Новая редакция законопроекта предполагает изменение многих аспектов системы долевого строительства.

Письмом от 13 июля 2017 года №4920п-П9 Правительство РФ внесло в Госдуму ко второму чтению абсолютно новую редакцию законопроекта о компенсационном фонде долевого строительства. Перечислим некоторые из предлагаемых изменений законодательства, имеющих существенное значение для застройщиков.

Расширение видов объектов долевого строительства

Добавляются машино-места

Требования к застройщику

1) отменяется возможность поручительства для обеспечения соблюдения требований к уставному капиталу. Такие требования должен соблюдать каждый застройщик в отдельности;

2) отменяется возможность наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов.

Требования к застройщику необходимо соблюдать:

• не только в случае привлечения в строительство многоквартирных домов средств граждан, но и в случае привлечения средств юридических лиц;
• не только на момент направления проектной декларации в контролирующий орган, а всегда.

Целевое использование средств дольщиков

1) котловой принцип использования средств дольщиков разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона;

2) запрещается расходовать средства дольщиков на возмещение затрат на:

• приобретение земельного участка, прав на земельный участок;
• проектирование;
• изыскания;
• экспертизу.

Обязанности застройщика

Вводятся обязанности:

1) составлять ежеквартальную промежуточную бухгалтерскую отчётность. Устанавливаются сроки составления такой отчетности и ее аудита;

2) предоставлять дольщикам не только аудиторское заключение, но и годовую бухгалтерскую отчётность;

3) предоставлять компенсационному фонду долевого строительства бухгалтерскую отчётность в течении 10 дней после запроса.

Отменяется обязанность застройщика передавать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации квартиры.

Проектная декларация

Заполнение одной проектной декларации разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона.

В проектную декларацию добавляется информация о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений.

Из проектной декларации исключается информация о:

• площади комнат и иных помещений квартир;
• наличии и площади частей нежилых помещений;
• характеристиках оборудования в доме;
• об ином имуществе общего пользования, кроме помещений и оборудования.

Приостановление деятельности застройщика

Судебный порядок заменяется на внесудебный. Деятельность застройщика приостанавливается путем направления предписания контролирующего органа без предварительных процедур.

Основания для внеплановой проверки застройщика

Добавляется основание – наличие обращения фонда долевого строительства в контролирующий орган.

Государственный Единый реестр застройщиков

Вести реестр вменяется в обязанность компенсационного фонда долевого строительства, а не Минстроя России. Место размещения реестра — сайт фонда.

Порядок ведения реестра — компетенция Минстроя России, а не Правительства РФ.

Срок начала функционирования — 1 октября 2017 года.

Замена страхования отчислениями в компенсационный фонд

Нормы о страховании ответственности застройщиков отменяются. Вводится обязанность застройщика осуществлять отчисления в компенсационный фонд.

Нормы об обществе взаимного страхования ответственности застройщиков отменяются.

Дата начала отчислений в фонд. Переходные положения для страхования

Отчисления становятся обязательными с даты государственной регистрации фонда. Правительство обязано создать фонд в течении 60 дней со дня вступления в силу закона.

Если до этой даты осуществлена государственная регистрация ДДУ с первым участником долевого строительства, то в отношении соответствующего многоквартирного дома продолжается страхование.

Размер отчислений в фонд

1) рассчитывается фондом:

• в соответствии с методикой, утверждаемой Правительством РФ;
• в процентном выражении  от цены ДДУ;

2) процент отчислений снижается по сравнению с предельным в зависимости от кредитоспособности и финансовой устойчивости застройщика;

3) предельный процент отчислений в фонд:

• устанавливается Правительством РФ;
• может изменяться не чаще 1 раза в год;

4) с даты государственной регистрации фонда до 1 июля 2018 года применяется единый тариф отчислений — 1,2% от цены ДДУ.

Срок внесения отчислений

За три рабочих дня (не позже) до направления ДДУ на государственную регистрацию. 

Конкурсный отбор застройщика, обеспечивающего завершение строительства

Производится в порядке, определяемом фондом.

Предельный размер возмещения гражданам

Определяется ценой ДДУ, рассчитываемой как  произведение общей площади помещения на цену 1 м², при этом:

• общая площадь помещения ограничивается 100 м²;
• цена 1 м² ограничивается устанавливаемой Минстроем России рыночной стоимостью 1 м² на первичном рынке жилья (например, в Москве это 90,4 тыс. руб.; в Брянске — 27,2 тыс. руб.).

Основания приостановления регистрации ДДУ

Вводятся дополнительные основания:

• фонд уведомил Росреестр о неуплате отчислений;
• Росреестр не получил ответ фонда на свой запрос.

Стадии банкротства

В отношении застройщиков запрещается применять стадии банкротства – наблюдение, финансовое оздоровление, допускается только внешнее управление или конкурсное производство (с 1 января 2018 года).

Эти и другие меры содержатся в Плане первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики, подписанном 17 марта премьер-министром Михаилом Мишустиным, с которым ознакомился портал ЕРЗ.РФ.

