность застройщика передавать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации квартиры.

Проектная декларация

Заполнение одной проектной декларации разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона.

В проектную декларацию добавляется информация о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений.

Из проектной декларации исключается информация о:

• площади комнат и иных помещений квартир;
• наличии и площади частей нежилых помещений;
• характеристиках оборудования в доме;
• об ином имуществе общего пользования, кроме помещений и оборудования.

Приостановление деятельности застройщика

Судебный порядок заменяется на внесудебный. Деятельность застройщика приостанавливается путем направления предписания контролирующего органа без предварительных процедур.

Основания для внеплановой проверки застройщика

Добавляется основание – наличие обращения фонда долевого строительства в контролирующий орган.

Государственный Единый реестр застройщиков

Вести реестр вменяется в обязанность компенсационного фонда долевого строительства, а не Минстроя России. Место размещения реестра — сайт фонда.

Порядок ведения реестра — компетенция Минстроя России, а не Правительства РФ.

Срок начала функционирования — 1 октября 2017 года.

Замена страхования отчислениями в компенсационный фонд

Нормы о страховании ответственности застройщиков отменяются. Вводится обязанность застройщика осуществлять отчисления в компенсационный фонд.

Нормы об обществе взаимного страхования ответственности застройщиков отменяются.

Дата начала отчислений в фонд. Переходные положения для страхования

Отчисления становятся обязательными с даты государственной регистрации фонда. Правительство обязано создать фонд в течении 60 дней со дня вступления в силу закона.

Если до этой даты осуществлена государственная регистрация ДДУ с первым участником долевого строительства, то в отношении соответствующего многоквартирного дома продолжается страхование.

Размер отчислений в фонд

1) рассчитывается фондом:

• в соответствии с методикой, утверждаемой Правительством РФ;
• в процентном выражении  от цены ДДУ;

2) процент отчислений снижается по сравнению с предельным в зависимости от кредитоспособности и финансовой устойчивости застройщика;

3) предельный процент отчислений в фонд:

• устанавливается Правительством РФ;
• может изменяться не чаще 1 раза в год;

4) с даты государственной регистрации фонда до 1 июля 2018 года применяется единый тариф отчислений — 1,2% от цены ДДУ.

Срок внесения отчислений

За три рабочих дня (не позже) до направления ДДУ на государственную регистрацию. 

Конкурсный отбор застройщика, обеспечивающего завершение строительства

Производится в порядке, определяемом фондом.

Предельный размер возмещения гражданам

Определяется ценой ДДУ, рассчитываемой как  произведение общей площади помещения на цену 1 м², при этом:

• общая площадь помещения ограничивается 100 м²;
• цена 1 м² ограничивается устанавливаемой Минстроем России рыночной стоимостью 1 м² на первичном рынке жилья (например, в Москве это 90,4 тыс. руб.; в Брянске — 27,2 тыс. руб.).

Основания приостановления регистрации ДДУ

Вводятся дополнительные основания:

• фонд уведомил Росреестр о неуплате отчислений;
• Росреестр не получил ответ фонда на свой запрос.

Стадии банкротства

В отношении застройщиков запрещается применять стадии банкротства – наблюдение, финансовое оздоровление, допускается только внешнее управление или конкурсное производство (с 1 января 2018 года).

Выводы Конституционного Суда вызывают вопросы и могут повлечь дискриминацию собственников отдельных видов помещений, считают разработчики Жилищного кодекса.

Фото: www.exiora.ru

Конституционный Суд РФ признал законной обязанность собственников помещений в многоквартирных домах оплачивать расходы на содержание общего имущества, сказано в постановлении, опубликованном на официальном сайте суда. Такое решение суд принял по жалобе жителя Ростова-на-Дону, который не соглашался с дифференциацией платежей в зависимости от назначения помещения, находящегося в собственности. Размер выплат был определен на собрании ТСЖ, и для владельцев нежилых помещений он был меньше. Истец обжаловал его сначала в судах общей юрисдикции, а после отказа обратился в Конституционный Суд с жалобой на несколько пунктов Гражданского и Жилищного кодексов.

