Новая редакция законопроекта предполагает изменение многих аспектов системы долевого строительства.

Письмом от 13 июля 2017 года №4920п-П9 Правительство РФ внесло в Госдуму ко второму чтению абсолютно новую редакцию законопроекта о компенсационном фонде долевого строительства. Перечислим некоторые из предлагаемых изменений законодательства, имеющих существенное значение для застройщиков.

Расширение видов объектов долевого строительства

Добавляются машино-места

Требования к застройщику

1) отменяется возможность поручительства для обеспечения соблюдения требований к уставному капиталу. Такие требования должен соблюдать каждый застройщик в отдельности;

2) отменяется возможность наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов.

Требования к застройщику необходимо соблюдать:

• не только в случае привлечения в строительство многоквартирных домов средств граждан, но и в случае привлечения средств юридических лиц;
• не только на момент направления проектной декларации в контролирующий орган, а всегда.

Целевое использование средств дольщиков

1) котловой принцип использования средств дольщиков разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона;

2) запрещается расходовать средства дольщиков на возмещение затрат на:

• приобретение земельного участка, прав на земельный участок;
• проектирование;
• изыскания;
• экспертизу.

Обязанности застройщика

Вводятся обязанности:

1) составлять ежеквартальную промежуточную бухгалтерскую отчётность. Устанавливаются сроки составления такой отчетности и ее аудита;

2) предоставлять дольщикам не только аудиторское заключение, но и годовую бухгалтерскую отчётность;

3) предоставлять компенсационному фонду долевого строительства бухгалтерскую отчётность в течении 10 дней после запроса.

Отменяется обязанность застройщика передавать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации квартиры.

Проектная декларация

Заполнение одной проектной декларации разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона.

В проектную декларацию добавляется информация о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений.

Из проектной декларации исключается информация о:

• площади комнат и иных помещений квартир;
• наличии и площади частей нежилых помещений;
• характеристиках оборудования в доме;
• об ином имуществе общего пользования, кроме помещений и оборудования.

Приостановление деятельности застройщика

Судебный порядок заменяется на внесудебный. Деятельность застройщика приостанавливается путем направления предписания контролирующего органа без предварительных процедур.

Основания для внеплановой проверки застройщика

Добавляется основание – наличие обращения фонда долевого строительства в контролирующий орган.

Государственный Единый реестр застройщиков

Вести реестр вменяется в обязанность компенсационного фонда долевого строительства, а не Минстроя России. Место размещения реестра — сайт фонда.

Порядок ведения реестра — компетенция Минстроя России, а не Правительства РФ.

Срок начала функционирования — 1 октября 2017 года.

Замена страхования отчислениями в компенсационный фонд

Нормы о страховании ответственности застройщиков отменяются. Вводится обязанность застройщика осуществлять отчисления в компенсационный фонд.

Нормы об обществе взаимного страхования ответственности застройщиков отменяются.

Дата начала отчислений в фонд. Переходные положения для страхования

Отчисления становятся обязательными с даты государственной регистрации фонда. Правительство обязано создать фонд в течении 60 дней со дня вступления в силу закона.

Если до этой даты осуществлена государственная регистрация ДДУ с первым участником долевого строительства, то в отношении соответствующего многоквартирного дома продолжается страхование.

Размер отчислений в фонд

1) рассчитывается фондом:

• в соответствии с методикой, утверждаемой Правительством РФ;
• в процентном выражении  от цены ДДУ;

2) процент отчислений снижается по сравнению с предельным в зависимости от кредитоспособности и финансовой устойчивости застройщика;

3) предельный процент отчислений в фонд:

• устанавливается Правительством РФ;
• может изменяться не чаще 1 раза в год;

4) с даты государственной регистрации фонда до 1 июля 2018 года применяется единый тариф отчислений — 1,2% от цены ДДУ.

Срок внесения отчислений

За три рабочих дня (не позже) до направления ДДУ на государственную регистрацию. 

Конкурсный отбор застройщика, обеспечивающего завершение строительства

Производится в порядке, определяемом фондом.