Фото: www.millaw.ru

В частности, Правительству и ряду ведомств, включая Минстрой, поручено обеспечить:

• мониторинг финансового положения застройщиков и подрядных организаций (срок — с 20 марта 2020 года в ежедневном режиме);

• субсидирование процентных ставок по кредитам застройщикам в рамках проектного финансирования в случае падения темпов продаж на первичном рынке (срок — 15 апреля 2020 года);

• продление разрешений на трудовую деятельность иностранным работникам (срок — 27 марта 2020 года);

• временное неприменение требования о включении многоквартивного дома и/или иного объекта недвижимости в реестр проблемных объектов в случае несоблюдения застройщиком сроков ввода такого объекта или неисполнения им обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок более чем на 6 месяцев, а также штрафных санкций (срок: внесение в Госдуму — 15 апреля, принятие — 15 июня 2020 года);

• подготовку (при необходимости) перечня мероприятий, направленных на поддержку строительной отрасли (срок — 31 марта 2020 года).

Фото: www.facebook.com

Вот как принятые меры на свое на своей странице в Фейсбуке прокомментировал эксперт Александр Жилин (на фото):

«Несмотря на то что перечисленные меры "рамочные", считаю что для начала это довольно серьёзные заявление, дающее понять, что государство заинтересовано в поддержке, — отметил специалист. — Субсидирование ставки, отмена штрафов в случае задержки — это конкретные шаги, а не просто заявление. Сейчас немалую часть удара примут на себя банки, так что речь идёт не только о застройщиках, будут спасать и поддерживать», — добавил Жилин.

А вот как порталу ЕРЗ.РФ предпринимаемые Правительством меры прокомментировали представители российских девелоперских компаний.

Валентин ТАРАСОВ, руководитель службы заказчика Группы компаний Гарант БКЖС:

«Рассматривая предлагаемый перечень мер по поддержке строительной отрасли в условиях ухудшающейся ситуации с распространением коронавируса, хотелось бы отметить, что основной мерой я считаю поддержание спроса на жилье — субсидирование ставки ипотеки, а не проектного финансирования, т.е. тех проектов, за которые покупатель проголосовал рублем.

Если отмену штрафов при просрочке (на срок менее 6 месяцев) при условии ввода объекта в этом году еще можно считать мерой поддержки (карантин сотрудников, срыв поставок и т.п.), то временный мораторий на невключение объектов в перечень проблемных при просрочке более 6 месяцев считаю нецелесообразным. Это лазейка для недобросовестных застройщиков, которым подвернулся повод уйти от ответственности за срыв сроков и ошибки в своих бизнес-моделях. Что тормозит процесс оздоровления строительного рынка».

Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1:

«В условиях санкций и особенно нефтяного противостояния строительство — это бюджетообразующая отрасль для Российской Федерации. Поэтому крайне важно в этот сложный период поддержать застройщиков.

Во-первых, субсидированием ставок по процентному финансированию. Кроме того, очень помогло бы отрасли снижение налоговой/страховой нагрузки, хотя бы временное. Ну и дальнейшее стимулирование потребительского спроса за счет низких ипотечных ставок и программ, ориентированных на молодые семьи с детьми».

Роман Лябихов, генеральный директор ГК Атлант:

«До сих пор поддержка государства в области строительства была направлена на решение проблем дольщиков и поддержание спроса на новое жилье путем субсидирования ипотеки. Данные меры призваны напрямую поддерживать застройщиков.

Например, «мораторий» на те же штрафные санкции. Такого моратория крайне не хватало в 2016—2018 годах, когда вследствие кризиса сроки завершения строительства переносились, и штрафы могли доходить до половины стоимости квартиры. Кстати, нередко именно ситуация со штрафами становилась поводом для потребительского терроризма и причиной банкротства застройщиков.

А субсидирование процентных ставок по кредитам в рамках проектного финансирования поможет выжить средним девелоперским компаниям, что не даст сузить рынок до нескольких крупнейших застройщиков федерального масштаба.

На сегодняшний день игроки рынка уже приобрели достаточный опыт преодоления кризиса, знают и умеют действовать в сложных условиях. Тем не менее, один опыт вряд ли позволит избежать негативных последствий, если экономическая ситуация будет ухудшаться. И в данном случае поддержка государства даст реальные шансы на сохранение большинства компаний и успешную реализацию большинства проектов».

Павел Юрочкин, исполнительный директор АО «Сибстройсервис»: 

«В уникальное время живём, коллеги! На моей практике это первый случай форс-мажора в строительной сфере. А здесь ещё и проблема мирового масштаба.

Принятые меры однозначно своевременны и необходимы. Для сохранения высоких темпов строительства, по моему мнению, важно ускорить и упростить согласовательные процедуры для получения проектного финансирования по эскроу-счетам. А также пересмотреть условия не только для кредитов в рамках проектного финансирования, но и по иным действующим кредитам застройщика. Это даст хороший толчок развития для строительной отрасли.

Важным моментом также считаю оперативный пересмотр норматива по кол-ву парковочных мест. В частности, в Тюменском регионе этот коэффициент 1.1 на одну квартиру. Если коэффициент снизить до 0.7—0.8 п.п., эта мера значительно поможет застройщикам, особенно тем, которые работают в низкомаржинальном ценовом сегменте класса “эконом” и “социального жилья”, и облегчит нагрузку по вводным домам».

Фото: www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Правительство РФ предпримет антикризисные меры для минимизации влияния пандемии коронавируса на строительную отрасль

На фоне распространения коронавируса россияне активно берут ипотеку

Правительство готовит меры адаптации нацпроекта «Жилье и городская среда» к усложнившейся экономической ситуации