Новая редакция законопроекта предполагает изменение многих аспектов системы долевого строительства.

Письмом от 13 июля 2017 года №4920п-П9 Правительство РФ внесло в Госдуму ко второму чтению абсолютно новую редакцию законопроекта о компенсационном фонде долевого строительства. Перечислим некоторые из предлагаемых изменений законодательства, имеющих существенное значение для застройщиков.

Расширение видов объектов долевого строительства

Добавляются машино-места

Требования к застройщику

1) отменяется возможность поручительства для обеспечения соблюдения требований к уставному капиталу. Такие требования должен соблюдать каждый застройщик в отдельности;

2) отменяется возможность наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов.

Требования к застройщику необходимо соблюдать:

• не только в случае привлечения в строительство многоквартирных домов средств граждан, но и в случае привлечения средств юридических лиц;
• не только на момент направления проектной декларации в контролирующий орган, а всегда.

Целевое использование средств дольщиков

1) котловой принцип использования средств дольщиков разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона;

2) запрещается расходовать средства дольщиков на возмещение затрат на:

• приобретение земельного участка, прав на земельный участок;
• проектирование;
• изыскания;
• экспертизу.

Обязанности застройщика

Вводятся обязанности:

1) составлять ежеквартальную промежуточную бухгалтерскую отчётность. Устанавливаются сроки составления такой отчетности и ее аудита;

2) предоставлять дольщикам не только аудиторское заключение, но и годовую бухгалтерскую отчётность;

3) предоставлять компенсационному фонду долевого строительства бухгалтерскую отчётность в течении 10 дней после запроса.

Отменяется обязанность застройщика передавать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации квартиры.

Проектная декларация

Заполнение одной проектной декларации разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона.

В проектную декларацию добавляется информация о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений.

Из проектной декларации исключается информация о:

• площади комнат и иных помещений квартир;
• наличии и площади частей нежилых помещений;
• характеристиках оборудования в доме;
• об ином имуществе общего пользования, кроме помещений и оборудования.

Приостановление деятельности застройщика

Судебный порядок заменяется на внесудебный. Деятельность застройщика приостанавливается путем направления предписания контролирующего органа без предварительных процедур.

Основания для внеплановой проверки застройщика

Добавляется основание – наличие обращения фонда долевого строительства в контролирующий орган.

Государственный Единый реестр застройщиков

Вести реестр вменяется в обязанность компенсационного фонда долевого строительства, а не Минстроя России. Место размещения реестра — сайт фонда.

Порядок ведения реестра — компетенция Минстроя России, а не Правительства РФ.

Срок начала функционирования — 1 октября 2017 года.

Замена страхования отчислениями в компенсационный фонд

Нормы о страховании ответственности застройщиков отменяются. Вводится обязанность застройщика осуществлять отчисления в компенсационный фонд.

Нормы об обществе взаимного страхования ответственности застройщиков отменяются.

Дата начала отчислений в фонд. Переходные положения для страхования

Отчисления становятся обязательными с даты государственной регистрации фонда. Правительство обязано создать фонд в течении 60 дней со дня вступления в силу закона.

Если до этой даты осуществлена государственная регистрация ДДУ с первым участником долевого строительства, то в отношении соответствующего многоквартирного дома продолжается страхование.

Размер отчислений в фонд

1) рассчитывается фондом:

• в соответствии с методикой, утверждаемой Правительством РФ;
• в процентном выражении  от цены ДДУ;

2) процент отчислений снижается по сравнению с предельным в зависимости от кредитоспособности и финансовой устойчивости застройщика;

3) предельный процент отчислений в фонд:

• устанавливается Правительством РФ;
• может изменяться не чаще 1 раза в год;

4) с даты государственной регистрации фонда до 1 июля 2018 года применяется единый тариф отчислений — 1,2% от цены ДДУ.

Срок внесения отчислений

За три рабочих дня (не позже) до направления ДДУ на государственную регистрацию. 

Конкурсный отбор застройщика, обеспечивающего завершение строительства

Производится в порядке, определяемом фондом.

Предельный размер возмещения гражданам

Определяется ценой ДДУ, рассчитываемой как  произведение общей площади помещения на цену 1 м², при этом:

• общая площадь помещения ограничивается 100 м²;
• цена 1 м² ограничивается устанавливаемой Минстроем России рыночной стоимостью 1 м² на первичном рынке жилья (например, в Москве это 90,4 тыс. руб.; в Брянске — 27,2 тыс. руб.).

Основания приостановления регистрации ДДУ

Вводятся дополнительные основания:

• фонд уведомил Росреестр о неуплате отчислений;
• Росреестр не получил ответ фонда на свой запрос.

Стадии банкротства

В отношении застройщиков запрещается применять стадии банкротства – наблюдение, финансовое оздоровление, допускается только внешнее управление или конкурсное производство (с 1 января 2018 года).

Что ждет рынок недвижимости и какие инструменты могут стать его новыми драйверами, рассказал РБК директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Эксперт отметил, что после завершения действия льготной ипотечной программы «Господдержка-2020» и пересмотра условий кредитования по «Семейной» и IT-ипотеке рынок входит в очередную фазу развития. И как это всегда бывает, для выработки новых стратегий потребуется определенный период.

Роман Родионцев (на фото ниже) не ожидает серьезного снижения цен. После внедрения проектного финансирования, девелоперы больше не могут серьезно демпинговать: им необходимо обслуживать кредит и придерживаться той финансовой модели, по которой он был выдан.

Свою роль играет и фактор себестоимости строительства, напрямую влияющий на конечную стоимость квартир.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Что необходимо учитывать при поиске новых инструментов:

• основной объем сделок совершается с помощью ипотечных продуктов, при этом большую зависимость показывают проекты стандарт- и комфорт-классов;

• при текущей ключевой ставке ЦБ ипотека теряет свою доступность, ее привлекательность сохраняется только в адресных льготных программах;

• если раньше все стремились попасть на московский рынок, то сегодня крупные застройщики активно двигаются в регионы.

Исходя из этого, Роман Родионцев предположил, что в ближайшие пять лет рынок недвижимости нестоличных территорий ждет качественный скачок.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Москва, по его мнению, также продолжит развиваться, но в направлении недвижимости классов «бизнес» и «премиум», где зависимость от ипотечных продуктов невысока.

Динамичный рост арендного рынка может стимулировать внедрение таких инструментов, как доходные дома и лизинг недвижимости. Для девелоперов и банков это может стать отдельным направлением бизнеса.

«На этом фоне ожидать, что жилье начнет дешеветь, бессмысленно», — убежден эксперт.

Он подчеркнул, что все перечисленные факторы (включая проектное финансирование) приведут к развитию жилищного рынка и городской инфраструктуры в целом по стране, и, как следствие, к росту средней стоимости 1 кв. м.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в Москве растет интерес к премиальным и элитным новостройкам

Эксперты: вместо ипотеки люди выбирают депозиты и аренду жилья

Эксперты назвали районы Москвы с заметно подорожавшими новостройками

Эксперты: стоит ли ожидать снижения цен на новостройки

Эксперты: в августе московские новостройки продолжили дорожать

Эксперты: в августе рост предложения новостроек не вызвал снижения цен

Эксперты: в августе в элитных новостройках столицы средняя цена 1 кв. м выросла сразу на 15%

Эксперты отметили рост цен на новостройки в крупнейших российских городах

ДОМ.РФ: в регионах запущено строительство более 2,4 млн кв. м жилья

Эксперты составили «тепловую карту» для выхода девелоперов в новые регионы