Предельный размер возмещения гражданам

Определяется ценой ДДУ, рассчитываемой как  произведение общей площади помещения на цену 1 м², при этом:

• общая площадь помещения ограничивается 100 м²;
• цена 1 м² ограничивается устанавливаемой Минстроем России рыночной стоимостью 1 м² на первичном рынке жилья (например, в Москве это 90,4 тыс. руб.; в Брянске — 27,2 тыс. руб.).

Основания приостановления регистрации ДДУ

Вводятся дополнительные основания:

• фонд уведомил Росреестр о неуплате отчислений;
• Росреестр не получил ответ фонда на свой запрос.

Стадии банкротства

В отношении застройщиков запрещается применять стадии банкротства – наблюдение, финансовое оздоровление, допускается только внешнее управление или конкурсное производство (с 1 января 2018 года).

Аналитики ДОМ.РФ совместно с ВЦИОМ изучили портрет типичного покупателя жилья в России в период с 2022 года до начала II полугодия 2024-го. Опрос проводился в мае — июне текущего года в 40 субъектах всех федеральных округов России. В нем участвовали 1 634 покупателя жилья старше 18 лет, сообщила пресс-служба ДОМ.РФ.

Фото: © Dmitriy Shironosov / PantherMedia / Фотобанк Лори

В результате исследования аналитики пришли к выводу, что к улучшению жилищных условий в основном стремятся семьи со средним доходом, покупка финансируется преимущественно с помощью ипотеки. При этом самыми востребованными характеристиками жилья остаются его ценовая доступность и удобное расположение.

Средний возраст приобретающих жилье в России составляет от 39 до 43 лет, тем не менее почти треть (31%) общего числа покупателей — это молодежь в возрасте до 35 лет. Из числа опрошенных 72% новоселов состоят в браке, 60% воспитывают детей. То есть среди покупателей жилья доля семей с несовершеннолетними детьми практически вдвое выше, чем в среднем по стране (31%).

Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. (на фото ниже), комментируя результаты соцопроса, отметил, что в последние 2,5 года, когда действовала массовая господдержка, граждане в первую очередь улучшали собственные жилищные условия.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

По его словам, 74% всего жилья было куплено для себя, еще 17% — для детей или родителей и 9% — в инвестиционных целях (на рынке новостроек этот показатель был несколько выше — 12%).

«В целом льготные ипотечные программы остаются важным фактором для рынка, — подчеркнул главный аналитик ДОМ.РФ и добавил: — 43% покупателей новостроек подтвердили, что именно возможность получить льготный кредит подтолкнула их к покупке данного типа жилья».

Ипотека является основным инструментом для приобретения нового жилья, в частности «Семейная ипотека», ориентированная на большую часть потенциальных покупателей, остается драйвером спроса.

Как подсчитали эксперты, за счет заемных средств 69% участников опроса приобрели квартиру в новостройках, 32% купили готовое жилье. Заметно выросла доля покупателей, самостоятельно подбирающих ипотечные программы, — до 54% (+13% с начала 2022 года). Привычными становятся онлайн-сервисы и ипотечные маркетплейсы, где собрано большое количество предложений от разных банков, что облегчает выбор и покупку жилья.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Портал ЕРЗ.РФ изучил поведение потенциальных покупателей новостроек в новых условиях: без ипотеки

Эксперты: 59% россиян недовольны ставками по жилищным кредитам

Эксперты: как начало учебного года влияет на решение о покупке жилья

Эксперты: четверть опрошенных россиян покупают частные дома для сохранения средств

Эксперты: 15% россиян выплачивают ипотечный кредит, и почти каждый пятый из них планирует закрыть ипотеку в ближайшие три года

Эксперты: молодежь готова брать льготную ипотеку

Эксперты: несмотря на сложную ситуацию на рынке, 25% опрошенных не изменили планов купить жилье в новостройке

Эксперты: 60% россиян довольны своим местом проживания, 38% допускают переезд

Эксперты: мечты москвичей и реальность рынка недвижимости

ДОМ.РФ: более 77% ипотечных заемщиков — молодые семьи