В постановлении суда отмечается, что оспариваемые нормы соответствуют Конституции. Суд отмечает, что учет характеристики помещений при установлении платежей возможен, но лишь в том случае, если дифференциация их размеров не повлечет за собой необоснованных различий среди собственников одного и того же вида помещений.

«Содержащиеся в (оспариваемых нормах) положения… предполагают совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме и не исключают возможность учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения… особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме», — сказано в решении суда.

Там подчеркивается, что такая дифференциация размеров не должна повлечь за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.

Фото: www.teleprogramma.pro

По просьбе портала ЕРЗ данное решение Конституционного Суда комментирует ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Конституционность оспариваемых заявителем норм ГК РФ и ЖК РФ не подлежит сомнению, — подчеркивает эксперт. — Однако вывод Конституционного Суда вызывает вопросы.

Почему, анализируя нормы ЖК РФ, суд не учел, что формула распределения общих расходов на содержание общего имущества между собственниками жилых и нежилых помещений, а также машино-мест в многоквартирном доме императивно установлена ч. 2 ст. 39 ЖК РФ: «доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника»? Эта норма четко устанавливает, что от общих расходов на каждого собственника приходится доля, пропорциональная площади принадлежащего ему на праве собственности помещения.

Почему КС РФ не учел, что эта формула сформулирована для всех собственников одновременно и не содержит никаких изъятий для собственников отдельных видов объектов недвижимости в многоквартирном доме? Эта формула применена специально для способа управления многоквартирным домом ТСЖ. Так в п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ устанавливается, что ТСЖ вправе: «устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме». Как видим, здесь также содержится четкая формула, относящаяся как к членам ТСЖ, так и к собственникам, не являющимся членами ТСЖ.

Для способа управления многоквартирным домом управляющей организацией законодатель в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ установил, что «условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме». Поскольку условие о размере платы за жилое помещение (за содержание общего имущества в многоквартирном доме) является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), то, соответственно, устанавливать в договоре управления для собственников различных видов помещений разные размеры платы — противозаконно.

Конституционный Суд РФ, основываясь на формальном анализе норм, делает спорный вывод о том, что при непосредственном управлении многоквартирном домом собственниками помещений и при управлении ТСЖ или ЖСК «не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений». То есть, если в многоквартирном доме большинство помещений жилые, то на общем собрании собственников помещений можно на собственников нежилых помещений возложить бремя содержания общего имущества в большем размере, чем будет возлагаться на собственников жилых помещений. И наоборот. Представляется, что это породит многочисленные нарушения и споры.

В российских городах много домов, в которых есть нежилые помещения. Возможно, теперь собственники жилых помещений захотят снизить бремя своих расходов, переложив их на собственников нежилых помещений. И, наоборот, есть дома, в которых большинство помещений — нежилые. И не исключено, что собственники нежилых помещений, теперь, возможно, захотят выжить собственников жилых помещений, попытаются создать для них трудные условия несения бремени расходов на содержание общего имущества.

Как один из авторов проекта Жилищного кодекса РФ должен сказать, что документ написан исходя из концептуального принципа равенства собственников жилых и нежилых помещений. А этот принцип сегодня подвержен сомнению.

Последствия могут быть непредсказуемыми. Положения и выводы Конституционного Суда РФ могут быть учтены законодателем. Например, он может дополнить ЖК РФ запретом  установления различных размеров платежей в зависимости от вида недвижимости в многоквартирном доме. Воспользуется ли он таким правом? Ответ на этот вопрос мы обязательно узнаем», — резюмировал эксперт.

Фото: www.mtdata.ru

Другие публикации по теме:

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры начинается с даты погашения дольщиком задолженности перед застройщиком